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1、安化是中国的， 黑茶是世界的！安化是中国的， 黑茶是世界的！问茶黄沙坪拜水鲶鱼洲地块解读市场环境分析项目定位分析经济测算分析区域价值分析地块价值分析目 录市场风险及规避分析安化县区域分布 区位特点 安化县隶属湖南省益阳市，位于湖南省中部 偏北，益阳西部，雪峰山脉北段，资水中游 ；东与桃江县、宁乡县相邻，南与涟源市、 新化县接壤，西与溆浦县、沅陵县交界，北 与桃源县、常德市鼎城区毗邻，县城位于资 水中游北岸东坪镇，总面积199.5平方公里 ，距省会长沙240公里。 行政区域 安化占地面积4950平方公里，82%山地，辖5 个乡、18个镇，总人口101.74万，其中常住 人口90.49万人，城镇人
2、口25.72万人，城区 人口13.2万人。居民主要系汉族，有土家、 苗、蒙古等26个少数民族。 历史文化 安化古称“梅山”，是梅山文化的发祥地， 宋神宗熙宁五年（1072）置县。清代两江总 督陶澍、云贵总督罗绕典、著名书法家黄自 元，就是生于斯，长于斯。唐九红、龚智 超、龚睿娜、黄穗、陈琳、田卿等羽毛球世 界冠军和奥运冠军，从这里走向世界。安化 被誉为“世界羽毛球冠军的摇篮”。 资源丰富：安化处于北纬30度的资源绿线带。盛产松、 杉、竹、果、茶叶、油茶、油桐、棕、药材等，有木本药 材103科，1022种；矿产资源丰富，矿藏有39种。 安化发展战略（“3+2”战略）：立足资源优势，实施发 展茶叶
3、、旅游、矿产等三大产业和交通、城镇两大基础建 设，推动全县经济社会快速发展. 安化地方特产：安化特有的农副产品如奈李、红蜜柑 、 山野菜以及安化地质特产冰蹟岩等特产，为项目定位提供 想象空间。安化1、安化县地处湖南中部山区，历史文化悠久，底蕴深厚，民风淳朴 ，文化、体育领域人才辈出，良好的山水及气候自 然资源条件，孕育了独特的农副产品，现代经济发展相对滞后恰恰“封存”其优美的自然环境，为城市未来着力打造低 碳生态产业提供了有利的发展环境。县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划项目地区域价值分析历史文化名城县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析 经济总量近年安化G
4、DP平均增长率达15%， 2013年GDP132.3亿元，人均GDP16071元。 产业结构 2013年产业结构22.6:41.8:35.6，新型工业化加速推进，产业园区规模不断扩大，工业化进程推高二产比 重。 固定资产投资 2013年固定资产投资92.9亿元，增长36%，其中房地产投资6.8亿元，增长0.7%。 城镇化进程安化目前城镇化水平27.6%，在“北改南建、东扩西延”战略下将加快新型城镇化进程。预测在十二 五末安化城镇化水平将向39%目标迈进。数据来源于安化统计信息网第二产业为主导，GDP高速增长，城市经济迅猛发展县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析指 标单位
5、20092010201120122013数 量增长%数 量增长%数 量增长%数 量增长%数 量增长%粮食万吨24.94.625.10.723.832.824.21.723.7-2.12油料万吨3.3929.22.8-21.3 3.037.33.721.249茶叶万吨1.04-4.651.944.8 3.1666.23.821.24.29.8水果万吨3.16-4.163.34.03.54.43.63.13.959.9蔬菜万吨30.362.2030.81.434.5812.336.55.640.110水产品万吨1.56-8.571.77.9 1.730.81.98.22.29肉类万吨-8.17.1
6、8.21.1出栏生猪万头82.891.5686.263.983.5-3.286.84.087.10.3出栏牛万头8.691.0893.4909.66.710.15.2出栏羊万只30.04-22.1431.23.7 30.42-2.531.53.632.73.8出笼家禽万羽429.520.354555.64805.54983.8493-0.92009-2013年安化主要农产品产量表数据来源于安化统计信息网茶叶产业发展迅猛，为以其为主题的商业物业开发提供基础条件县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析行业产值(亿元)同比增长社会消费品零售总额65.3813.5%批发业2.56.
