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1、珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案编制单位：广东清华科技创业基金 编制时间：2001年8月01091201306131338目 录第一章 总 论 第二章 项目背景 第三章 投资环境与发展规划 第四章 市场需求和分析 第五章 项目建设的必要性和意义 第六章 总体规划方案 第七章 投资估算与效益分析 第八章 项目实施时间安排 第九章 风险和对策 第十章 结论和建议 附件1 附件201092201306131338第一节 项目简述1. 项目名称：珠海创新科技大厦2. 承办单位：名 称：广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司法人代表：何国杰注册资金：6659万元经营范围：科学研究开发和综合
2、服务珠海创新科技大厦由广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司负责承办 ，采取招商共建的有限责任公司形式创立，其中珠海高科技成果产业化示范 基地有限公司占51%的出资额。3.建设地址：广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端。4.总用地面积：9800平方米。5.大厦基底面积：3280平方米。6.大厦总建筑面积：16800平方米。7.主要功能：珠海创新科技大厦作为省级科技创业孵化器，是为小型初创科 技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施。第一章 总 论01093201306131338第二节 编制依据本项目可行性分析报告及投资建议书 按照广东珠海高科技成果创业化示范基 地有限
3、公司与广东清华科技创业开发中 心共同签订的协议书要求，在深入 、详实的调查研究基础上，通过客观分 析和经济评估，为项目实施设计和招商 引资提供科学和全面的决策依据。第一章 总 论01094201306131338第三节 结论与建议唐家湾作为珠海市的科技创新海岸，地理位置和交通条件以及气候条件 都比较好，政策环境宽松。唐家湾地域近年来发展迅速，正处于经济、 文化快速发展上升期，正在形成高科技产业和教育产业的聚集区，对企 业孵化器的需求迫切，需要有一个供创业投资者和科技人员进行经验交 流、成果展示和生活娱乐的环境。在广东珠海高科技成果创业化示范基地建立创新科技大厦，为科技创业 企业提供一个良好的培
4、育成长环境，对于促进中小型科技企业的发展进 而推动珠海市唐家湾乃至广东省的高科技产业发展具有重要的意义。 拟建的创新科技大厦地理位置优越，与清华科技园（珠海）、中大珠海校区 三足鼎立，形成了一块独特的集产、学、研、资于一体的高新技术产业 化聚集地，对于创新科技大厦吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术 中小企业高速成长十分有利。投资收益估算未考虑进行风险投资和中介服务以及将来地价升值所 得收益。作为科技企业孵化器，仅物业收入就可以达到这样的水平，说 明项目具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。第一章 总 论01095201306131338近年来，在国家火炬计划的指导下，我国的高
5、新技术企业孵化器在技术成果 转化和高新技术企业、企业家的培育工作中发挥着重要的作用。据有关 资料统计，我国已有各种类型的科技企业孵化器100多家，转化和消化吸 收科技成果近数万项，孵化企业的成活率是创业企业自行发展的数倍。 实践证明，建立创新孵育体系是推动高新技术产业开发区科技产业化发 展的重要举措，创新孵育体系的建设为科技成果的转化和促进中小科技 企业的成长创立和发展提供了良好的孵化和培育条件，为科技成果转变 为现实生产力提供了创业资本的支持，为产业化过程提供了必要的信息 服务。 珠海市唐家湾作为珠海市的科技创新海岸，近年来发展迅速，各类高科技企 业纷纷入驻，逐渐形成了一个科技创业的聚集区，
6、与此相对应，唐家湾 地域迫切需要有一个科技初创企业培育和成长的环境。在珠海基地内建 立创新科技大厦，将有效地促进小型科技型企业的创立和培育，进一步 推动高科技产业的发展。同时，一批科技初创企业聚集在一起，为风险 资本从高科技成果产业化种子期介入创造了很好的条件，这将促进珠海 市乃至广东省的科技创业和高科技成果产业化进程，进一步促进广东省 风险投资事业的发展。第二章 项目背景01096201306131338第一节 珠海市社会经济环境1. 自然环境优越，是国家级的“卫生城市”、“园林城市”、“环保模范 城”和“旅游城”。 2. 社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达 ，交
7、通运输十分方便 。 3. 珠海市的基本发展思路是：将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技 术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基 地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文 明富庶的现代化区域性中心城市。 4. 珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方 立法权，推出一系列优惠政策和措施。 5. 珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项 目正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头 。如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽 松的政策支持，已经形成基础设施完善，利于经济快速
8、发展的格局，成 为中国“投资环境四十优“城市之一，是投资创业的好地方。 第三章 投资环境和发展规划01097201306131338第二节 唐家湾地域资源状况和发展规划1. 自然资源和基础设施。唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市 最具发展潜力的地区之一。 2. 社会经济现状和发展。唐家湾目前在珠海市属于次发达地区，是珠海市 政府确定的近期重点发展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力 发展工业，唐家的经济得到持续的发展，各项指标保持年均递增20%的 良好势头。 3. 房产物业资源。目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在170 间左右，基本属于廉价低档水平。随着中山大学珠海校区
