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1、2007.5任何商业项目都不可避免要打上时代的烙印，所以客观地定义或解读一个商业项目，都要用发展的眼光去看待。建筑综合体，作为商业“金字塔尖”的终端模式，是商业跨越巅峰之作，是策动城市商业繁华的巨擘。 物业形态物业形态前期回顾前期回顾 回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾位居城市中央，交通便利，配套齐全，拥有优质景观资源，具备城市中心生活的优越条件！项目界定项目界定商业+住宅+写字楼+公寓项目定位项目定位回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾回顾城市中心、升级版、体验式STREET MALL项目界定项目界定城市中心，具有强大影响力及高度整体形象的城市综合体。前期回顾前期回顾1 1、地
2、块价值方面、地块价值方面2 2、项目定位方面、项目定位方面3 3、规划设计方面、规划设计方面4 4、开发思路方面、开发思路方面本次报告的补充内容本次报告的补充内容2个部分地块价值方面 季华路规划 地块价值1季华路佛山第一路 季华路佛山第一路，全长17.7 公里，是佛山市城市中轴线、主干道， 也是新城区核心地带，被佛山人美誉为 广州天河、深圳深南大道，该路段集中 了很多金融机构佛山总部，行政服务中 心，岭南明珠体育馆，电视塔，季华园 等等，对佛山形象有至关重要的作用和 地位。2007年禅城区重点工作 旧物业、城中村、旧厂房改造是重点 季华商业带的改造是禅城区今年的重点项目之一。“季华路优越的交通
3、条件，成熟的配套设施和浓厚的商业氛围，决定了它将发展成为佛山经济核心区域。”目前商务区的概念性规划已经出台，考虑到佛山目前仍没有一个商务集中的中心区这一现状，季华路将建设成为类似于深圳的“深南大道”这样一条城市标志性商务带。季华路中央商务区佛山第一街季华路中央商务区西起佛山大道、东至桂澜路，全长5.5公里，是新老城区的交汇处和东西向交通的大动脉，规划土地总量约2500亩，共分11个地块。季华路沿线作为行政、配套功能将全部用于发展金融、商业、酒店、写字楼。规划中岭南明珠以其核心地段及休闲开放的环境作为季华路中央商务区的地标地块，周边以高层、超高层建筑为主，从本项目地块到湖景路一带的二线，规划建设
4、为大型步行街，三线建为高级住宅小区。标志地块岭南明珠季华路中央商务区标志地块旁的标志建筑地块价值本项目作为季华路中央商务区标志地块的一级辐射区范围内的、以商业和住宅为主体的多功能城市综合体，以打造高复合性的、示范式的都市首席商业区为目标。我们该如何整合项目周边资源，我们该如何整合项目周边资源，打造独有或难以复制的核心竞争力，打造独有或难以复制的核心竞争力，从未来大量商业、商务及住宅市场中确立我们的首席地位从未来大量商业、商务及住宅市场中确立我们的首席地位Question3个部分项目定位方面 项目商业定位 项目住宅定位 项目商务定位 2城市中心、升级版、体验式城市中心、升级版、体验式商业主力店主
5、力店+ +商业街商业街+ +社区店社区店是内容是内容体验点体验点是核是核（是人们来这里的理由，记忆）（是人们来这里的理由，记忆）如何体现项目吻合市场的差异化与特色化定位，提升项目商业氛围及自我辐射能力，形成具有竞争力的核心商圈?Question1 如何使项目具有标识性，增加市场竞争力，立于不败之地？如何使项目具有标识性，增加市场竞争力，立于不败之地？Question2 如何脱颖而出，谋求项目商业的差异化与特色化？如何脱颖而出，谋求项目商业的差异化与特色化？Question3 如何提升项目的吸引力，吸引周边区域的消费者？如何提升项目的吸引力，吸引周边区域的消费者？具有市场号召力的品牌主力店，使项
