深圳福田中心区规划

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1、中心区城市规划简析福田中心区规划中原地产工商部何小姐13714151153一、什么是CBD？CBD的全称是Central Business District，我国现有3种名称： 中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于 1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的 内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的 经济发展中枢。许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如 纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等等。 一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心 ，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利， 人流、车流、物流巨大；它白天人口密

2、度最高，昼夜间人口数 量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立 ，土地利用率最高。 简单的说， 现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济 、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐 中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 深圳中心区这一概念提出于1986年，是深圳的精华所在，称之 为特区桂冠。 在“9+2”和大珠三角战略的前提下，深圳将成为一个多元化 区域中心城市。特别是在城市的发展中，深圳CBD的概念已经 由广义演变成狭义,成为区域发展的新模式。当前深圳的区域经 济竞争，很大程度体现在 CBD 的功能和水平上。也可以说区 域经济的竞争集中体现在 CB

3、D 之间的竞争上， CBD 将成为区 域竞争的制高点。 二、深圳中心区在哪里？ 深圳中心区深圳市中心区（以下简称中心区）位于深圳市城 市地理中心，由滨河大道、莲花北路、彩田路和新洲 路4条城市干道围合而成，总占地面积607公顷。深 南大道由东向西穿越其间，将中心区分成南、北两个 片区。其中：南片区面积233公顷，是深圳市的中央商 务区；北片区面积180公顷，是行政、文化中心；莲 花山公园194公顷，是开放性城市生态公园。中心区总建筑面积750万平方米，其中商业办公 面积300多万平方米，规划就业人口26万人，居住人 口7.7万人，每天人流量达150万人次。中心区北区中心区南区新深交所电视 中心

4、市民中心黄埔雅苑儿童医院音乐厅图书馆少年宫书城地铁 大厦天健 世纪中银 花园深业 花园雅颂居海关大厦体育产业 用地居住 用地经贸 中心诺德 中心安联 大厦凤凰大厦新世界江苏 大厦荣超 地块荣超 江胜 地块邮政 用地商业办 公用地商业办公 用地商业办 公用地市民广场中心区北区地块图中心区南区地块图星河 国际 会展中心城中雅苑发展兴苑中海华庭岗厦中学港丽 豪庭国商 B座供电局CoCo Park怡景中心城晶岛国际 购物广场大中华 国际交易 广场金地岗厦地块（综合体）城建 购物 公园商会 中心卓越 时代祈年 酒店财富 大厦嘉里写字楼 地块香格里拉 酒店现代国际华安财产 招商证券 第一创业, 国信证券航

5、天兴业投资卓越国商 A座中央 商务特美思华融新华 保险中旅免税联通时代 金融嘉麟 豪庭星河 世纪商业 办公 用地居住 用地商业 办公 用地居住 用地卓越地块深圳 能源商业 办公 用地商业 办公 用地商业 办公 用地邮电 枢纽国安局星河 发展 中心供应 设施 用地商业 办公 用地水晶岛绿化带丽兹 卡尔顿金中环彩福 大厦三、中心区城市规划总体规划以市民中心、山脉高空瞭望台为中心，两侧设置高层建筑，横 向形成抛物线形空间 两侧建筑限高100米，均衡对称概念高层建筑结构两条高层建筑形成的城市天际线犹如二龙飞舞，成为周围山脉轮 廓线的延伸，进一步增强了深圳个性 公众空间的绿化设计(1)中央区域和中轴线

6、中央区域是中心区的中心，包含了 九宫格的城规思想，现代化的设计 渗透了中国传统文化，还有下沉水 池和五座步行桥。 (2)“绿环”林荫道 采用绿环林荫道来加强与四角住宅 的联系。 (3)绿化带和莲花山 这一区域起到了对中心区保护和空 气过滤作用。 中心区“外墙”“带有城门的城墙” 围绕中心区设有中国城市传统的“ 城墙”，并且更具有节奏性和开放 性。 整个“城墙”平均高度至多为 100m。加上和谐的建筑楼体形成 了理想的城市立面。 “双龙起舞”与均匀的“城墙”相 比，南北走向的两条超高层楼群高 低起伏，举世无双，能够很强烈地 反映深圳市的个性。中心区的四角住 宅区域 这四个小城区以住宅为主， 并有

