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1、自 2000 年来连续 10 年房地业一路高歌，畅通无阻、虽有小风小浪但还是造就了一批批亿万、千万、百万富翁，也使老百姓购房成为了奢望;自 2010 年以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的作用下，2011 年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012 年 1 月 31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。2012 年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而 2012 年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现
2、？围绕这些问题我进行简要剖析。一、一、20122012 年调控主基调不变，存在适度微调的可能性年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011 年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011 年北京市新建住宅成交 9 万套，较 2010 年下降 4%，较2009 年下降 39%;二手房成交 13.7 万套，较 2010 年下降 23%，较2009 年下降 45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012 年北京市相关部门的重要工作，这也是 2012 年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出 2012
3、年将继续“限购”政策。2011 年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010 年海南完成房地产开发投资 46787 亿元，2011 年海南房地产开发完成投资 663.05 亿元，比上年增长 41.7%，占固定资产投资额的 41.1%;全年房屋施工面积 3659.88 万平方米，增长 35.6%;销售面积 888.19 万平方米，增长 3.9%。在房屋价格方面，海口去年 12 月房屋销售价格同比上涨 35.5%，环比上涨 0.2%;三亚房屋销售价格同比上涨 43.35%，环比涨 0.1%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011 尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由房地
4、产业的增速却由 20102010年增长年增长 27.1%27.1%回落到回落到 5.0%5.0%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省 2011 年地区生产总值(GDP)2515.29 亿元，比上年增长 12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长 13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动;建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度
5、假酒重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业店、度假村、养生疗养等经营性房地产业; ;同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在保障房方面，去年海南开工建设 11.22 万套保障房，竣工 4.85 万套，占计划的 119.1%;全年开工建设面积 900.01 万平方米，占计划总面积的 140.5%，其中竣工面积 384.66 万平方米，占计划的 155.9%。2012 年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把省委、省政府把 20122012 年确定为年确定为“项目建设项目建设年年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功
6、夫，20122012 年海年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取 2012 年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的政府工作报告指出，五年来全市生产总值年均增长 17.9%。今
7、后的 5 年，三亚将着力保持房地产业平稳健康发展，加大商业地产和商务办公加大商业地产和商务办公地产发展力度，严格控制滨海一线住宅建设，地产发展力度，严格控制滨海一线住宅建设，三亚普通住宅“大限”或至。尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点：可能性，原因主要有三点：一是、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力。二是、国内外经济形势的巨大不确定性增加了 2012 年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用
8、，不排除对现行调控措施进行微调的可能性;三是、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。从这点来看，房地产调控政策也存在微调的必要性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现“软着陆”; 海口市产权式酒店管理暂行办法于 2012 年 2 月 1 日起施行，具分析海口推出海口市产权式酒店管理暂行办法的目的是为了海口住宅销售市场转型，海南原本就在大搞旅游地产，产权式酒店是一个折中做法，一种变相的松动;直接说松动，在风口浪尖上;直接搞酒店，不一定有那么赚钱，产权式酒店应运而生，其实就是一种变相的酒店住宅或住宅酒