9、、清华科技园 （珠海）、广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批 高科技产业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点 地区。 4. 发展规划。唐家作为珠海市的一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地区 及珠海市区范围内。珠海市近期的发展重点是北部地区，其重点又是唐 家湾，并将唐家地区沿海一带定位为珠海市科技创新海岸。 第三章 投资环境和发展规划01098201306131338第三节 珠海基地及周边区域资源状况和发展规划1. 中山大学珠海校区。占地3.428平方公里。在2002年后学生人数将稳定在 12000人左右，包括教职工将达到15000人左右的规模。 2. 清华科技园（
10、珠海）。清华科技园（珠海）园区属于清华科技园的一部 分，在功能上初步定位分为四大块，功能主要是高新科技企业孵化、创 新人才培养、科技成果研发和转化、中介以及综合配套服务等。规划用 地14.458万平方米，总建筑面积15万平方米。 3. 广东珠海高科技成果产业化示范基地。珠海基地位于中山大学与清华科 技园之间，地理位置优越。占地66700平方米。基地内现有物业除广东珠 海高科技成果产业化示范基地有限公司自用综合办公楼1300平方米（包 括一楼大堂）外，其余已全部租出，使用率达到100%，呈现出供不应求 的势头。整个珠海基地已经吸引15家企业入驻，各企业员工总数合计约 2000人。 1999年国家
11、科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产 业开发区的重要组成部分，纳入高新区统一管理，享受相关高新区政策 ，落户珠海基地的企业的水电费还可以享受20%的优惠。 第三章 投资环境和发展规划010992013061313381. 科技企业孵化器 。目前，唐家湾地域缺乏具有这一功能的创业机构和空 间，尚无省级的科技企业孵化器，已经建成的南方软件园属于专业性孵 化器，不能完全满足唐家湾科技创新的要求，工行软件中心局限于工行 系统。珠海创新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园（珠海） 园区一起，各成一体，各有特色，相互呼应，为科技创业者提供一个施 展才华的天地。 2. 商业需求。从消费需求上看，
12、中山大学珠海校区现有教师学生已经超过 4000人，3年内将达到15000人左右的规模（包括教职工），已奠基的清 华科技园（珠海）近年内也将发展到数千人的规模，加上珠海基地各企 业员工，整个珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生活的人员数 年内将达到2万多人的规模，由此带来庞大的消费群体，在商业、旅游、 休闲娱乐、社区和文化科技服务等方面需求巨大，而周边有关的配套社 区建设设施则明显滞后。第四章 市场需求和分析010910201306131338广东珠海高科技成果创业化示范基地肩负为高新区孵化项目、吸纳人才 、培育高新技术企业的重任，享有相关优惠政策，已吸引一批来自国内 外的技术含量高、市场前
13、景好、各自独立运作的高科技或高成长性中小 企业进驻。珠海基地通过三年的运作，建立了一支较高素质的管理队伍 ，总结和摸索了一套创业企业培育经验，拥有较好的软硬件条件，初步 营造出一个吸引项目、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长 的基础环境。目前，众多的企业纷纷希望能够进入珠海基地，而珠海基 地已经开发建好的4万平方米的厂房、办公楼以及员工宿舍等都已经全部 租赁出去，无法满足他们的要求。在这种情况下，有必要在珠海基地内 创立创新科技大厦。一方面作为珠海基地本身配套建设，完善创新培育 体系，这是珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的一个重要组成 部分所应起的作用，也符合珠海市科技创新海岸发
14、展的需要；另一方面 ，多功能创新科技大厦的建设，也可以满足创业企业和相关人员进行科 技交流和展示、生活娱乐等方面的需求。珠海基地、清华科技园（珠海）与中大珠海形成了一块独特的集产 、学、研、资于一体的高新技术产业化聚集地，三者相互呼应，互为补 充，相得益彰，具有很强的吸引力、号召力和很好的发展前景。 第五章 项目建设的必要性和意义010911201306131338第一节 组织结构珠海创新科技大厦将以有限责任公司的形式创立，广东省珠海高科 技产业化示范基地有限公司以土地和现金出资，占51%出资额，其余49% 资金采取招商融资方式筹集。珠海创新科技有限公司（暂定名）实行董事会领导下的总经理负责制
15、 。公司部门设置根据需要而定，以下仅供参考。办公室：负责人力资源和财务管理等。企业发展部：负责入驻企业的审批、毕业认证和项目申报等；提供 政策和技术咨询；指导企业进行现代化管理；负责人员培训等。投资管理部：负责孵化专项资金、风险投资、产权交易以及其他金融 中介活动。综合服务部：负责大厦物业管理以及公共服务配套工作。 第六章 总体规划方案010912201306131338第二节 功能定位1. 国内同类机构。目前多数国内类似孵化功能的创业中心、创新科技大厦等一般是作 为一个自收自支的事业单位，实行企业化管理，强调公益性，讲求社会效益，主 要以物业管理为主，辅以初级金融服务，提供最初级的创业孵化条
16、件。这些机构 除了在租金上对入孵企业提供优惠外，还为企业提供各种周到而廉价的服务，如 打通融资渠道，编制商业计划书，组织项目评估，协助市场推广，跟踪行业动态 ，实施人才培训等等。 2. 珠海创新科技大厦功能定位。结合珠海市政府的产业政策和投资导向，珠海创新 科技大厦将主要面向电力电子、信息软件、光机电一体化等轻型无污染的高科技 创业企业，为他们提供良好的孵化培育条件。创新科技大厦只提供通用的办公、行政管理场所以及技术开发、无污染和噪音实验场 所，形成小型科技创业企业的摇篮基地，也是潜在的企业家尤其是科技型企业家 搏击风浪、锻炼提高的练兵场。珠海创新科技大厦的另外一个功能是为企业流动性管理和技术人员、旅游观光人 士、附近企业员工以及学生提供方便的活动、商业接待和休闲娱乐等生活服务。 第六章 总体规划方案010913201306131338第三节 经营模式珠海创新科技大厦应充分利用珠海经济特区的优势，凭借经营管理 者丰富的企业管理、创业投资及资本
