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1、天津市公房提租换发合同 政策培训天津市国土房管局房安处 尹振军 二一年三月三十一日 进一步加强单位产住房经营管理单位备案工作 根据市物价局关于调整公有住房租金 的通知、市国土房管局关于2010年调 整公有住房租金的通知、关于做好公 有住房租金调整有关工作的通知等文件 精神，切实推动各单位产房屋租赁经营单 位做好租金调整和租赁合同换发，实现单 位产网络化管理，现就进一步加强单位产 住房经营管理单位备案工作有关事项说明 如下： 一、全市基本情况对于单位产房屋管理，人大代表、政协 委员和社会监督员曾多次提出过意见和建议 ，我局系统历年来也做了大量工作，帮助企 业解决了一些历史遗留问题。按照2008年
2、的 数据，单位产住房数量为2599万平方米，直 管公产1763万平方米，所占数量超过直管公 800多万平方米，从数量上就可以看出，单 位产房屋行业管理也是政府职能的重要组成 部分，不是说可有可无的，一旦我们放任不 管，到时出了问题，从市局到各区县局都是 责无旁贷。 市政府高度重视我市单位产房屋行业管理 工作，早在2002年10月28日，就出台了 批转市房管局关于加强我市单位产房屋行 业管理意见的通知（津政发200275号） ，就是大家很熟悉的75号文件。这个文件 是单位产房屋行业管理的指导性文件，也 是我局系统进行行政管理的具体依据，迄 今为止发挥了很重要的作用。 从开始房屋租赁经营单位资质审
3、查以来 ，当中2004年以后改为事后备案，特别是 2008年底集中办理备案以后，我处共为600 余家企业发放了备案证明，共培训单位产 管房人员3000余人次，发放管理人员岗位 证书1000余个，有效地提高了管房人员的 基础素质和政策业务水平。 二、相关政策依据 （一）天津市房屋租赁管理规定 第八条 从事房屋出租经营活动的单位应当 自领取企业法人执照或者事业法人证书之 日起30日内到市房地产管理局备案。（ 2005年两局合一以后改为国土房管局） （二）关于组织做好单位产住房经营管 理单位备案的通知（津国土房管 2008907号）文件 为切实加强单位产住宅房屋管理 ，提高政府服务效率和管理的针对性
4、，打 好管理基础，今后凡是不备案的单位将不 纳入该系统，也就是说不再是单位产行业 管理和服务的对象。不备案的产权单位， 没有使用单位产房屋网络管理系统的，在 今后的公有住房合同换发时，不列入统一 换发范围，不给发放合同，不予办理租金 核减补贴手续，不予办理接管房屋认定手 续。 （一）市局集中统一备案（基本原则）。 按照天津市房屋租赁管理规定，公有 房屋租赁经营单位备案由市局统一备案， 市局房安处对备案申报材料审核通过后， 发放市局统一印制的备案证明。 联系电话：23145240 23393016三、换发合同之前备案的具体工作 步骤 （二）区县局调查认定。（日常管理） 按照市局关于组织做好单位产
5、住房经营 管理单位备案的通知（津国土房管 2008907号）要求，严格落实单位产住房 经营管理单位的管理责任。凡需要备案的 单位，按照单位所在地实行属地化管理， 由区县房管局调查认定后，统一到市局房 安处进行备案。 （三）提租换发合同与备案工作紧密结合 ，同步进行（操作环节）。 1、2008年底通过各区县房管局调查认定后 集中申报已经备案的单位，按照“谁认定， 谁管理”的一般原则，以当时掌握的单位产 房屋行业管理基本情况调查表为管理对象 和依据，由区县房管局组织进行提租换发 合同。 经营管理的房屋分散在多个区 县的单位，视情况可参加市局组织的 一级培训，也可参加由调查认定管理 部门组织的二级培
