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1、 万科魅力之城在售产品价格策略及销售办法天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：175569632市场再改产品销售情况目 录 华 润 中 海 龙 湖 万 科 城 东数据来源： 1、房管局备案数据 2、现场和置业顾问沟通 3、相关地产朋友信息支持华润凤凰城 建筑形态占地面积容积率高层，27f约356亩4.506#5#4#3# 2#1#7#8#在售楼栋会所产品类型130-150（再改）畅销户型P，140.71m2物业形态高层，27f楼间距视野向后基本无遮挡梯户比2梯四户卖点双厅7.9m大开间， 连通宽景阳台；主卧 转角飘窗，卧室均带 宽幅飘窗 实收总价约81w实收单价
2、约5800元/平米优惠措施一次性3%，按揭2%华润凤凰城房管局备案数据显示该户型上月 销售共计5套华润二十四城产 品 信 息 首 改产品类型130-150 m2（再改）户型面积 144（C1）楼间距 90-100梯户比 2梯4户卖点1、南北通透，全观景 房，主卧、客厅南向 ；2、赠送错层阳台和 错层房间；3、半面积 入户花园和空中花园； 4、主卧带卫生间和步 入式衣帽间，保证私密 性；5、独特景观卫生 间设计 实收总价范围120w左右实收单价范围8500左右优惠措施按揭2%，一次性3%房管局备案数据显示该户型上月销售6套。华润翡翠城项 目 信 息建筑形态 高层（30-33层）占地面积 1245
3、亩容积率 4.50四期鸟瞰图华润翡翠城产 品 信 息 首 改产品类型130-150 m2（再改）畅销户型135（B2+B3组 合售卖） 楼间距 80M梯户比 2梯4户户型卖点1、板式，通透；2、 主卧私密；3、赠送7- 10挑高阳台 实收总价范围97-108w实收单价范围约7300优惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面 积段产品仅此一 种，该户型由于 是两种户型拼凑房管局备案数据显示该户型上 月没有销售。一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海兰庭 建筑形态占地面积容积率高层，32+1F约110亩4.2已售未售在售产品类型130-150（再改）畅销户型G型，135
4、m2物业形态高层（24+1）F朝向南北朝向梯户比两梯四户实收总价范围约74w-85w实收单价范围5500-6300优惠措施一次性1%，中海会 会员0.5%，业主再 购1%，拆迁户最高 2%，灾区1%。中海兰庭房管局备案数据显示该户型上月销售共计3套 ，成交均价在5700.中海国际社区项目信息建筑形态占地面积容积率小高层（17）、多层（ 6+1、8+1）、别墅1986亩0.9橙郡1期橙郡2期林庭叠院中海国际社区产 品 信 息 首 改产品类型130-150 m2（再改）畅销户型 146（小高层17层， H型） 楼间距 60-70梯户比 2梯4户卖点1、朝向中庭；2、现 房出售实收总价范围 82w左
5、右实收单价范围5500左右优惠措施一次性1% 橙郡一期此户型本月初才推出来，之前是 一期封存的产品，现房发售，直 到现在共计销售约6套。6栋7栋8栋龙湖翠微清波项目信息建筑形态占地面积容积率小高层，18F约126亩3.1在 售产品类型140-150（首改）畅销户型D1，136m2物业形态高层，18F楼间距50m以上梯户比2梯四户 面价总价70-90w面价单价外围5200-5500 靠中庭5800-6200 优惠措施一次性1%；老带新政策 ：老客户成功推荐新客 户成功认购即可享受 10000元购物代金券， 新客户享受3%的优惠； 8月16日：下午3点到8 点，前十名购买优惠4%翠微清波最高优惠点
6、数为8%外围面价以5400为面均价，实收均价为4968中庭面价以6000为面均价，实收均价为5520产品类型140-150（首改）畅销户型C3，132m2物业形态高层，18F楼间距50m以上梯户比2梯四户 面价总价76w起面价单价5600起优惠措施一次性1%；老带新 政策：老客户成功 推荐新客户成功认 购即可享受10000 元购物代金券，新 客户享受3%的优惠 ；8月16日：下午3 点到8点，前十名签 约购买优惠4%翠微清波以5800为面均价，最高优惠幅 度为8%，实收均价为5336.房管局备案数据显示这两种户型上月共计销售17套。实际上月翠微清波132和136这两种户型共计消化约40套。成交
7、均价区间在4900-5500元/平米金域蓝湾项目概况目前在售产品在售畅销户型解析产品类型100-130（首改）畅销户型A2，（90+32） =122m2，实得150 表价5#楼85w左右，6#楼 80w左右实收价奇数层（阳台朝中庭 ）77w，偶数层（阳台 临路）74w 优惠方式清盘一口价卖点1、超大赠送面积（ 32m2），赠送面积可 改为客厅，原客厅可 改为卧室，实现两房 变三房 2、南北朝向，面向中 庭景观 销售情况5#楼剩余二十多套， 6#楼剩余几套5#6#其他户型产品类型130以上（再改）户型C1，(107+34)=141 m2表价120w-130w实收价110w-120w优惠方式一次性
8、2%卖点1、超大赠送面积（ 34m2） 2、面向中庭景观销售情况3号楼整体剩余约50%3#其他户型产品类型130以上（再改）户型C2，(151+27)=178 m2表价150w-180w实收价140w-170w优惠方式一次性2%卖点1、赠送面积（27m2） 2、中庭景观+河景 3、板式通透销售情况3号楼整体剩余约50%3#其他户型产品类型130以上（再改）户型C3，(171+63)=234 m2表价210w-230w实收价200w-220w优惠方式一次性2%卖点1、超大赠送面积（ 64m2） 2、临河销售情况3号楼整体剩余约50%3#2栋4栋3栋蓝谷地天域项目信息 建筑形态占地面积容积率高层，
