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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 关于住宅小区物业管理情况的调研报告*县人大常委会关于住宅小区物业管理情况的调 研报告为推动我县住宅小区物业管理工 作健康、规范发展，县人大常委会决定 对县城住宅小区的物业管理情况专题调 研，并将此项工作列入常委会 2014 年 工作要点。调研组自 7 月份起，利用大 约三个月的时间，通过深入各住宅小区 实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、 发放调查问卷、走访群众、利用互联网 征求意见、赴*西等地考察等形式， 了解我县住宅小区物业管理的整体情况， 分析现状，查找问题，学习借鉴先进经-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读-
2、2 验，认真研究对策和建议，圆满完成了 调研工作任务。现将调研情况报告如下：一、我县住宅小区物业管理的现 状1、住宅小区的基本情况根据住建局提供的住宅小区情况， 本次实际调研居民住宅小区 54 个，总 建筑面积 600035 平方米，住宅 3975 套， 已入住人口约 1.1 万人。据不完全统计， 即将投入使用和正在施工的小区大小约 有 30 个，住房近 3000 套，这部分住宅 投入使用后，加上目前空置的住宅，全 部入住后，小区的入住人口将近到 30000 人。占到城区居住人口近 50%。分析我县住宅小区的基本情况， 主要呈现出以下几个特点：住宅性质多样。我们将其划分为 以下五类：一是早期由
3、政府建设的商品 房，土地属划拔，政府承建，定价出售， 住户没有完整的产权。如 1993 年建成 的文笔小区。二是各单位为解决本单位-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 职工住房问题，由单位承建的职工住宅 小区，土地多是划拔，房屋定价出售或 分配，住户没有取得产权证，目前多数 已经转手。这类小区有 40 个，占到小 区总数的 74%，但规模都比较小，多在 30 户左右；三是开发商开发的住宅小区， 土地出让，市场出售，是真正的商品房； 四是由村委在集体土地开发或村民在自 有宅基地上建设的住宅小区，即现在所 称的小产权房，多处在新城区，一般规 模也比较小，多自建自管；五是目前落
4、 实保障性住房政策，由政府承建的公租 房，廉租房等各类保障性住房。建设标准不一。主体建筑方面， 有 1993 年建成文笔小区是盖板房，逐 步发展到现在有砖混结构、半框架结构、 框架结构，剪力墙结构等。配套设施建 设方面，有只有主体住宅，没有任何公 用建筑小区；大多数配套设施建设不齐， 无绿地、无车位、无物业用房、无公厕 等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡 大厦、龙辉小区配套设施较好。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 规模差别较大。调研的 54 个小 区中，大的有龙辉小区 559 套，幸福小 区三个区 650 套，小的有烟草小区仅 8 套。其中，20 户以下的小区有 1
5、4 个， 21-50 户的有 19 个，51-100 有 14 个， 100-200 户的有 5 个，500 户以上的 2 个。旧住宅多且分散。调研的 54 个 小区中，2014 年以前建成的小区占到 35 个，大约占到 65%，大多为单位建 设的职工住宅楼，多随单位办公址而建， 比较分散；包括文笔小区在内，大多建 设标准较低，多为砖混结构房。2、物业管理的基本情况物业企业发展情况。目前我县在 工商注册的物业公司有 7 家。其中目前 在我县开展服务业务的有 4 家，服务小 区 6 个，占小区总数的 10%，住宅 877 套，占总住宅数量的 22%；目前还没有 一家企业具有相应从业资质。业主大会
6、及业主员会成立情况目前，我县住宅小区成立业主委-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 员会的有 2 家，分别为幸福小区、宝乡 大厦，但都没有召开业主大会，通过逐 户上门认字、打电话征求意见等形式产 生，目前都还没有步入工作的正轨。小区的物业管理情况调研的 54 个小区中，有 3 个由 住建局的下属物业服务部门管理，基本 属行政化管理，有 29 个小区由建设单 位负责管理。物业机构管理的有 14 个 小区，业主自治的有 8 个。建管不分， 物业服务从属于建设单位，没有工程验 收的图纸及相关资料，对小区工程建设 的基本情况全然不知；服务项目少，大 多数物业服务只负责打扫卫生和看
7、大门， 好一点的小区有保安服务和维修服务， 服务质量相对都比较差，服务制度落实 不到位，没有明确的服务标准；收费标 准不一，最高的有每月每平米 1.1 元， 低的每月每平米 0.35 元，还有部分单位 职工住宅楼每户每月收取 25 元；物业 从业人员工资偏低，一般月工资不超 800 元，物业服务企业和从业人员都不-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 稳定。二、存在的主要问题调研组认为， 我县城区居民住 宅小区物业管理总体还处于起步阶段， 物业管理还不规范，不能健康有序地运 行。存在的突出问题主要有以下几个方 面：1、工程建设的遗留问题小区工程建设的遗留问题是形成 物业纠纷
8、主因，也是物业管理健康运行 的最大难题。一是许多小区建设手续不 完善，住户入住后一直不能办理房屋产 权证；二是工程质量把关不严，房屋在 质保期内就出现一些质量问题，比如宝 乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下 车库漏水严重等现象；三是工程未验收， 甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住 户入住两年多了，至今门前地下室还是 个大坑，雨天不能排水，居民出行不便； 四是未严格按照规划建设公共建筑和共 用设施，如绿化、花池、活动场地、停 车位、供热设施、物业用房等。这些问-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就 会转假到物业管理头上，使得部分小区 物业管
9、理矛盾激化。2、历史原因形成的问题一是政府于早期建设住宅小区， 划拔土地、定价出售，按照现行政策， 住户没有完整的产权，不能办理房屋产 权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水 不通等大的维修问题责任权利不清，无 法解决。如文笔小区政府还保留有部分 产权，没有任何利益，却还要承担维修 责任；幸福小区属政府定价出售，专项 维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维 修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二 是部分单位建设的住宅楼，受当时条件 限制，规划、建设、用地等方面不够规 范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚 至无门房，加之房屋年久失修，遗留问 题得不到解决，住户怨声载道。部分由 原单位管理，当房屋多次转手，几乎
10、无 本单位人员居住的时候就会放弃管理， 部分原建设单位因机构改革已经撤并，-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 由住户自管。这类旧住宅小区约有半数 以上，已成为广大住户反映强烈的热点 和难点。3、专项维修基金收缴不到位调研的 54 个小区中，仅有 7 个 小区收缴了专项维修基金，仅占 13%。 收缴标准不统一，有按房价 2%或 3%收 取，有按每户 5000 元收取。由部分单 位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏 水、排水等问题已严重影响到住户的正 常生活，维修资金没有着落。由政府建 设的文笔小区和政府定价出售的幸福小 区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。 已收缴了专项维修基金的 7 小区，只有 宝乡大厦存入了专户。4、物业企业的发展严重滞后通过当工商注册的仅 7 家，挂靠 服务的 1 家，都没有取得相应的服务资 质；物业服务人员素质偏低，年龄相对 偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训， 管理人员持证上岗率只有 5左右，管 理人员文凭在大专以上文化程度的只有-精选财经经济类资料-