6、目在发展阶段立于不败之地 主力店品牌商家可提升区域辐射范围，形成商圈积聚效应； 主力店对项目的整体形象有较大提升作用，形成品牌效应； 主力店可降低项目其它商业物业经营及管理上的风险； 主力店的对项目整体的招商工作起到强大的带动作用； 主力店可实现长期收益同时使出租物业保持高增值。引进主力店Question1 如何使项目具有标识性，增加市场竞争力，立于不败之地？如何使项目具有标识性，增加市场竞争力，立于不败之地？体验式商业体验式商业可带来经济和情感上的附加值Question2 如何在市场中脱颖而出，谋求项目商业的差异化与特色化？如何在市场中脱颖而出，谋求项目商业的差异化与特色化？【体验】是指设计
7、师以服务为舞台、以商品为道具，以顾客为中心，环绕着消费者，创造出值得消费者回忆的活动。其中商品是有形的，服务是无形的，而创造出的体验是令人难忘的。 【体验点】是一种场景的体现或氛围的感受，是商业发展的机会点，是吸引客户的原因，是客户留下深刻记忆理由。【体验式商业】是一个城市的名片，它体现了一个城市的个性和品位，身在其中，让人感受的是对这个城市的印象和活着的文化。广州商业天河城广场广州新商业中心的代表广州珠江新城主轴线核心商业 总建面积13万平方米 地下2层，地上7层 商品档次中等,商场人流极旺 业态：天南百货、吉之岛、品牌 店、家居电器、文化娱乐、餐饮* *电子游戏机大厅、电子游戏机大厅、DI
8、SCODISCO碰碰车碰碰车 * *古墓迷城、奇趣机关屋、欢乐货柜车古墓迷城、奇趣机关屋、欢乐货柜车 * *天梦影院、动感立体电影天梦影院、动感立体电影 * *亲子欢乐工作坊亲子欢乐工作坊 * *文化廊文化廊 * *儿童天地儿童天地广州商业上下九广州第一条商业步行街（1995）品牌百货公司 老字号店铺 各色西关小食 传统专业街* *具有岭南商业特色骑楼具有岭南商业特色骑楼* *反映广州西关文化铜雕反映广州西关文化铜雕* *霓虹灯招牌及射灯喷画霓虹灯招牌及射灯喷画上下九商业街全长800米，有骑楼式建筑238间，建 于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条 商业步行街，以经营中档特色商品为主
9、。 广州商业北京路广州建城之始的所在地，历史上最繁华的商业集散地北京路是与周边文物古迹、旅游景点相结合的多功能现代化商业街，既 有岭南传统特色又兼具都市气息，是广州商业最密集，人流最集中的黄 金商圈 ，是潮流和时尚的最前线，以经营中高档商品为主。* *玻璃立体路面玻璃立体路面* *历史博物长廊历史博物长廊* *丰富完善的业态丰富完善的业态广百、新大新百货公司 各类专卖店 休闲娱乐场所 特色美味小吃广州商业流行前线个性鲜明的广州青春一族最中意时尚地广州市时尚、流行、“酷”商品 建筑面积 1.8万平方米 地下 1 层 商品档次低档，顾客为广州本地青少年 商场人流极旺 * *音乐之声直播间音乐之声直
10、播间 * *兰桂坊兰桂坊 * *一级棒美食大本营一级棒美食大本营 * *南梦宫电子游戏世界南梦宫电子游戏世界 * *老鼠街老鼠街体验式商业特征总结* *体验式商业需要一个主题（体验式商业需要一个主题（themetheme） * *与文化相结合的体验式商业最具生命力与文化相结合的体验式商业最具生命力* *体验式商业是由多个体验点（主次）组合而成体验式商业是由多个体验点（主次）组合而成* *体验式商业所展现的是一种场景或是一种氛围体验式商业所展现的是一种场景或是一种氛围* *功能全、时段长、满足各类需求是体验式商业特征功能全、时段长、满足各类需求是体验式商业特征体验式商业主体验点是顾客到主力店的记
11、忆与命名相吻合的星光天幕是项目的主体验点与命名相吻合的星光天幕是项目的主体验点与星光屋顶相结合的数码天幕是高科技的结晶，是令人难忘的记忆与星光屋顶相结合的数码天幕是高科技的结晶，是令人难忘的记忆体验式商业主体验点是吸引顾客到主力店的理由与星光天幕相对应的星光舞台是项目的主体验点与星光天幕相对应的星光舞台是项目的主体验点各类明星见面会及时尚发布会是举家齐聚星光魅力的理由各类明星见面会及时尚发布会是举家齐聚星光魅力的理由体验式商业具有生命力的商业文化体现了城市的特征和个性星光广场的文化再现是最经得起回味的体验星光广场的文化再现是最经得起回味的体验通过雕塑、板报、照片等多种形式用现代手法将通过雕塑、
