《土木工程测量》ppt课件第11章 地籍测量与房产测量

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1、工程测量 第11章地籍测量与房产测量第11章 地籍测量与房产测量11-1 地籍测量与房产测量概述 11-2 土地权属调查 11-3 地籍要素测量与地籍图 11-4 房产调查 11.5 房产要素测量与房产图 11-6 房产面积测算11-1 地籍测量与房产测量概述一、土地与地籍n土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是一切 生产和存在的本源。连续分布；n地籍就是土地的户籍，是登记土地信息的帐册和 簿籍，这些簿册用数据、图形、图表等形式记录 了土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和 利用状况。n建立现代地籍，就是建立区域内地籍信息数据n我国现行的土地登记制度（发证） ，经调查建立 并维护区域的地籍数

2、据库，是其中一个重要环节二、地籍调查与地籍测量1、地籍调查n地籍调查是政府为了取得土地的权属、利 用状况等信息而组织的一项调查工作。n其基本任务就是要查清各个地块的编号、 座落、权属状况、质量等级、利用现状等 方面的信息，为土地的精确定位、面积测 算等地籍测量工作提供基础资料。 n地籍调查的核心内容是土地的权属调查。2、地籍测量n地籍测量是为获取和表达地籍信息所进行的测 绘工作。 (1)地籍控制测量，测量地籍基本控制点和地籍图根控制点； (2)界线测量，测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标； (3) 地籍图测绘，测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、 宗地图等； (4) 面积测算，测算

3、地块和宗地的面积，进行面积平差和统计； (5) 进行土地信息的动态监测，进行地籍变更测量，包括地籍图 的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势 性与正确性； n目的：建立区域地籍数据库，为土地科学规划 、妥善管理和合理利用服务三、房产测量n房产测量就是指运用测绘技术和手段，按 照房地产管理的要求和需要，对房屋和房 屋用地的权属、位置、面积、质量、用途 等信息进行调查和测量的工作n房产测量的基本内容包括控制测量、房产 调查、房产要素测量、房产图绘制、房产 面积测算等。四、地籍测量与房产测量的关系n土地是房屋的承载体，房屋是土地上最重要 的附着物；两者关系密切；n地籍测量与房产测量工

4、作较强的相关性，相 似性，却有各自特点；n目前我国地籍测量与房产测量的内容上还存 在较多的重叠，在规范上有不一致和矛盾；n建立规范统一，数据严格一致的地籍、房产 信息系统是方向 11-2 土地权属调查一、土地权属含义 土地权属是指土地产权的归属。是存在于 土地之中的排他性完全权利。包括：土地 的所有权、使用权、他项权（租赁权、抵 押权、继承权、地役权等） 我国土地权属类别： （1）国有土地使用权 （2）集体土地所有权 （3）集体土地使用权土地权属确认（确权）是指依据法律对土地权属状况的认定。权属状况包括：土地权属的 性质、类别、权属主及其身份、土地位置等； 权属相关内容还包括：权源、取得时间、

5、界址 集相邻权属主、土地的历史、现状、附着物权 属等等。确权方式：（1）文件确认（2）惯用确认（3）协商确认（4）仲裁确认二、地籍调查中土地权属 的确认方式n 土地的空间分布性和连续性要求必须对 土地进行划分才便于调查和管理；n 土地权属调查中的土地划分主要是依 据行政界线和土地的权属界线；三、土地划分与编号 农村地区 省县乡（镇）村 逐级分界 城镇 市市辖区街道街坊 逐级分界宗地： 被界址线所 封闭，具有独立使用 权或几个使用者共有 权的自然地块。权属调查的权属单元权属调查的权属单元街坊：被主要 街道、次要街 道、小巷、河 、沟等自然地 物分割成的城 镇土地区域。 其内部一般包 含多个宗地；

