随州房地产市场初步调研报告

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1、随州房地产市场初步调查报告时间：2010年3月一、国家宏观市场分析2010年宏观经济依然保持较高 增速p2009年全年GDP增速为8.7%， 四个季度增速分别为6.2%、7.9% 、9.2%和10.7%，整体走出上升 行情p前期投资、促进消费及相关政策 效果开始逐渐显现，消费及出口 逐步增长；p由于经济形势逐渐好转，以政府 主导投资拉动经济，向民营投资 及居民消费拉动转变；p根据12月中央经济工作会议对 2010年经济工作的定调，经济发 展方向将从“保增长，调结构” 向“调结构，保增长”转变；p经济刺激政策将逐步推出，但受 到经济发展惯性影响，我们预计 2010年GDP增长率将达到9.5- 1

2、0%。十二五期间，预计年增长 率将保持在7.5-8.5%左右。一、国家宏观市场分析经济总体保持“高增长，低通胀”，信贷政 策“有保有压”p根据国务院会议内容，通胀问题成为经 济工作关注重点；pCPI及PPI两个价格指数于7月份左右触底 ，开始逐步回升。截止到12月份，CPI表 现出加速回升的趋势；p外贸及内需的企稳向好，使得工业生产 逐步回升。PPI 数据的企稳回升表示工业 产品出厂价格开始上涨，企业盈利状况 将会有所好转；p连续四年农业丰收，将在一定程度上抑 制以食品价格为主的CPI指数的上升。我 们预计宏观经济将产生“高预期，低通 胀”的态势。p从08年下半年开始的扩张信贷，使得市 场流动

3、性充裕，转而带动物价上升。为 平抑通胀压力，当前管理层已经通过提 升存款准备金比例和发行央票回收流动 性；p我们预计2010年市场货币供应量将总体 保持较为宽松的局面，但在部分生产过 剩行业及房地产行业将会采取较为严格 的信贷政策。CP、PPI及贷款日期信贷紧缩 事件 1月7日三个月期央票中标收益率逾四个月来首次上涨1月12日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；年期央票利 率自2009年8月11日以来首次上行。同时还进 行了2000亿元的正回购 1月19日央行一年期央票中标收益率连续第二周走升8个基点 1月21日央行三个月期央票中标收益率再度上行4个基点2009年“相对

4、偏紧”的市场供求态势 有可能在2010年保持延续p2008及2009年房地产开发投资持续走低，在年底触底后迅速回升，全年开发投资额达到36231.71亿元，同比增 幅达到16.1%。从2002年以来的房地产投资来看，07年由于受到宏观调控及经济危机的影响，尽管总体额度保 持增长，但增长的幅度有所降低。投资额增长减缓，直接使得到土地购置及开发面积两指标双双回落。p土地开发面积、新增开工面积的降低，与成交面积的反弹上升形成明显区别，使得在可以预见的2010年，市场 将延续2009年“相对偏紧”的市场态势。p由于房地产的特殊属性，在保持居住使用功能外，已经逐渐成为投资商品。因此，管理层对市场持续进行

5、宏观 调控。管理层通过控制开发周期增加市场供给， 打击投资需求两方面入手，从严抑制房价 快速上涨，但短期内难以平抑价格日期近期出台房地产宏观调 控措施12月9日国务院常务会议要求个人住房转让营业 税由2年恢复到5年12月14日国务院常务会议出台“国四条”12月17日财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知12月18日住房及城乡建设部提出，将经济 适用房范围扩 大到中低收入者12月22日出台关于调整个人住房转让营业 税政策的通知1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知1月15日中国人民银行发布，70个大中城市房价同比上涨7.8%1月28日国有土地上房屋征收与补

6、偿 条例（征求意见稿）出台p 管理层在抑制投资需求的同 时，也在增加经济适用房的 供应、规范市场发展，从而 平抑房价增长过快的问题。 希望能够通过增加保障性住 房的方式平抑房价，但短时 间内，并不现实。p 一方面市场供应量在减少， 另一方面管理层在抑制需求 ，但市场将总体依然保持“ 供小于求”。在此前提之下 ，我们预计2010年房价将总 体保持温和增长态势。房地产行业政策p中国经济将在2010年保持较高增速，在 十二五期间将以7.5-8.5%左右的均速保持 增长；p房地产投资将继续作为“国民经济的支柱 产业”继续发挥重要作用。但经济适用房 等保障类住房建设，将会获得更快发展；p短期内政策手段难

7、以平抑需求的同时，增 加供给，从而平抑房价。因此2010年的 房价将在政策的影响下步入缓增长，成交 量则出现一定下滑。p加息方面，由于全球 经济普遍采取低利率 政策，一旦加息，在 抑制内部投资和耐用 品消费的同时，也会 导致大量热钱涌入， 造成复苏出现障碍；p因此，若需加息，需 具备两个条件：其一 ，美国加息；其二， 国内资产价格继续保 持大幅增长。从而促 使管理层以加息应对 市场风险。宏观市场小结二、随州城市背景及发展概况随州城市概况随州市是2000年6月经国务院批准成立的地级市，地 处长江流域和淮河流域的交汇地带，东承武汉，西接 襄樊，北临信阳，南达荆州，为”鄂北重镇”，是湖 北省对外开放