7、3%零售业53.414.1%住宿业1.25.5%餐饮业8.013.5%2013年安化县社会消费品零售总额分类安化商业消费市场近3年来保持了平缓的增长速度，单从住宿业、餐饮业增长态势来看，我们可以推断出 区域的自然环境及优势产业发展正吸引劳务、旅游及商务人员，伴随着区域的优势产业对外影响力在逐步加 强，在带动关联产业链发展的同时也会适度提高宜居度，亦可促进安化商业升级换代。 数据来源于安化统计信息网消费市场多元发展，消费意愿进一步提高城镇居民人均可支配收入及增长率城镇居民人均消费性支出及增长率 城乡居民收入稳步增长 从近几年的数据可以看出，安化县的居民收入在稳步增长，这当中既有整个 国民经济稳步
8、上升的拉动因素，也有诸如物价及工资上涨等因素的支撑；消 费性支出稳步提升，且占收入比例逐年减少，消费意愿相积蓄，这从侧面反 映了一个厚积薄发的市场前景，对未来消费市场注入了希望，体现了商业对 引导消费、体验消费、吸引消费的重要性。 居民消费趋势规划至“十二五”末城镇居民可支配收入将达到27600元，人均收入及消费 支出的提高，也会加快安化县市消费结构逐步由生存型、温饱型消费向享受 型、发展型消费转变，居民生活质量持续提高，消费意愿及消费空间有进一 步释放的可能。安化城乡居民收入稳步增长，随着经济及文化多元发展需求，为项目开发具有一定品 味的商业物业奠定市场基础。数据来源于安化统计信息网县域概况
9、城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析 江南工业园区 梅山工业园区 高明循环工业园区产业布局重点引导发展 光电通讯、电子类产品的加 工组装、个性化服饰生产、 高新技术产品研发、孵化基 地、农副产品加工基地、装 备制造业和现代服务业。规划到2015年，园区入园 企业达到15家，规划建设用地 828.45亩（含道路、绿化和公 共服务用地），打造中部地区 具有竞争力的钨钴废料加工生 产基地和钨钴产品精深加工生 产基地。按照既定的发展思路， 江南工业园区产业要加快建 设以梅山黑茶、高马二溪黑 茶等为主的黑茶产业园，以 宴香茶油加
10、工为主的粮油加 工基地，以中药材加工为主 的中药产业园。1、城市经济的发展离不开产业，安化推进“3+2”发展战略，做深矿产业、做强茶产业、做响旅游业为主导思想，以 园区集聚，产业集群，创新驱动，壮大规模，绿色发展为指导策略，将促进城市经济水平的提高。 安化经济开发区规划：一区三园，即安化经济开发区下设江南工业园、梅山工业 园、高明循环工业园，规划总面积4.81平方公里。截止2012年， 入园企业31家，2012年实现产值33.7亿元，增长34.5%。 安化经济开发区发展目标“十二五”期末，园区年目标产值57.1亿元。力争到2017年， 入园企业60家以上，工业总产值超过百亿元，上缴税收5亿元以
11、上 ，跻身省级一流园区行列。项目地 支柱产业及分布 安化竹木、养殖、建材矿产、水电、茶叶及绿色食品等六大支柱产业，分布于安化一区三 园及高明、东坪、清塘、马路、平口、柘溪、长塘、羊角塘、小淹、奎溪、江南等乡镇工 业小区。 产业发展 近年来，安化推进“3+2”发展战略中，做深矿产业、做强茶产业、做响旅游业的三大产 业主导政策，加速县域经济发展，并出台了一系列扩大招商引资和发展民营经济的有效措 施，来促进安化经济建设和社会事业长足发展。安化经济发展轴线安化县城区规划及功能组团文化商贸： 资江风光带：集旅游、观光、休闲、娱乐于一体的风景艺 术长廊,展现安化山、水特色和体育文化。 老城区组团：以商业、
