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1、中国国际工程咨询公司 李开孟二九年项目建设用地政策及审批管理要求1目 录我国土地管理的基本制度建设项目用地预审建设项目用地正式报批建设项目供地政策拆迁安置补偿相关政策及方案制定项目用地合理性分析评价项目用地需要缴纳的有关税费土地政策调整的新趋势及新要求案例分析2我国土地管理的基本制度3一、土地产权与登记制度 国家所有的土地：所有权-不登记国有土地使用权(用地单位)-登记划拨、出让、租赁、作价入股、授权经 营 农村集体所有的土地： 所有权-登记土地承包权(耕地，本集体或集体外)- -发证集体建设用地使用权(本集体)-登记农民宅基地使用权(本集体)-登记 4 土地管理法实施条例第三条规定：国家依法
2、实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记资料可以公开查询； 土地登记：是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地其他权利的登记。他项权利：是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规 定需要登记的其他土地权利。 5土地登记的种类：初始土地登记(总登记)变更土地登记 土地登记的程序：1、土地登记申请2、地籍调查3、权属审核4、注册登记5、颁发或者更换土地证书 土地登记文件资料：土地登记形成的文件资料多达十几种 ，但最重要的是：1、土地登记卡：是土地登记的主件，也是土地使用权 、所有
3、权和土地他项权利的法律依据。(可以公开查询)2、土地证书：是土地登记卡部分内容的副本，是土地 使用者、所有者和他项权利者持有的法律凭证。 6 土地制度及土地的所有权和使用权 ： 土地所有制实行公有制，使用权多 元化，权力行使体现城乡二元体制。 土地的所有权和使用权关系：所有权使用权他项权利国家所有集体所有国有土地使用权农地承包经营权集体建设用地使用权土 地 权 利 关系7二、土地用途管制制度 1、严格按照土地利用总体规划确定的用途 使用土地 土地管理法第四条： 国家编制土地利用总体规划，规定土地用 途，将土地分为农用地、建设用地和未利用 地。 严格限制农用地转为建设用地，控制建设 用地总量，对
4、耕地实行特殊保护。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地 利用总体规划确定的用途使用土地。8 国务院28号文件： 严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄 和集镇规划修改的管理。 管制的三个基本方面： 实现用途管制的基础是分类确定土地用途 。 实现用途管制的依据是土地利用总体规划 。 实现土地用途管制的关键是农用地转用和 土地征收审批。 9 五级规划体系 全国土地利用总体规划省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划地市级土地利用总体规划县级土地利用总体规划乡镇级土地利用总体规划 102、土地利用总体规划实行分级审批 ：全国土地利用总体规划纲要-国务院省、自治区、直辖市-国务院省会城市、人口100
5、(50)万以上、计划单列市等- -国务院市级、县级-省级人民政府乡(镇)级-省级政府授权设区的市级人 民政府11 国务院批准：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划； 省级批准：市级、县级总体规划； 市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。 12 各级、各类规划间的关系 各级土地利用总体规划内部的线性控制关系：指标分解与城市总体规划、村庄和集镇规划的关系：面点、规划区与建设用地区与江河、湖泊综合治理和开发利用规划的关系：相互衔接与国民经济计划和社会发展规划的
6、关系：主动衔接 133、加强土地利用计划管理土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。 土地管理法实施条例第十三条： 土地利用年度计划包括：1）农用地转用计划指标2）耕地保有量计划指标3）土地开发整理计划指标 年度计划审批程序与权限与规划同 国务院31号文件： 把新增建设用地控制指标(农用地和未利用地)纳入土地 利用年度计划 144、农用地转为建设用地应当依法报批 土地管理法第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理 农用地转用审批手续。 国务院31号文件：禁止擅自将农用地转为建设用地农用地转为建设用地，必须符合土地利
7、用总体规划、城 市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划， 并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地 进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。15三、耕地保护制度1、耕地总量动态平衡制度 土地管理法第三十三条：省、自治区、直辖市人民政府应当严格 执行土地利用总体规划和年度土地利用计 划，采取措施，确保本行政区域内耕地不 减少 162、耕地占补平衡制度 土地管理法第三十一条： 非农业建设经批准占用耕地，按照“占多 少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位 负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当 的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地 不符合要求的，应当按照省、
8、自治区、直 辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开 垦新的耕地。 17 落实占补平衡制度中主要采取以下措施： 明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度 建立补充耕地储备制度，逐步做到先补后占 抓好补充耕地资金的落实 测算等别折算系数，确保数量、质量不降低 单独选址的，用地单位负责补充 城市批次的，市、县、乡政府负责补充 村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责; 接收耕地开垦费的单位负责183、基本农田保护制度 基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产 品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地 。 土地管理法第三十四条: 各省、自治区