6、训。为减轻企业负 担，提供工作效率，无论一、二级培 训，单位产住房经营管理单位只需要 参加一次，掌握相关政策和操作技术 即可，各区县房管局不得要求多次培 训。 2、已经备案的单位，使用单位产 管理网络系统时，用户名就是其 备案证明上所记载的备案编号， 登陆初始密码由软件设计单位统 一设定。 3、以前没有备案，这次提租需要换发合 同的单位，在提租换发合同前先办理备案 手续，凡是不备案的单位各区县房管局一 律不得给予发放新版租赁合同。备案按照 2008907号文件办理，由单位提出申请 ，单位所在地房管局负责调查认定和录入 申报信息、报送备案材料、发送备案证明 等，市局房安处开通绿色通道，全天候开
7、展服务，以最快速度完成备案审核，为企 业提供优质服务。 备案申请需要的材料： 1、企业营业执照或者事业法人证书复印件 。 2、房屋产权证复印件。无产权证的房屋由 单位提供书面情况说明（包括房屋历史情 况、无证原因、起租时间等）。 3、管理、财务、工程技术人员资格证书复 印件。根据实际提供。 4、住户明细。（包括姓名、地址、租金额 ） 各区县房管局具体操作程序如下： 第一步：确定应当备案的单位产住房经 营管理单位名单，所有已经备案的房屋 租赁经营单位名单明细通过网上可以公 开查询，网址为： http:/60.30.118.39/tjzl_kfs_new/index.a spx。首页。此次需要换发
8、合同提租并且 没有备案的单位，一律先办理备案手续 后再进行后续提租工作事宜。 第二步：需要备案的单位，将备案申 请表内容填写完毕后交单位所在地房 管局，房管局组织人员将各单位有关 资料输入网上备案管理系统。初始申 请网址为： http:/60.30.118.39/tjzl_kfs_new/inde x.aspx。 操作步骤如下： 点击进入初始登记申请，凡带“*”的 项目为必填项目。一个备案单位申请 一次，全部项目填写后点“提交”（此前 已经备案的单位不再进行网上申请） 。各区县局所有应当备案的单位全部 初始申请完毕后，电话告知市局房屋 安全使用处，联系人：尹振军 23145240 市局统一给予
9、每个备案单位一个用户登陆 名和密码，各区县局将每个单位的登陆名和 密码记录在申请表上，以备查考和修改。 各区县局按照备案单位对应的用户登 陆名和密码填写，点击“登陆”，进入企 业信息内容界面，将“企业人员管理”、“ 房屋经营状况”、“单位组织机构”、“提 交证件”等菜单点开后填写相关内容， 所有内容填写完毕后点“提交”。提交成 功的，有一行红色的提示信息“提交成 功，处于待审核”，否则需要填写遗漏 的项目后再提交。 注意: 企业人员不足的，按照财 务类2人、房地产管理类2人、土建工 程类1人在网上编制，姓名统一为“待 定”，证书编号统一为“0000”。 全部备案的单位资料填写并提交成 功后，及
10、时与市局电话联系并确认无 误。 四、严格按照公房修缮范围，履行修缮 义务。 按照市房管局关于加强公有房屋租金 使用管理的通知（房管2002215号 ），修缮范围为： （一）结构部分：基础、墙体、柱、梁 、板、屋架。 （二）内檐部分：内檐墙抹灰、门窗、 门窗油漆、楼梯踏板、栏杆、烟道、通 风道。 （三）外檐部分：外檐墙抹灰、阳台 栏板、门窗、门窗油漆，躺、立沟， 垃圾道门、垃圾斗。 （四）屋面部分：保温层、垫层、防 水层、檩条、土板、瓦屋面。 （五）设备部分：单位产住宅和未实 行自来水“抄表到户”的直管公有住宅 ，自来水总表以内的管道；实行自来 水“抄表到户”的直管公有住宅，户内 水表以内的管道
11、。下水管、室内地漏 。 供电未实行“一户一表”的，供电总表以内的 闸具、配电线路；实行“一户一表”的，户分 电表以内的线路。公有住宅电梯、二次供水 设施、消防设施、供电设施、避雷设施。公 用公房集中供热的，换热器以内部分；非集 中供热的，全部系统。 修缮费年支出原则上不低于年租金收入的 60-70%。 五、工作要求 （一）落实管理责任。（包括房管局、产 权单位、上级主管部门的责任）继续贯彻 落实75号文件关于加强我市单位产房 屋行业管理的意见。各区县房管局负责 本辖区内单位产房屋行业管理，依照有关 规定对产权单位进行监督检查。具体责任 部门就在房管科，房管科科长就是第一责 任人，主管局长对行业