9、33F300亩4在售蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D，138.68物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南 北朝向梯户比三梯六户实收总价范围66w-70w实收单价范围4700左右优惠措施一次性1%蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D-2，136物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南 北朝向，板式结构梯户比三梯六户实收总价范围 75w左右实收单价范围4900左右优惠措施一次性1%蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D-3，131.88物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南 北朝向，板
10、式结构梯户比三梯六户实收总价范围 72w左右实收单价范围4800左右优惠措施一次性1%再改产品上月共计消化18套澳龙名城项 目 信 息建筑形态 多层（4、7），小高层（ 11、16），高层（33） 占地面积 81亩容积率3.94层33层16层11层 7层澳龙名城产 品 信 息 首 改产品类型130-150 m2（再改）畅销户型 145、148（G型， 11层高） 楼间距 50 梯户比 1梯2户卖点1、4.5m客厅开间；2 、通透、采光，全观 景；3、布局合理，功 能齐全多变实收总价范围 100-110w实收单价范围7000-7500优惠措施一次性4-5%， 按揭3-4%房管局备案数据显示该户型
11、上月成交2套楼盘名称位置朝向梯户比楼层高建筑面 积实收单 价实收总 价月消化凤凰城中庭南北2梯4户2714158008100005 二十四城中庭南北2梯4户33144850012000006 翡翠城中庭南北2梯4户3313573009800000 中海兰庭中庭南北2梯4户3313557007700003 国际社区中庭南北2梯4户1714655008030006（半个月） 翠微清波外围临 路南北2梯4户18136496867564840中庭南北2梯4户181365500748000 中庭东南2梯4户181325300699600 蓝谷地中庭南北3梯6户33139470065330018 中庭南北
12、3梯6户331364900666400 中庭南北3梯6户331314800628800 澳龙名城中庭南北1梯2户11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2户1814259008300002从目前市场上再改产品的销售情况来看，翠微清波和蓝谷地的销量 较好，分别为18套和40套。蓝谷地的成交价格在4700-4900.翠微清波 的成交价格在4968-5500。随着市场的持续低迷，不排除10月房交会期 间，众多楼盘的的大幅度降价促销。市场竞品比对一览表产产品 类类型楼栋栋建筑 面积积实实收均价7.27至今去 化套数剩余套数样样板间间可售 套数可售 合计计 首次 置业4A894830020
13、245 5#89570013210218#8963001442265#90样板间11040# 未推房源20020 首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841# 未推房源43043 再改4#14659002310312186#153未推房源190197#152未推房源212194组团1705700131265#134样板间1104A大平层138475107078组团顶跃1904638070736#174未推房源3503537#136未推房源3603638#142未推房源2102139#137未推房源40040合计 36013347
14、 魅力剩余可售房源梳理魅力后期可售房源主要集中在再改产品，共计218套。首改产品 可售套数共计84套。首置产品可售套数共计45套 从魅力剩余可售房源的梳理来看，魅力下阶段的消化重点集中在再改产品。 从市场维度分析，市场上再改产品的价格不断走低的趋势较为明显。销售目标：魅力剩余的可售产品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也 就意味着下阶段再改产品的月均消化速度需达到30-40套/月我们把上个月市场上再改产品销量较好的楼盘和魅力做点对点的比较从上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27今）首置：27套 首改：38套 再改：3套再改产品剩余房源最多，但确是去化速度最慢的产品。再次改善产
15、品细项打分表(100分为满分)100分魅力翠微清波蓝谷地 土地属性及 配套45%交通配套2112 教育配套6243 商业配套3123 医疗配套4144 土地属性30142018 品牌15%开发商品牌15151414 产品40%规模3322 容积率6655 景观环境7473 梯户比7752 朝向3555 楼层高5431 本户型所处位置3332 户型功能变化1000 户型综合评价5453100%合计100708067折算率10-3楼盘实收均价折算率折算价格权重权重均价 翠微清波5200 10 468060%2808 蓝谷地4800 -3 494440%1977.6 合计100%4785.6维度一：
16、从目前市场维度得出，魅力再改走量的价格在4785元/平米维度二：目前市场上再改产品的走量房源的总价区间在65-76万，成交均价在4700-5400维度三： 一方面考虑到市场再改产品价格持续走低的趋势，魅力再改产品的价格应预留一定的 价格空间，保持较大的竞争优势 另一方面考虑到魅力再改产品库存较高，需保持月均40套的去化速度 同时考虑到10月房交会期间，大量楼盘的促销行径。建议魅力再改产品的价格控制在4800-5300。魅力推售方式及价格策略：p6、7#推出的同时，收回4#的价格表，针对外部一般客户只销售6、7#u6#的实收均价控制在5200，7#的实收均价控制在5300总价区间68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上 6#2433111022 7#0614311113p4#作为内部团购以及外部团购优惠的指定房源团购对象：银行VIP客户、中石油客户、