7、“城墙”保护。小区内 自成一体，有空间、广场、 楼群。四个小城区的建筑高 度低于100m，最好在40m至 60m之间。 东南的岗厦小区将优先保留 传统的城市结构和面貌。城市中心区大气层 的自然对流 根据风玫瑰图的指示，深圳冬 季主要是内陆地区吹来的北风 ，而在夏季主导风向则是来自 海洋的西南季风。 在水面或者地表开阔地带，风 速随着海拔高度的增加而逐渐 加强。在城市，这种增长关系 明显减缓，相反，气流层的厚 度却增加了。 深圳中心区位于良好的风向位 置，最常见的风速是5m/s，大 约每年会有1400h。中心区的十字形区 域 这一区域呈开放型，由于其位 置的特殊性和优越性，成为作 为城市中繁华、

8、交流的区域。 在这一区域，特别值得关注的 是竖中轴。在北区，它集中了 深圳中心区作为行政文化中心 的所有建筑包括市民中心 、图书馆、少年宫等。在南区 ，它拥有2个大型购物中心、4 座星级大酒店。假以时日，它 将成为深圳最活跃的商业片区 。规划对核心区实 行了交通“竖向分层” 地面层为机动车活 动“面”，公共人流在 二、三层及地下层活动 。核心区内各街坊之间 设置统一标高的过街联 系廊，在区内形成一个 完整的架空步行系统。 此外，规划要求各建筑 业主按比例提供地下公 共空间，以便形成 核心区内完整的地下 步行系统。 u 规划目标u 规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独

9、特，满足消费者购物、餐饮、娱乐 、休闲等多种需求的次市级商业区。u功能定位u 重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱 乐服务。u市场定位u 提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动 的深圳居民，福田区中高收入居民。u 规划导向u 商业项目的建设要与中心区整体环境协调。该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引 力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。u 为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店

10、铺的进入。按 照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。u禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。u控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市。u鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色 类餐饮和娱乐网点。u适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互 补、互连，发挥综合效能。u限制住宅裙楼商业，严格控制商业物业的分割出售。北侧区域规划重点建筑物为： 文化中心(音乐厅、图书馆)、 少年宫、市民中心(市政厅)。 这一区域城市规划设计已经完 毕，许多项目在建甚至建设完

11、 毕。 整个区域呈U字形(向莲花山方 向开口)，城规风格上独具一 格。市民中心东侧组团 这一区域同西北角一样 已基本上规划设计完毕 ，甚至建设完毕。在东 侧的“城墙”与西侧的 “龙舞”之间主要为住 宅区。 区域中间的建筑群高度 不超过40m市民中心西侧组团 这一西北角区域已基本 上规划设计完毕，只是 外侧的“城墙”必须向 北延伸至红荔路，使中 心区西侧立面得以完整 。 在儿童医院东侧须增添 两栋高层，使西侧的“ 龙舞”延伸至莲花山， 使其得以完整。 整个区域在空间和视觉 与莲花山公园紧密联系 ，出于这一原因，区域 北侧是敞开的，即没有 城墙。中心部分保留 作为绿化、花 园之用。市民中心东侧组团

12、：尽享行政文化配套的商务 组团 市民中心东侧商务组团也将成为整个中心北区 最先形成规模性商务环境的，未来发展商务氛 围最浓，依托政府市政配套的政商组团。该组 团由于紧邻市民中心东侧，近连地铁4号线的市 民中心站地铁口，将依托便捷的轨道交通，将 市政办公与商务办公有机的结合在一起，使该 片区的企业以最短的时间，最短的距离，优先 享用到相关市政服务，该组团也因此将吸引一 大部分与政府审批、申报行为密切关联的行业 、企业聚集该组团，形成尽享政务配套的“政 商”组团。 目前该片区的写字楼，依照项目投入使用的先 后时间顺序排列，主要有：安联大厦、诺德中 心、地铁大厦、中国凤凰大厦、荣超经贸中心5 栋写字