12、管理负领导责任。 各产权单位要设置或指定专门机构，配备 专职或兼职管房人员，负责单位产房屋的 经营管理和维修养护，在业务上接受房管 部门的指导和监督。 各产权单位的上级主管部门有协调和督促 的责任。 （二）落实管理手段。 （三）落实检查机制。 企业不良行为记录制度。对于老百姓合 理、合法维权行为置之不理，经查实不改 的，确认为不良记录，在该单位信息系统 里进行记录，政府停止向其提供所有服务 。没有系统的一样在书面档案里做记载， 整改完成后的再重新开始。 （四）单位产危险房屋管理机制落实及 时到位。 谢谢大家! 4、条例第三十六条对管理部门工 作人员的责任也作了相应规定，即：“ 房屋安全使用行政
13、主管部门的工作人员 ，在房屋安全使用管理工作中玩忽职守 、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单 位或者上级主管部门按照有关规定给予 行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事 责任。”四、条例与66号政令相比的主 要变化 （一）为保障当事人的合法权益，维护社会公共 利益，这次条例的制定从房屋安全和使用并 重转变为侧重于安全使用，杜绝危害房屋安全的 行为，为人民群众创造一个公平、和睦、安全的 房屋使用秩序。 （二）扩大了适用范围。 原政府规章规定：“本市城镇范围内已建成交付使 用房屋的所有人、使用人、经营管理人和相关人 ，均应遵守本规定。”现在调整为“本条例适用于 本市行政区域内已建成交付使用房屋的安全使用
14、 和相关管理活动，村民在宅基地上自建的房屋除 外。” （三）设立整幢楼房改变用途备案制度 。 66号政令的前身22号政令曾设立过 改变房屋用途审批，无论住宅改非住宅 还是非住宅改住宅，都要进行行政审批 。后因为行政许可法出台，考虑没 有立法依据而在66号政令中取消。66政 令对改变用途只作了原则性规定，明确 改变用途的须征得房屋所有人、经营管 理人和相邻关系人的书面同意，但未设 定相应的处罚条款，实践中操作非常不 便。 这次条例维持将改变住宅房屋中的部 分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴 等经营性用房的予以禁止的同时，还对存 在安全隐患、需要政府加以引导和控制的 ，如改变整幢楼房用途，进行备
15、案管理， 其他情形不做限制。既维护了公共安全， 又与风貌建筑保护条例和房屋权属 登记条例保持衔接。 （四）将原“房屋装饰装修”中的禁止行 为与“房屋使用”中的禁止行为合并。 在66号政令中，拆改住宅房屋承重 结构和在住宅楼房外檐墙体上拆改、增 设门窗等行为都放在“房屋装饰装修”一章 中。但是从实践来看，大量这种行为都 发生在装饰装修过程之外。所以，这次 条例将这几种禁止行为都统一规定 在第二章“房屋使用”中，使得条例的 结构更为协调合理，执行起来也更容易 把握。 （五）将住宅楼房底商允许拆改修改为禁止拆改 。 66号政令只对与砖混多层住宅结构楼房结构 相连的底商禁止拆改承重结构。但从实践来看， 大量钢筋混凝土结构的高层住宅楼房的底商存在 拆改承重结构的现象，对整幢楼房的结构破坏性 也很大，带来严重的安全隐患，群众反映也非常 强烈，迄今已经接到大量拆改高层住宅楼房底商 的投诉。为维护关大人民群众的生命和财产安全 ，此次条例对于住宅楼房底商承重结构的拆 改不再做建筑结构上的区分，无论何种建筑结构 ，与住宅楼房垂直连体的底商一律与住宅房屋同 得对待，都不允许拆改承重结构。 （六）设立装饰装修房屋的双告知制度。 条例规定房屋所有人、使用人装 饰装修房屋，应当告知房屋管理服务单
