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1、這樣投資 不動產投資信託基金 (REITs)就對了2不動產證券化投資信託基金(REITs)壹、證券化的概念貳、不動產證券化產品介紹參、投資REITs肆、REITs投資風險伍、證券化訊息簡 報 大 綱壹、證券化的概念 一、我國的證券化條例法規架構5二、證券化之種類 資產證券化(Asset Securitization)是指企業單位或金融機構將其能產生現金收益的資產加以群組(Pooling) ，重新包裝並轉換為各式各樣的受益證券(Tranching) ，然後發行證券(Securities) 出售給投資人，以取得資金之過程。 不動產證券化(Real Estate Securitization) ，乃
2、專指不動產所有權或不動產相關權利之證券化，係將傳統不動產之直接投資轉變為證券投資型態，以結合不動產市場及資本市場，使不動產的價值由固定的資本型態轉化為具有流動功能的可投資性證券。6三、證券化之意義指創始機構依金融資產證券化條例之規定， 將資產信託與受託機構或讓與特殊目的公司 ，由受託機構或特殊目的公司以該資產為基 礎，發行受益證券或資產基礎證券，以獲取 資金之行為。 指受託機構依不動產產證券化條例之規定成 立不動產投資信託或不動產資產信託，向不 特定人募集發行或向特定人私募交付受益證 券，以獲取資金之行為。7四、證券化的概念-企業籌資管道向銀行融資發行證券(間接金融)(直接金融)企業金融證券化
3、金融資產證券化不動產證券化(資產證券化)8五、證券化與資本市場項 目取得資金方式傳統（企業金融）證券化公司發行股票、公司債券等流通性強 的金融商品，以取代傳統金融機構之 短期融資與長期貸款。 資產證券化 債權證券化 （金融資產）不動產抵押貸款債權證券化其他消費性債權證券化（汽車貸款、 租賃租金、信用卡債權、應收帳款、 對中小企業放款等） 不動產證券化不動產投資信託（REIT）不動產資產信託（REAT）貳、不動產證券化產品介紹一、不動產證券化制度架構11二、不動產證券化之基本概念商用不動產類型辦公大樓證 券 化購物中心工業廠辦其 他現金流量與法 律架構安排租金收入與資產價值受益證券投資人金融機構
4、企業法人個人投資者共同信託基金12項目 REITREAT性質投資於不動產之金錢信託不動產信託(分為融資型或賣斷型)目的不動產實質所有權利小口化、上市 交易流動化委託人以活化不動產以及籌資為目的受益證券之特 性1.所有受益證券權益相同 非固定收益之股權性質證券1.分為優先順位受益證券與次順位受 益證券，優先順位受益證券有票面 利率，次順位多為信用增強之用。 優先順位受益證券為債券性質證券 募集方式公募、私募皆有公募、私募皆有存續期間多為永續經營有存續期間，多為5或7年NAV之計算公募時須每日計算並公告淨值公募時須每日計算並公告淨值受益證券之收 益來源基金所投資之不動產及相關權利之 營運利益或其他
5、投資收益受益證券利息及部份本金分配來源為 不動產營運收入，本金償還來源為委 託人償付或出售不動產收入(視融資 行為或出售行為) 收益分配每年分配(年度結束後6個月內)依契約約定發起人或委託 人是否持有受 益證券發起人若因讓與不動產或不動產相 關權利而持有受益證券者應集中保 管，且自持有受益證券起一年內不 得中途解除保管、轉讓或設質多持有次順位受益證券作信用加強之 用三、不動產證券化商品型態136.管理標的資產4.購買證券價金2.信託標的資產7.分配信託利益受託機構標的資產所 有人投資人3.受益證券不動產管理機構主管機關1.核准標的不動產5.委任管理標的資產律師 會計師 估價師信評機構專家評 估
6、四、不動產資產信託運作架構圖14專家評 估投資人1投資人2投資人N主管機關1.核准2. 支付價金購 買受益證券3.運用信託資金6.分配信託利益銀行存款不動產及其相關權利受益證券其他經主管機關核准投資或運用 之標的受託機構不動產管理機構4.委任管理不動產5.管理運用不動產及基金律師會計師 估價師五、不動產投資信託運作架構圖六、不動產證券化商品規劃16七、不動產證券化之效益 對不動產所有者 提高不動產之流動性 降低持有風險及財務負擔 增加籌措資金管道 有效開發利用不動產 對不動產與金融環境 提高整體不動產市場效率 提升環境品質 擴大資本市場規模 促進金融商品多元化 對投資人 增加新種金融商品，以小
7、額資金參與大面積且金額龐大之不動 產投資 流動性高 風險性低且收益良好17八八、不動產證券化不動產證券化案例案例REAT(資產信託)金額年度REIT(投資信託)金額年度嘉新國際(股)公司44.193上櫃 富邦一號58.394上市中欣實業(股)公司693私募 國泰一號139.394上市遠雄人壽保險5.393私募 新光一號11394上市富泰建設及全億建設44.493上櫃 富邦二號73.0295上市新光人壽保險2893上櫃 三鼎38.5195上市全坤興業(股)公司693私募 基泰之星 24.795上櫃新光人壽保險30.894上櫃 國泰二號7295上市新光人壽保險13.9295上櫃 駿馬一號4196上
8、市單位：億元參、投資REITs一、REITs：權益型、抵押權型和混合型 權益型(Equity REITs ) ：指直接經營具收益性不動產之 投資組合，主要收入來自租金，或買賣不動產的交易 利潤，型態類似股票。 抵押權型( Mortgage REITs) ：乃直接向不動產持有者 或經營者放款、或投資於不動產相關的放款債權或證 券（如Mortgage-Backed Security ; MBS , Commercial Mortgage-Backed Security ;CMBS等），收益來源主要 為利息收入。 混和型(Hybrid REITs) ：權益型及抵押權型的綜合體， 主要投資標的包括不動
