2011年7月天津市办公物业市场调查报告

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1、2011年7月天津市办公物业市场调查报告三、天津办公物业市场板块与空间格局分析一、天津市城市性质与经济运营环境分析二、天津市整体办公物业市场研究与分析目录四、天津办公物业市场在售项目成交分析五、本案办公物业所处市场板块内竞品分析1天津市城市性质与经济运营环境分析第一部分2突出天津“经济中心”的城市职能，有利于天津与我国北方地区城市建立更为广泛的经贸联系，并辐射全国，更好地发挥服务、辐射和带动区域作用，促进区域经济协调发展。突出了“生态城市”的发展目标。加强生态环境的保护与建设，积极构建区域一体化生态网络，创建良好生态城市环境。通过加快基础设施建设，努力构筑与周边地区紧密联系的大交通体系，推进区

2、域经济一体化。突出“国际港口城市”，促进区域经济发展，实现国家战略部署。北方经济中心 生态城市国际港口城市天津明确的城市发展定位06年国务院审议通过天津市城市定位为 北方经济中心1、城市性质3单位：亿元截至2009年底，天津市的GDP总量在三大经济区中心城市中位列第五位，与广州、深圳非常接近在经济总量上看，天津相比北京、上海虽然存在一定差距，但与广州、 深圳相差不多2、城市经济天津市年份国内生产总值（亿元）涨幅%2009年750018.03 2008年6354.3825.82 2007年5050.416.25 2006年4344.2717.49 2005年3697.6214.50 天津市09年

3、GDP突破7500亿平台，滨海新区高速发展，环渤海最具活跃性的经济体。2、城市经济5l09年天津GDP总量位居全国第二十；lGDP增速位居全国第二。lGDP总量和增速已经开始追赶一线城市l空客、大乙烯、大火箭等未来大量规划中的或正在兴建的项目让人看到了天津的巨大机会GDP位次第一产业第二产业第三产业总量（亿元）7500.8020131.014110.543259.25增速（%）16.523.418.215.162、城市经济3、产业发展72009年天津市生产总值(GDP)完成7500.80亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。分三次产业看，第一产业实现增加值131.01亿 元，增长3.4%

4、；第二产业增加值4110.54亿元，增长18.2%；第三产业增加值3259.25亿元，增长15.1%。天津第二产业和第三产业总体保持齐头并进的趋势，其中第三产业增长率 稳步上涨，尤其在08年后随着天津经济发展方向的调整，第三产业在09年 实现显著增长3、产业发展2009年八大优势产业完成工业总产值12119.03亿元，占全市规模以上工业总产值的92.8%。 八大优势产业：航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、国防科技、轻工纺织 高端制造业、高新技术产业和第三产业的发展使天津外来高端人群激增， 高知、高收入人群成为天津外来人群的主力3、产业发展10天津经济运行环境与投资

5、环境良好，属于中高收入地区；天津与国内一线城市相比的差距：经济总量与增量尚有差距，尤其与北京、上海相比，差距较大;天津未来发展面临的机遇：随着北方经济中心城市地位的确立，投资建设力度加大，国家战略性产业的落户与基础设施建设力度的加大，促使经济增长速度飞快，近年已逐渐赶超珠三角经济区的中心城市;从天津宏观经济上看，天津整体经济增长快速，其中第三产业的增长速度逐年上升，外资进入也相应的加大了对于第三产业的投入，为办公物业的发展奠定了良好的经济和产业发展基础。4、城市发展与经济运行环境小结天津市整体办公物业市场研究与分析第二部分11天津高端办公楼宇发展基本情况当前天津市区商务楼宇体量为224万平米，

6、其中优质商务楼宇72栋，总体量近100万平米天津当前优质写字楼运营状况良好，平均出租率在85%以上天津当前主要商务区内优质写字楼客户以外资企业为主，大量的外籍和高收入本地员工为天津高端商业消费市场提供了强有力的支撑为满足天津北方经济中心的定位和日益旺盛的产业服务需求，天津市区及滨海新区未来5年办公楼宇供应将达到900万平米，届时优质办公楼宇量将超过北京外资大型开发运营企业相继在天津拿地拟建高端办公楼宇，充分表明世界对于天津商务需求未来发展的看好1、发展环境1213现代服务业是天津市当前和未来发展的重点方向之一，办公物业的发展 拥有政策导向优势黄兴国市长：2010年天津市政府工作报告 进一步加快