9、店而已。二、银行压力与信贷松动二、银行压力与信贷松动住建部曾在 2011 年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。2012 年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012 年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通
10、商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。满足首次购房家庭贷款需求。2 月 7 日从中国银行某支行了解到只要在该行存有金融资产 50万以上，就能享受 8.5 折的首套房贷款利率优惠。所谓金融资产，是指存款、理财产品、基金等。中国银行上述支行规定，客户若存有金融资产 50 万以上，就能享受首套房贷款利率 8.5 折优惠;如果存 30 万40 万，则是 9 折;10 万30 万，为 9.5 折;10 万以下的话，则是基准利率。并非所有银行都有同样措施，在首套房贷款利率方面，中信银行在基准利率基础上上浮 5%，深发展上浮 10%，邮储银行则上浮 15%。二套房贷款利率方面，中行为基准利率的 1.1 倍
11、，有金融资产也不能下调。其他银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮 5%至 15%不等。每家银行都不一样，有的银行资金宽裕就不需要这样，坚信 2012 开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，信贷松动势在必行。三、三、20122012 年上半年房价下行压力较大，下半年成交量将会渐趋年上半年房价下行压力较大，下半年成交量将会渐趋稳定稳定在严厉的楼市调控下，海南房地产市场经历了前所未有的调整。2012 年 1 月海南商品房市场共签约 2753 套，环比上月减少了 113套，签约面积 260230.51，环比下降 3.60%，签约均价 14664.76元/，环比上涨 32.93%;量跌价涨成为事
12、实。2012 年 1 月三亚商品房签约 112184占全省签约总量的 43%排名第一，海口签约 102051占全省的 39%排名第二，琼海签约15912占全省 6%排名第三，文昌签约 14074占全省 6%排名第四，其他依次为陵水 4091占 2%，五指山 3289、定安 2988、保亭2602各占 1%。 签约面积环比增加的市县有 5 个，分别是：定安48.09%、三亚 44%、保亭 13%、万宁万宁 8%8%、文昌 4%;签约面积环比减少的市县有 4 个，降幅分别为：陵水下降 13%、海口下降 22%、五指山下降 47%、琼海下降 50%。本月三亚商品房签约均价 24457.48 元/排名
13、第一，其次为陵水签约均价 21277.25 元/，琼海签约均价 9363.22 元/排名第三，保亭签约均价 8038.22 元/排名第四，万宁万宁 6750.186750.18 元元/排名第排名第五，五，其余：海口 6711.02 元/、五指山 6460.04 元/、文昌5561.88 元/、定安 3556.78 元/。 本月有 4 个市县均价上涨，琼海涨幅最高达 29.10%，三亚涨幅 27.06%排名第二，其余为保亭7.69%、五指山 1.84%;均价下降的市县有 5 个，定安下降 16.62%、陵水下降 15.06%、海口下降 9.72%。2012 年 1 月海口商品房市场共签约 964
14、 套，环比上月减少 224套，签约面积 102051.13，环比下降 21.81%，签约均价 6711.02元/，环比下跌 9.72%。2012 年 1 月三亚商品房市场共签约 1153 套，环比上月增加 287套，签约面积 112183.86，环比增加 43.93%，签约均价 24457.48元/，环比上涨 27.06%。海南岛经济快速增长，在 2010 年海南房地产开发涌动新一轮热潮、住宅销售形势一片火爆之际，有人预计好景长不了，事实则证明他们的预言不准。2011 年海南全省房屋销售谁最牛？海口市，省统计局数据显示：2011 年，全省共销售各类房屋888.19 万平方米，比 2010 年的
15、 854.73 万平方米增加 33.46 万平方米，同比增长 3.9%，共实现销售额 759.27 亿元，比 2010 年的734.09 亿元增加 25.18 亿元，同比增长 3.4%。在全部十八个市县中，年销售面积在 50 万平方米以上的市县依次是海口市、三亚市、琼海市、文昌市、澄迈县、陵水县，全年分别销售225.55、163.69、112.44、81.92、81.84、52.19 万平方米。 2011 年是海南房地产投资快速增长年，房地产开发投资水涨船高，增速也很快。在全省十八个市县中，有七个市县的房地产开发投资成倍数增长，依次是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、万宁市，全年
16、房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1 倍。 2011 年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.85 亿元，较上年分别增长34.6%、39.8%、59.3%、21.3%、13.4%。2011 年全省共完成固定资产投资 1611.41 亿元，比上年增长36.2%，在列入统计的十九个投资行业中，投资增长最快的建筑业，全年实际完成投资 37.44 亿元，较上年的增幅达 3.2 倍，居十九个行业之首。居二至五位的依次是采矿业、科研技术服务及地质勘查业、卫生社会保障和社会福利业、信息传输计算机服务和软件业，较上年的增幅分别为 2.4 倍、1.3 倍、99.7%、78.3%。而投资规模最大的前五个行业依次是房地产业、住宿餐饮业、制造业、电气燃气及水的生产和供应业、水利环境和公共设施管理业，全年分别完成投资 746.66、148.41、132.84、119.59、1