12、金融、行政办公、文化、娱乐、居 住为主的综合功能区。 南区组团：以商贸、金融、行政办公、文化教育、娱乐休 闲为主新城区。 杨林组团：以居住及配套服务设施为主的生态居住组团。产业发展： 酉州组团：农副产品加工、冶炼、建材医药、教育为主的 功能区。 木子组团：居住、机械、电器设备业制造、竹木加工为主 功能组团。 株溪口组团：结合安化株溪口水力发电站，形成以水力发 电为主，配套以居住设施的工业组团。1、2009年安化制定安化县城总体规划，以市区自然地理特征及现状条件，沿交通轴组团形成“一江六区”的城 市空间结构， 依托“3+2”战略加强交通和城镇建设发展战略，全面落实安化“北改南建、再造新城”目标。
13、老城区组团南区组团酉州组团木子组团杨林组团株溪口组团资江 风光带安化县整体规划： 1个县城：县域城镇发展增长与城镇联系的枢纽，是区域城镇职能结构的核心。 4个中心镇：县域城镇职能机构的二级核心，承担县域部分职能。 18个一般镇：县域城镇职能机构重要节点，通过集聚和规模扩张，发挥县域城镇进程中中心作 用。 122个中心村：中心村是乡村区域的管理中心和商品集散地。安化城市空间结构南城发展区城市产业发展区城市核心区项目地县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析建设富有特色的现代山水城市县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析2、安化县城区受山地影响特别是北区老
14、城发展空间受限，未来城市规划发展方向-北改南建、东向发展； 现阶段重点发展南区新城建设。城区空间结构图项目处于近年城市发展的重要区位，为项目的开发奠定基础辰 溪未来商业集中区现有零散商业集中区莲城路交通现状安化县目前仅省道308联通县城东西，向东30公里与国 道207线相连，向西70公里与铁路湘黔线安化站相接，对外 交通相对不便。交通建设“十二五”期间，全力构建以高速公路为主，铁路及水路 运输为辅的对外交通。将完成二广高速建设（安化段全长 54公里，总投资30多亿元），开工建设益溆高速并完成马 （迹塘）安（化）（安化段全长66.7公里，总投资55亿元 ），启动银北高速张（家界）新（化）段。交通
15、发展未来，安化县将建设完成三条高速公路：益溆（贯穿安 化县城但不经过南区）、二广以及银北高速，安张衡铁路 ；308省道与益溆和二广高速交汇处、益溆和银北高速交汇 处形成城市对外交通枢纽， 实现“抓两头、提中间”交通 发展规划。1、 “十二五”期间，安化以“抓两头、提中间”交通发展规划，构建快速交通骨架，为城镇快速发展提供空间张力 ，为矿产、旅游、茶叶三大产业提供发展平台。未来安化区域交通将会逐步改善，为项目开发奠定一定基础。二广高速省道308益溆高速银北高速东茅干线公路安张衡铁路交通枢纽 （桃江）交通枢纽 （马路镇）项目地县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析路网的构建，
16、促进安化经济高速发展小淹镇梅城镇仙溪镇清塘铺镇项目地东坪镇拓溪镇江南镇近年来，安化县政府逐渐开始重视安化旅游产业的发展，突出“一线三区”的旅游重心中，彰显茶文化为特 色主题的旅游区域，以打造茶旅一体化为目标，带动起县域经济发展，为项目以黑茶文化为舞台的商业地产 开发提供发展条件。旅游及茶旅集中区县域概况城市经济消费市场产业发展交通旅游城市规划区域价值分析旅游业高速发展，旅游产值近五年年均6亿元安化旅游市场研究分析2010年全县旅游人数达到108.5万人次，是“十五”期末（2005年旅游人数为 47.85万人次）的2.3倍，年均增长19.33%；2010年旅游综合收入5.3亿元，是 “十五”期末（2005年旅游综合收入为1.53亿元）的3.46倍，年均增长27.75%2013年全县旅游人数达到150.5万人次，全年旅游综合收入7.6亿元；预估2016年全县旅游人数将突破200万人次，全年旅游综合收入将突破 10亿元安化旅游商