7、实现服务业发展新突破 黄兴国市长在政府工作报告中说，加快发展服务业，是转变经济发展 方式、调整经济结构的重要着力点，也是提升城市竞争力的重大战略举措。要 拓宽发展思路，加大推进力度，使服务业占全市经济的比重有新的提高。 全面提升服务业能级。加快金融业发展，建设与北方经济中心相适应的现 代金融服务体系。大力发展物流业。完善商贸流通体系。努力把旅游业培育成 战略性支柱产业。做大做强“近代中国看天津”核心旅游品牌。加快国有旅游 企业改组改制。积极发展新兴服务业。中心城区走服务型、创新型、都市型的 发展路子。 2、政策导向14优化中心城区空间布局的原则。遵循产业发展规律，调整优化中心城区产业布局结构；

8、发挥 规划导控作用，促进土地集约成片开发，加快企业向楼宇集中、产业向功能区集聚；坚持龙 头企业带动，发展高端高质高新产业，形成特色突出、具有规模效应和较强竞争力的现代服 务业产业集群。 从天津市中心城区发展定位和目标看，办公物业产品、楼宇经济符合未 来天津整体产业的发展趋势和平区“金融和平”：建设成为我市的金融中心、现代商务中心和高端商业中心的核心区。重点发展银行期货 证券类金融业、高端零售业、信息中介等现代商务服务业和以历史风貌建筑为主的文化旅游业。河西区“商务河西”：建设成为中心城区金融保险、信息中介的现代商务聚集地，文化传媒和会展中心，高档 居住区和休闲娱乐区。重点发展金融保险业、商务服

9、务业、文化会展业和以服务外包为主的科技服务业。南开区“科技南开”：建设成为市级教育科研和高新技术产业中心，科技服务及科贸机构的聚集地。重点发 展以科技与信息服务为主的高新技术产业，以五金、汽配和数码产品为主的商贸业，以健身娱乐为主的体育休闲业， 以民俗文化为主的旅游业。河东区“金贸河东”：建设成为市级商务中心的重要组成部分和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务 聚集地。重点发展以银行、保险类业务为主的金融服务业，以商贸流通、现代物流为主的商务服务业，以广告、音乐 创作和新媒体为主的创意产业，以电子信息、新能源和环保为主的都市型工业。河北区“创意河北”：建设成为我市创意产业聚集区、文化休闲旅

10、游基地和市区北部商务商贸聚集地。重点发 展以产品、工程动漫设计和会展策划为主的创意产业，以电子商务、现代物流和商业特色街为主的商贸服务业，以机 电研发、电子通讯、精密仪器制造为主的新型都市工业，以历史文化、风貌建筑为依托的旅游业。红桥区“商贸红桥”：建设成为连通沿海地区、面向西部腹地的现代商务商贸集聚区，中心城区促进中小企 业创新创业的基地。重点发展以商品批发和展示为主的商贸流通业，以科技和中介为主的商务服务业，以工业和城市 设计为主的创意产业，以近代文化和生态资源为依托的休闲旅游业。2、政策导向目前天津市区优质办公物业共72栋楼宇，其中甲级写字楼占29%，乙级写 字楼50%，优质SOHO14

11、%，低密度花园办公7%，平均出租率为85%151、天津市办公物业市场分布格局2、市场销售与经营情况天津市甲级写字楼供求情况天津房地产市场历来有商住倒挂现象；随着天津市区商务板块的放量与重 大项目的投放，未来会有更多的项目供应，加剧市场竞争。163、市场销售与经营情况天津市甲级写字楼经营情况 20012004年，天津市甲级写字楼租金表现较为平稳； 2005年以后随着较多高品质写字楼入市，甲级租金水平逐年上涨，在2007年达到 129元/m2.月，据统计2005年至今新添甲级写字楼11座，规模达60.78万m2,租金水 平为90210元/m2.月； 2008年至今甲级写字楼租金持续下滑。174、经