6、权属调查的基本工作分区（地籍子区）权属调查的基本工作分区（地籍子区）街坊界线第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：500街坊划分（接合）图市辖区街道街坊宗地n宗地是由土地权属界线封闭包围的最基本的权属 单元；n宗地号（地号、地籍号）统一编号(11位)；0102 03 05 00028 （4位） （2位） （2位） （5位） 天河区 五山街道 第5街坊 第28宗地 边界类型 自然界线：行政界线、权属界线依附 在自然线状地物（山脊、山谷、河流 、沟渠、道路、围墙、挡墙、外墙等 ）之上； 人工界线：行政界线、权属界线不依 附于明显地物，必须人工设置界标、 界桩等标示；界 标 类 型调查用底图街

7、坊图资料准备绘制宗地草图定 界指界通知指 界资格确认熟悉地籍权属的有关档案，做到心中有底，知源知界 ； 发放指界通知书，土地使用者资格材料审核；现场对土地使用者、相关使用者法人代表或委托代理 人的资格认证； 对土地用途，坐落，地号的调查，现场核实土地 使用者权源材料、申请材料档案的一致性； 经三方确认界址点（线）无争议后，填写地籍调查 表，签章，并现场为界址点做标记，或埋设标志； 绘制宗地草图，实地丈量界址线。四、实地调查程序五、地籍要素调查n土地位置（坐落） 街坊门牌号；宗地界址点（线）；相邻宗 地；n土地权属 权利人及其基本情况；权属性质类别；权 源；n土地利用现状（按分类标准调查其类别）

8、 利用分类；土地附着物状况；n土地面积n土地等级n 地籍调查表是地籍调查阶段最主要的成果资料n调查表的填写必须严格按规程要求；n将调查所得地籍要素信息详细填写在调查表中 六、填写地籍调查表的填写和宗地草 图的绘制n 本宗地及相邻宗地的主要地物；n 本宗地与邻宗地的界线，权属主、预编号等；n 勘丈的界址边长；n 概略比例尺，指北针10.商业金融业用地11、商业服务业12、旅游业13、金融保险业20.工业仓储用地 21、工业22、仓储 30.市政用地31、市政公用设施32、绿化40.公共建筑用地41、文、体、娱42、机关、宣传43、科研、设计44、教育45、医卫50.住宅用地住宅60.交通用地61

9、、铁路62、民用机场63、港口、码头64、其他交通70.特殊用地71、军事设施72、涉外73、宗教74、监狱80.水域用地90.农用地91、水田92、菜地93、旱地94、园地 00其他用地城镇土地分类（1989）: 10个一级类、24个二级类。 11-3 地籍要素测量与地籍图一、地籍控制测量n地籍基本控制测量的实施方法 1.三角测量法；2.导线测量法；3.GPSn地籍图根控制测量的实施方法1. GPS；2.导线测量法（闭合，符合，支导线 ，无定向导线等）；3. 极坐标辐射点；4.交 会定点等；n地籍控制点的精度与地籍图比例尺大小无关二、界址点测量n界址点，就是土地（宗地）权属界线的拐点；权属调

10、查阶段已经对街坊内所有界址点进行了调查并编号；n土地位置、面积的精度是由界址点的精度决定；n界址测量的内容还包括界址相关地物的测量工作；n目的：测量界址点及其相关地物的平面坐标；n权属界线（界址点）测量定位是地籍测量的核心问题；街坊内的某一宗地街坊内的某一宗地一宗地的界址点及其编号界址线界址点测量方法l极坐标法l距离交会法l角度交会法l直角坐标法l内外分点法三、界址点精度要求n明显的、街坊外围界址点，中误差5cmn街坊内部的、隐蔽的界址点，中误差 7.5cmn特别隐蔽或建设精度低（如土坯房等） 区域的界址点，中误差10cmn极坐标测定界址点时，需要考虑水平角 、距离偏心的偏心问题，进行相应的偏

11、 心测量以达到界址点精度要求四、地籍测量成果整理和地籍图的绘制 1、野外观测成果的内业整理n地籍测量的基本成果包括： (1)界址点坐标； (2)地籍图 (3)宗地面积和土地分类面积；n当天的观测成果应当天计算完毕，得出界址点坐 标；同时整理编辑当天所测量区域的地籍图；n测得的界址点通过坐标反算出界址边长，并与权 属调查时所勘丈的界址边长进行比较；n根据要求测算区域内宗地面积和分类面积；n一般还需要提交地籍测量技术总结报告2、地籍图绘制n选择适当比例尺（城镇地籍通常为1：500）绘制 分幅地籍图，应按标准图幅大小（如5050）分 幅管理区域的地籍块图；n一般采用专门的地籍成图系统软件,严格按地籍

