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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 中海地产一项目涉嫌虚假销售 为提升利润不惜违规【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 中海地产（00688.HK）在行业内 利润总额排名一直靠前，从而被冠以 “最赚钱”房企的名号，其较低的融资成 本、严格的工程管控、精准的土地投资 节奏等也被业内津津乐道。但在华丽的 财务数据背后，其一线营销却让人感受 到了不一样的“中海地产”。3 月 5 日，中海旗下项目多位业 主向记者提供的文件显示，北京大兴区 住建委于近期认定中信逸海园在销售中 存在违规行为，给予限制网上签约的行-精选财经
2、经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 政处罚。而中信逸海园项目在 2016 年被 中海地产并购，购房者在同年 11 月与 中海地产签署了预售合同，未曾料到， 销售人员承诺的库房赠送面积在合同中 一并计入了住宅面积，并与住宅同价销 售，与同期销售的其他户型地下室相比， 售价相差了近 20 倍。“项目领导曾在协商过程中表达 过，此前因交房延期问题向一期业主赔 付了总计约 8000 万元，不少业主怀疑， 中信逸海园是为了保住项目利润，而采 取同价出售库房的做法。 ” 一位接近中 海地产的知情人士告诉财联社记者。数据显示，2017 年中海地产的销 售规模由第六降至第七位，2017 年上半
3、年股东应占利润水平不及恒大，丢掉了 利润总额第一的位置。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 双合同背后：库房与住宅同价据了解，2016 年 11 月份，中海 地产并购中信逸海园项目后开盘，销售 的楼盘为并购前中信地产未售出的二期 35 号楼，户型为上下叠拼（共 8 套下叠 户型，8 套上叠户型） 。此前，中海地产已在同年 9 月份 将平层和联排别墅销售。据中海地产已 经离职的销售人员证实，叠拼户型因为 要修改一些合同，所以才推迟开盘。该 项目开盘时，已是 2016 年“930”政策之 后，北京楼市调控已升级。上述已离职的销售人员表示， “与 2016 年 2 月中信地产
4、销售时对比，中海 地产对同小区同户型在销售合同、售楼 书对地下室（戊类库房）的说明上做了 有意掩饰。中信地产的合同除了在第三 条商品房用途里标注了戊类库房之外， 在合同的附件一，房屋平面图中，明确-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 指出戊类库房的位置位于地下一层；而 中海地产的预售合同中，附件一的房屋 平面图里，删除了所有的房屋用途标注。 ”业主向财联社记者出示了与项目 签署的认购合同，以及中海地产从北京 市住建委系统下载的官方网签合同。两 份合同上，房屋建筑面积相同，但前者 在商品房用途一项中仅填写了“住宅”， 而官方合同上标注的则是“住宅、戊类 库房”。就此，业主向
5、大兴区住建委投诉 中海地产虚假销售，大兴区住建委进行 了调查并根据关于加强本市商品房交 易市场动态监管的通知 ，于今年 2 月 11 日对开发商的程序违法行为给予了限 制网上签约的行政处罚。多位业主均向记者表示，当时销 售人员向他们承诺，在住宅建筑面积之-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 外，还会赠送约 70 平米的地下室，也 就是上述戊类库房，但随后进行合同对 比时才发现，所谓赠送的地下室面积， 计入了住宅面积，等于零赠送。据上述业主反馈，上叠的地下室 面积比下叠少一半左右，位置位于下叠 户型的北侧，作为戊类库房出售面积， 30 平米的销售总价为 8 万元，销售单价
6、仅 2600 元/平米左右，而下叠户型的地 下室与住宅同价，约为 50000 元/平米， 售价相差近 20 倍。利润“保卫战”上述接近中海地产的知情人士透 露，中海地产在接盘中信逸海园项目后， 由于交房延期，向一期业主总计赔付了 约 8000 万元违约金。上述人士还表示，中海地产对项 目利润有较严格的把控，出现赔付违约-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 金的情况，会想办法要弥补这部分亏损， 而通过调整叠拼户型的销售合同，变相 提高库房销售价格，则可以帮助提升项 目整体销售收入。财联社就此事致电中海地产逸海 园项目相关负责人，其表示要向领导汇 报，但截至记者发稿未予回复。
7、根据北京市规划局出示的文件， 中信逸海园叠拼户型的报规中，包含了 戊类库房建筑面积 966.01 平方米（包含 上叠和下叠） ，如果按下叠户型占 70% 计算，其销售金额约为 3400 万元。去年 9 月，中信逸海园取得的预 售证信息显示，其住宅楼销售均价在 62400 元/平85400 元/平米之间，2016 年售价约为 50000 元/平米，而 2016 年 上半年，该项目还在中信手中时的均价 每平米为 3 万多元。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 值得关注的是，2016 年上半年业 绩发布会上，中信股份管理层曾表示， 其房地产业务当年上半年亏 47 亿元。 中信
8、房地产业务由中海地产接手后，也 给中海地产造成一定影响。数据显示， 在并购中信地产的 2016 年，中海地产 毛利率与净利率均有所下滑，中海地产 随后开始提高项目售价、降低成本，才 使原中信地产项目的回报水平上升到与 中海原有项目接近的水平。另据了解，中海地产在接手中信 逸海园项目后，其在园林设计、公共绿 地建设、精装修等方面均出现质量缩水 情况，由此引发多次业主维权。而在其 他城市，有关中海地产在精装修方面出 现质量问题的报道层出不穷，深圳、济 南、苏州、呼和浩特、沈阳等城市均有 项目遭曝光。一位业内人士指出，中海地产在-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 融资成本、建安成本以及土地投资等方 面均备受业内认可，但严格的成本控制， 却使得一些项目在建造、营销等方面屡 现违规行为。 【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】