12、营类客户成交情况天津市代表性写字楼入住企业特征分析样本选取标准：市区主要甲级写字楼为主；所入住企业能涵盖天津市主要行业；选取地点以小白楼地区、南京路地区、友谊路地区、十一经 路、华苑产业园区以及五大道地区、水上公园片区典型区域 为主;独栋办公为全市范围内选区办公聚集独栋区域（项目）18甲级写字楼津汇广场国际大厦天信大厦北方金融大厦平安大厦泰达大厦独栋办公五大道和洞庭路附近水上公园片区干部俱乐部太阳城建筑师走廊海泰绿色产业基地乙级写字楼万科世贸大厦万隆大厦三联大厦海泰大厦电子科技中心4、经营类客户成交情况以所调查企业为代表，目前天津市写字楼内办公企业中，物流业、金融保险业 、制造业的客户成交占总

13、体建筑面积的62%，位居前三位排名第一的是物流业，占24%，其次是金融保险业、制造业，分别为21%、17%； 前三者面积和62%，占据了总面积的绝大多数，这也与这些行业数量庞大密不可分；1920行业平均面积统计分析金融保险业平均面积最多，其次是服 务咨询业、网络科技业行业平均面积的多少一般与公司的发展阶段、公司的职能等有很大关系； 排在前三位的是金融业、服务咨询业、网络科技业； 从面积上看，天津甲级写字楼的客户需求面积至少在300平米以上。4、经营类客户成交情况21企业所属行业统计分析比例最高的前五类行业占到全部总数的3/4名次行业属性比例1物流21%2制造业18%3建筑房产13%4金融保险1

14、2%5贸易11%汇总75%4、经营类客户成交情况备注：2010年46月调研南京路、小白楼、友谊路三大商务区重点甲级写字楼企业（ICTC、国际大厦、广银大厦、天信大厦、津汇广场、今晚大厦、金皇大厦、万科世贸广场）天津市区重点甲级写字楼客户以外资企业为主，其衍生的外籍人士和内 地高收入人群是天津高端消费的主力之一4、经营类客户成交情况2223外地来津企业分析在企业数量最多的五大行业中，物流业、金融保险业 、制造业、贸易行业主要为外地企业行业外地企业占各行业企业 总数比例物流业63.10%制造业59.10%建筑房产41.10%金融保险62.10%贸易54.80%行业国外企业占各行业外 地企业比例物流

15、业70%制造业60%金融保险46.30%贸易38.20%这里可以看出，五大行业中的物流业、金融保险业、制造业、贸易行业，外地企业占据主要比 例； 甚至我们可以深入的观察到，国外企业在物流业、金融保险业、制造业、贸易业中的比例不容 忽视； 这和天津近邻首都的行政区位、历史当中天津在北方金融的地位、以及天津港口的关系有很重 要的关联。4、经营类客户成交情况4、经营类客户成交情况天津市写字楼入住企业特征总结天津写字楼市场由于产期以来高端客户盘踞在以国际大厦、津汇广场等为代表的甲级写字楼，乙级写字楼主要由本市中小企业租用，故甲乙级写字楼客群存在较为明显的差异;本市写字楼中贸易物流业、金融业和制造业占据

16、租用总面积的前列，契合了天津市的产业功能和城市发展阶段，随着天津的经济发展，除传统产业优势得以巩固外，必将大力发展金融、咨询、传媒等“软” 产业，改变写字楼客户比例构成;写字楼入住客户面积普遍偏小，绝大多数企业处于100550平米，同时甲乙级写字楼客户需求面积差异较大，随着经济发展，企业规模不断扩大，存在大量的扩张潜在需求;写字楼入住客户产业同周边产业（商业集群）集群具有非常高的契合度。24区域供应量代表项目空港周边240万渤龙湖、日月湾等天津市区100万天津中心、天津和黄 地铁广场、天津环球 金融中心等滨海核心区550万于家堡、响螺湾、泰 达MSD等未来56年内，天津及滨海新区未来已知办公物业供应量在900万平米左右 ，天津商务需求将迎来大跃进式发展5、市场未来供应情况25未来天津市区主要供应集中在城市主中心及周边，国内外知名开发商共同开 发商务楼宇5、市场未来供应情况262010年12月29