12、图 图式规范编辑、绘制分幅地籍图；n分幅地籍图编辑完成后，在其基础上分宗地绘制 各宗地的宗地图，供发证附图之用；n最后需要对各宗地面积进行测算，并统计区域内 的土地分类面积 11-4 房产调查一、房产调查的目的n查清区域内所有房产的位置、权属、界线 、数量、质量、利用现状等信息，以建立 区域内的完整的房地产档案，为现代化的 房地产管理服务n资产管理、保护n有偿使用n纳税、交易的法律依据二、房屋调查的内容n房屋坐落（区、镇、路、门牌号）n房屋权属主n房屋产权性质（国有、集体所有、私有）n房屋产别（8个一级类）n层数，层次n结构（6种类型）n建成年分n权源 （规定12种）n用途（规定房屋用途分类；

13、实际用途）n面积（占地面积、建筑面积、产权面积）n权界，墙体归属n他项权利以及相关说明三、房屋调查单元的划分与编号 房产调查的基本权属单元丘（宗地） 丘（宗地）是权属界线封闭的一个地块， 是一个权属独立的一个权属单元 已经完成地籍调查的城镇，一个包含多幢 房屋的宗地，就是一个标准的丘； 丘划分的原则：丘尽可能与宗地划分一致 ，城镇密集宗地的区域，可适当划分成组 合丘 独立丘（宗地） 组合丘（宗地） 一个区（县）包括若干街道（镇）； 一个街道（镇）划分成若干街坊； 一个街坊内包含若干丘（宗地） 每丘（宗地）唯一的标识丘（宗地）号 丘（宗地）内的房产（分户）要分别编号并 进行调查，在丘（宗地）号的

14、后面加4位，共 16位； 楼房（幢）编号（8位） 丘（宗地）的编号格式如下 市代码+ 市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+ 丘号 (4位) (2位) (2位) (2位) (4位) 其中的开头六位代表的省（直辖市）、市（县）代码，可以 从国家标准GB/T2260-1995中华人民共和国行政区划代码 中获得四、房屋调查程序 拟定计划，资料准备（调查底图、调查表格） 划分调查小区（街坊） 按宗地或丘为单位对房屋进行幢、逐户编号 发放通知 实地逐幢、逐户调查 绘制房屋测量草图草图 填写调查表（房屋调查表）房屋调查表样式 11.5 房产要素测量与房产图一、房产要素 房产调查就是针对房屋的房产要素

15、进行调 查，房产要素包括： 房屋统一编号（分丘、分幢、编号规则）、座 落（街、巷、门牌）、产权主（姓名、法人、 身份、电话）、产权性质（产别分类）、产权 来源（规定）、产权范围、位置、面积、建成 年份、建筑结构、楼层数、用途（分类标准） 除房产调查的内容外，房产测量的核心要 素是房屋的界址点（房角点）的测量二、房产要素测量平面控制：包括基本控制和图根控制 丘（宗地）的界址测量 境界测量 （在地籍测量已经完成的地区，以上部分的工作一 般可利用已有地籍资料，无需再次测量） 房屋及其附属设施测量 精度要求高 技术依据房产测量规范GB/T17986-2000 1、 房产境界、界址测量方法 解析测量 极坐标法 直角坐标 角度交会 距离交会 航空摄影测量方法 全野外数据采集（一体化方法）2、 房屋及其附属设施测量1）逐幢房屋测绘 单一产权的成幢房屋，应测量并计算房屋 占地面积、房屋建筑面积、产权面积 多产权的房屋，应该分层、分户进行丈量 ，测算每户的建筑面积、使用面积、区分 共有面积并进行分摊，获得每户的产权面 积 墙体的归属2）房屋附属设施： 有柱走廊、无柱走廊 架空通廊、门廊、挑廊 门墩、台