9、、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域 内耕地的百分之八十以上。 划定基本农田保护区：五类耕地，要落实到地块和农户，严禁占用基本农田。 国务院28号文件： 数量不减少，质量不降低。 经依法批准占用的，补划。 基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或者擅 自改变用途，这是一条不可逾越的“红线”。195类耕地应当划入基本农田保护区： 经批准确定的粮、棉、油生产基地内的 耕地； 有良好的水利与水土保持设施的耕地； 正在实施改造计划以及可以改造的中、 低产田；蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田； 国务院规定应当划入基本农田保护区的 其他耕地。 204、耕地保护目标责任制度(1) 基本农田保护条
10、例第四条：县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护 工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领 导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政 府监督实施。 国务院31号文件：地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内 耕地保有量和基本农田保护区面积、土地利用总 体规划和年度计划执行情况负总责。21 国务院28号文件：地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的 本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积 负责，政府主要领导是第一责任人。建立耕地保护责任的考核体系。国务院定期向各 省、自治区、直辖市下达耕地保护责任考核目标 。各省、自治区、直辖市人民政府每年要向国务 院报告耕地保护责任目标的履行情
11、况。 国土资源部会同农业部、监察部、审计署、统计 局等部门定期对各省、自治区、直辖市耕地保护 责任目标履行情况进行检查和考核，并向国务院 报告。225、土地开发整理复垦制度 土地管理法第三十八条、第四十一条、第四十 二条： 国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保 护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前 提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应 当优先开发成农用地。 国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组织 农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、 水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加 有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。 因挖损、塌陷、压占等造成
12、土地破坏的土地，用地 单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条 件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费 ，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业 。 23四、土地征收征用制度1、宪法、土地管理法规定： 国家为了公共利益的需要，可以依法对农 民集体所有的土地实行征收或者征用并给 予补偿。其中：征用为临时用地。2、土地征收由国务院和省、自治区、直 辖市人民政府两级人民政府审批。243、对被征地的农村集体经济组织要依法予以补 偿和安置。征地补偿费用包括：土地补偿费(前三年平均年产值的6-10倍)安置补助费(前三年平均年产值的4-6倍)地上附着物和青苗的补偿费4、征地批后 要实施“
13、两公告一登记”制度5、征地要依法公开进行，接受社会的监督。6、现行征地制度形成于计划经济时期，存在征 地范围过宽、征地补偿偏低、征地安置不落实、 征地程序不合理等缺陷。征地制度改革势在必行 。257、国务院发布了28号文件，明确了在现行法律框 架下进一步完善土地征收制度的具体措施： 一是要求征地补偿要以保证被征地农民生活水平 不降低、长远生计有保障为原则。 二是要求征地补偿要切实做到同地同价。 三是增加征地批前的告知、确认等程序。 四是建立征地听证制度，被征地农民申请听证的 ，国土资源管理部门要组织听证。 五是尽快建立被征地农民就业培训和社会保障制 度 六是大力推行征地补偿安置争议的协调和裁决
14、制 度，引导被征地农民通过法定途径解决征地补偿安 置争议。26 在征地补偿方面，国务院28号文件要求：生活水平不降低、长远生计有保障的原则依法、足额、及时提高补偿安置费用政府用国有土地使用权有偿使用收入予以补贴省级人民政府制订公布征地的统一年产值标准 和区片综合地价同地同价，国家重点工程建设项目足额概算大中型水利水电项目另行规定27五、节约集约利用土地制度 土地管理法第三十六条： 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地 的，不得占用耕地；可以利用劣地，不得占用 好地。 国务院28号文件： 实行强化节约和集约用地政策。28我国过去7年累计消耗耕地1亿亩，从 19.3亿亩降到18.3亿亩。为保障
15、中国粮食 安全，温总理强调必须守住18亿亩耕地这 条红线。因此，必须在投资建设领域节约 和集约利用土地，以满足经济发展的用地 需求。 我国规定不仅要通过规划和计划管理等 措施节约利用，而且要通过产业组织、技 术进步等手段集约利用土地。29开发区土地集约利用程度评价指标体系 目标子目标指标说明 土地利用 状况（A ）土地开发程 度（A1 ）土地开发率（A11）截至评价时点 土地供应率（A12）截至评价时点 土地建成率（A13）截至评价时点 用地结构状 况（A2 ）工业用地率（A21）截至评价时点 高新技术产业 用地率 （A22）截至评价时点土地利用强 度（A3 ）综合容积率（A31）截至评价时点 建筑密度（A32）截至评价时点 工业用地综合容积率 （A33）截至评价时点工业用地建筑密度（ A34）截至评价时点30用地效益 （B）产业 用地投 入产出效益 （B1）工业用地固定资产 投 入强度（B11）取历年累计值工业用地产出强度（ B12）截至评价时点高新技术产业 用地产 出强度（B13）截至评价时点管理绩 效（C）土地利用监 管绩效（C1 ）到期项目用地处置率 （C11