9、產本身及抵押放款債權，由基 金經理人依照不動產市場景氣及利及利率變動，隨時 調整投資比率。投資型REITS開發型REITs風險/報酬比較長期報酬率比開發型 高，風險較低長期報酬率比投資 型低，風險較高。 但單一物件如果成 功，報酬率可能相 當好。未來收益可預測性收益來源為租金收入 ，租賃契約時間較長 ，可預測性高物件開發中，並不 存在不動產收益或 現金流量，收益預 測難度高。二、投資型與開發型比較權益型 Equity REITs抵押型 Mortgage REITs商用動產抵押債 CMBS商業不動產擔保債務憑 證CRE CDO通貨膨漲可抗通膨無法對抗通膨無法對抗通膨無法對抗通膨利率短期受升息影
10、響，主要是資 金板塊挪移所 致，中長期和 利率關係不大升息時利差縮 小，收益下降 ，與利率關係 相對密切升息時債券價格 下跌，中短長期 皆受利率影響， 並成反向變動關 係升息時債券價格下跌， 中短長期皆受利率影響 ，並成反向變動關係收益來源租金收入 資本利得金融仲介賺取 利差資本利 得主要為利息收入主要為利息收入成長性高度參與不動 產市場的榮景部分參與不動 產市場的榮景無法參與不動產 市場的榮景無法參與不動產市場的 榮景三、權益型REITs、抵押型REITs、CMBS 、CRE CDO比較 四、我國市場銷售的REITs商品上市(櫃)掛牌的REITs 以不動產證券化商品為投資標的REITs共同基
11、金 國內投信公司核准發行之全球型REITs基金 投信投顧公司代理之海外基金富邦一號國泰一號新光一號富邦二號三鼎基泰之星國泰二號駿馬一號掛牌日2005/3/102005/10/32005/12/262006/4/132006/06/262006/08/142006/10/132008/04/30REITs類型Diversified REITsHotel REITsDiversified REITsOffice REITsDiversified REITsDiversified REITsOffice REITsOffice REITs不動產產資產產規模 86.75億元145.45億元142.67
12、億元80.19億元37.67億元26.32億元88.18億元46.85億元融資比率上限35%35%35%35%35%35%35%35%目前負債比 25.7%0.8%7%2%1.5%1.2%2.5%1.4%加權平均屋齡 7.3年29.7年17.3年11年18.3年7年23.7年17.7年信評 (長期/短期)twA+ twA-1twA- twA-2twAA twA-1twA+ twA-1twA- twA-2twBBB+ twA-3A(twn) F1(twn)twA twA-2 每股淨值值(元) 04/2011.9511.1412.5211.5311.1010.8612.6511.352007年股利
13、率 4.2%3.82%3.43%3.67%3.23%3.85%4.61%2.37%2008年股利率 3.72%4.36%3.15%3.61%3.26%3.45%3.38%3.77%持有物業類型比重(依投資金額)辦公室 66%11%19%100%60%51%100%100%商場 27%12%74%40%商務住宅 7%7%49%飯店 77%國內REITs比較名稱三個月 (%)六個月 (%)一年 (%)兩年(%)成立以來 (%) 寶來全球不動產證券化A不配息2.90-15.07-42.63-59.1186-42.4618寶來全球不動產證券化B配息1.57-17.36-45.60-62.9021-48
14、.1 台灣工銀北美收益資產證券化05.49-16.57-19.6498-17.4008 建弘全球不動產證券化A不配息-3.39-19.25-42.80-57.7883 金鼎亞太地產A-4.46-12.40-42.61-51.3909-36.0308 建弘全球不動產證券化B配息-4.61-21.07-45.32-60.1174 元大全球地產建設入息不配息-5.36-2.22-22.17-38.2 瑞銀亞洲全方位不動產-5.92-2.33-39.58-57.1959-53.9安泰ING全球不動產證券化累-6.19-16.31-40.34-53.2586-33.3元大全球地產建設入息配息-6.25-
15、3.62-24.90-41.5金鼎亞太地產B配息-6.97-17.47-50.60-60.3269-46.6 安泰ING歐洲不動產證券化不配 息-7.04-14.26-43.59-45.9全球不動產證券化（REITs)基金名稱三個月 (%)六個月 (%)一年 (%)兩年 (%)成立以來(%)安泰ING全球不動產證券化配息-7.26-17.98-42.48-53.4935群益全球不動產平衡A不配息-7.71-15.52-36.89-52.1 台壽保亞太不動產證券化A不配 息-7.78-6.59-44.98-49安泰ING歐洲不動產證券化配息-7.79-15.15-45.62-47.9台壽保亞太不
16、動產證券化B配息-8.26-7.92-46.07-50群益全球不動產平衡B配息-8.33-16.76-38.65-53.8 保誠亞太不動產證券化B配息-9.04-15.20-45.656- 57.9091-53.7保誠亞太不動產證券化A不配息-9.06-15.26-45.68- 57.0909-52.8富邦全球不動產平衡-10.31-27.23-43.25- 58.4951-48.7資料來源：Bloomberg(2009/04/09)。(續)五、REITs收益特性 抗通膨 低風險 收益穩定在經濟穩定成長的環境下，租金及地價 穩定成長，提供REITs穩定的現金流、長 期相對穩定的資本利得，及中長期穩定 成長的可能六、投資人的誘因分享優質不動產的收益，且該收益的來源頗為 分散 投資組合中多一種投資工具，而且提供