13、楼，05年年底诺德中心、安联大厦先后 成为该片区最早投入使用的第一批甲级写字楼 ，预计07年年中该片区的写字楼全部投入使用 ，整体政商氛围将初见规模。市民中心西侧组团：融高尚住宅 、市政文化配套、商务功能为一 体的综合组团 沿中心区中轴线以西、深南大道 以北，未来将形成的以238米高 的新世界中心、高交会馆馆址改 建的金融总部为代表的市民中心 西侧组团，是由写字楼、豪宅、 音乐厅、图书馆组成的综合组团 ，该组团除原高交会拆迁馆址规 划的金融总部写字楼具体规划为 出台外，仅有江苏大厦、新世界 中心、江胜大厦3栋写字楼，结 合周边的黄埔雅苑豪宅、市政六 大配套中的音乐厅、图书馆，形 成中心区特有的

14、文化商务、金融 商务组团，承载着商务、文化的 融合作用，未来规划中的金融总 部也必将成为与南区13朵姐妹花 并驾齐驱的新兴总部基地。南侧区域规划这一区域楼群在为中 轴线定义时起着重要 的作用。 楼群的组织呈小的九 宫格是中心区九宫格 的再现，十字形区域 是交流、繁华的场所 ，四角部分是坚实的 基础、城门，中心为 内院、花园等。 与楼群相邻第一排高 楼为100m，第二排 为200m。这两排高 楼和楼群构成了城规 南北轴向的轮廓线。“十三朵姊妹花”：中心区首个成熟商业规模 在南中心区以西，深南大道以南，新洲路以东，益田路以西 ，盘踞着国际商会大厦A座、B座、卓越大厦、中央商务大厦 、九州创展大厦、

15、航天大厦、兴业大厦、投资大厦、华融大 厦、特美思大厦（马哥孛罗酒店）、免税大厦、联通大厦、 时代金融中心13栋体量相当，高度在百米左右的乙级写字楼 群落，该群落被誉为中心区的“十三朵姐妹花”。 十三朵姐妹花作为中心区最先投入建设的写字楼群落，该片 区主要集中了大量的金融、律师、贸易等服务型的企业，尤 其是金融业，在这些写字楼里，聚集了兴业银行、招商银行 、中国银行中心区分行、建设银行、深圳发展银行、浦东发 展银行、香港东亚银行深圳分行等一批从事银行、证券、基 金、期货的金融投资公司。 客观的说十三朵姐妹花这个群体 是属于中心区的边缘群体，它们的档次比传统的商务群体高 很多，但事实上这些写字楼不

16、能代表CBD的真正内涵，它们 只是传统商务区域到实质意义的CBD商务的过渡物业，在中 心区成长阶段他们最大的卖点是先机，抢先入主CBD是1999 -2002年销售的中心区写字楼基本上统一的口号，比较领先 的时机和有升值空间的性价比成为这些写字楼必备的卖点， 因此该片区也吸引了相当多的一部分投资客户。中心区南会展商圈：以会展中心为龙头的，集众多甲级写字楼、五星级酒店群为一 体的中心区南会展商务组团 中心区南会展商圈，是以新建的深圳会展中心为龙头的，覆盖中心城以南，新洲路 以东，彩田路以西，滨河路以北，整个中心区面积覆盖最大，占据功能地块最多， 商务氛围最浓的一个超大商务主团，该片区将发展为全市金融、证券、贸易、商业 、信息、旅游、会展等商务办公中心。 在这一区域内聚集了一批甲级超高层写字楼，它也成为整个中心区第一个真正意义 上投入使用的甲A级写字楼组团。深圳国际商会中心以其在中心区独有的216米指天 之势，傲立于会展中心西侧，成为中心区南区超高组团在中轴线上的永恒标志性建 筑，也成为了深圳中心区的新