12、板报、照片等多种形式用现代手法将百年佛山里的名人事迹历史再现，使顾客在休闲百年佛山里的名人事迹历史再现，使顾客在休闲购物的同时加强了对佛山的了解和热爱。购物的同时加强了对佛山的了解和热爱。体验式商业富有创造力的建筑是体验式商业的魅力之一独特的建筑也能成为体验点独特的建筑也能成为体验点建筑作为艺术与技术的创作品，既兼顾文化艺术建筑作为艺术与技术的创作品，既兼顾文化艺术特性，同时可作为独特的地标。特性，同时可作为独特的地标。体验式商业特定的灯光及色彩为商业带来梦幻的体验特定的灯光及色彩为商业带来梦幻的体验将特定的色彩作为体验式商业的印象识别在光谱上截取一段颜色，通过大量运用使得商业在光谱上截取一段
13、颜色，通过大量运用使得商业具有一种具有一种“灯光灯光VI”VI”的效果，的效果， “ “灯光灯光VI”VI”具有具有十分强烈的识别性和渲染力。运用细节的灯光艺十分强烈的识别性和渲染力。运用细节的灯光艺术，构筑商业对消费者的吸引力。术，构筑商业对消费者的吸引力。体验式商业商业环境的休闲性和人性化是最好的体验独特的休闲氛围是感召力最强的体验点独特的休闲氛围是感召力最强的体验点在街的中部提供一个休息环境，由小卖、树木草在街的中部提供一个休息环境，由小卖、树木草坪、喷泉雕像和休息椅等小品组成。这使得人们坪、喷泉雕像和休息椅等小品组成。这使得人们除了购物活动外，还可以进行社会交往和休息，除了购物活动外，
14、还可以进行社会交往和休息，贴合消费者心理，提升商业价值。贴合消费者心理，提升商业价值。* *以星光（明星、文化、时尚）为主题的体验式商业以星光（明星、文化、时尚）为主题的体验式商业* *与佛山历史文化相结合的体验式商业最具生命力与佛山历史文化相结合的体验式商业最具生命力* *由星光天幕、星光舞台、星光广场组成的主体验点由星光天幕、星光舞台、星光广场组成的主体验点* *由独特的建筑、灯光由独特的建筑、灯光VIVI、休闲氛围组成次体验点、休闲氛围组成次体验点* *星光魅力展现的是一种时尚休闲、轻松愉悦的场景和氛围星光魅力展现的是一种时尚休闲、轻松愉悦的场景和氛围体验式商业星光魅力的差异化与特色化体
15、现Question3 如何提升项目的吸引力，吸引周边区域的消费者？如何提升项目的吸引力，吸引周边区域的消费者？组合拳形式的商业业态主力店业态：主力店业态：中高档品牌百货、超市采用混业经营与分区经营并轨的模式，将服装、流行服饰、童装、玩具、餐采用混业经营与分区经营并轨的模式，将服装、流行服饰、童装、玩具、餐饮、书店等各功能分布各层，让消费者在购物中体验偶然和随机购物的乐趣饮、书店等各功能分布各层，让消费者在购物中体验偶然和随机购物的乐趣主力店业态的划分，主张集中与分散相结合组合拳形式的商业业态商业街：时尚天地篇商业街：时尚天地篇五大主题分区：时尚天地、特色精品、休闲世家、文化艺术、风情美食知名的
16、品牌服装、摩登的时尚配件、高档的鞋帽精品、个性的橱窗设计、知名的品牌服装、摩登的时尚配件、高档的鞋帽精品、个性的橱窗设计、让都市时尚元素融入高端品质的光芒。让都市时尚元素融入高端品质的光芒。组合拳形式的商业业态商业街：特色精品篇商业街：特色精品篇五大主题分区：时尚天地、特色精品、休闲世家、文化艺术、风情美食年轻的美容化妆基地、多元化的美体美甲服务、年轻的美容化妆基地、多元化的美体美甲服务、hair hair saloonsaloon、人气精品、甜心玩偶、前卫的服装配饰，让、人气精品、甜心玩偶、前卫的服装配饰，让紧贴潮流的年轻人身上闪烁明星一般的光芒。紧贴潮流的年轻人身上闪烁明星一般的光芒。组合拳形式的商业业态商业街：休闲世家篇商业街：休闲世家篇五大主题分区：时尚天地、特色精品、休闲世家、文化艺术、风情美食动感十足的运动产品、细致入微的个人护理、温馨融洽的亲子乐园、众动感十足的运动产品、细致入微的个人护理、温馨融洽的亲子乐园、众星云集的星光舞台，简