8、的”北大门”，国家实施西部大开发战 略由东向西的重要接力站和中转站。全市版土面积 9600平方公里，人口258万，下辖一市一区：广水市 、曾都区。 广水市共有18个乡镇， 曾都区共有29个乡镇、办事处、场 。广水市共有18个乡镇，分别是：马坪镇 平林镇 郝店镇 城郊乡 武 胜 关镇杨寨镇 吴店镇 李店乡 太平乡 广水办事处陈巷镇 骆店乡 长岭镇 十里办事处关庙镇 余店镇 蔡河镇 应山办事处 曾都区共有29个乡镇、办事处、场，分别是： 洪山镇 双河镇 柳林镇 三里岗镇均川镇 环潭镇 安居镇 万福店农场新街镇 洛阳镇 何店镇 府河镇 淅河镇 万店镇 高城镇 殷店镇 东城办事处草店镇 小林镇 淮河镇

9、 新城镇 西城办事处万和镇 尚市镇 唐县镇 吴山镇 南郊办事处 厉山镇 北郊办事处 按照随州市城市总体规（ 2008-2020），2010年随 州市人口254万，城市化水 平为44%，城镇人口114万 ；2020年城市化水平为 58%，城市人口达到150万 。其中曾都区目前城区约37万 ，按照随州市总体规划，远 期中心城区人口将达到50余 万人。城市人口平稳增长，城市化进程加快城市人口平稳增长，城市化进程加快随州城市人口概况及趋势分析随州城市交通概况1.城市外部交通l 铁路：京广线、西宁铁路、武 康铁路、安康铁路、汉丹铁路 l 高速公路：汉十、随岳、麻竹 l 公路：312 国道、316 国道、

10、 l07 国道 2、城市内部交通 “四纵四横” “四纵”交通大道、烈山大道、 沿河大道、擂鼓敦大道 “四横”迎宾大道、解放路、青 年路、清河路3、公路、铁路与城市内部交通构 成随州市联系内外便捷的交通运 输网络2009年随州市全年五大支柱产业 ：汽车机械产业创总产值101.6亿元 ；食品产业产值73.1亿元，增幅 17.3；医药化工产值39.4亿元，增幅 39.3；纺织服装产值36.2亿元，增幅 15.6；电子产业产值16.45亿元，增幅 16.1。五大支柱产业产值266.75亿元， 增幅23.7，占全市规模工业产值 的76.2。 随州市城市支柱产业发展概况随州市城市支柱产业发展概况五大支柱产

11、业发展迅猛，二、三产五大支柱产业发展迅猛，二、三产 业成为经济增长的助推器业成为经济增长的助推器随州l 国家级历史文化名城l 鄂中北新的地域性中心城市 l 湖北省新兴旅游城市l “中国专用汽车之都”l 湖北省重要的电子信息产品生 产基地 随州城市定位“东拓、西抑、南优、北调”的城市空间拓展战略 (1) 东拓：优先启动城东新区新火车站站前区建设； 城东南工业区在完善316国道两侧开发的基础上逐步由南向 北推进； (2) 西抑：保护擂鼓墩保护区历史文化遗产及城市生态， 发展旅游服务业； (3) 南优：设立新白云山风景区，打造城南山水风景品牌 ；启动新区市委建设项目，进一步提高周边环境品位；引进 外

12、部资金，开发高品质居住社区，配套公共服务设施。 (4) 北调：控制项目用地范围，控制城市工业污染。向南向东旧城居住片区，居住 、商业、金融、医疗 中心，用地450万 ，居住人口18.5万人城东居住片区，新 建居住、公共一体 化片区，用地510 万，规划居住人 口18万城南区，打造城南 幽美景观居住片区 ，用地300万， 规划居住人口9万城西片区，历史 文化遗产保护， 发展旅游业，用 地200万，居 住人口6万随州城市发展东向拓展为随州城市发展东向拓展为 主体主体, ,适度向南适度向南, ,限制向西限制向西 、北发展、北发展随州城市总体发展规划随州市主要经济指标分析随州市主要经济指标分析2005

13、年至2009年，随州 市GDP保持了高速的增长 态势，GDP总量5年内增长 77%。其中2008年GDP增 长率为2005年两倍之多， 这反映出随州市经济高速 增长，同时也与2008年随 州市房地产开发投资过快 、过热有关。2009年GDP 增长趋于平稳，增长率为 11%。城市经济稳步发展，城市经济稳步发展，GDPGDP稳步增长稳步增长城市建设力度加大，固定资产稳步增长城市建设力度加大，固定资产稳步增长近年来，随州市固定资 产投资额始终保持 40%以上涨幅，反映 了市场预期的长期相对 乐观，也反映了近年来 随州市各项基础设施建 设投入力度较大，为经 济的持续发展提供了有 力支撑。随州市主要经济

14、指标分析随州市主要经济指标分析居民生活水平与消费能力持续上升居民生活水平与消费能力持续上升04年08年，随州市人均可支配收入高速增长，5年期间人均可支配收入增长72.8%；社会消费品零售总额5年内增幅为107.8%。总体反映了随州市人民物质文化生活水平有了极大的提高，社会购买能力和需求强劲。 随州市主要经济指标分析随州市主要经济指标分析随州市宏观经济对房地产市场影响随州市宏观经济对房地产市场影响城市人口增长，城市化进程的加快；城市人口增长，城市化进程的加快； 二、三产业的快速发展，将产生大量非农人口；二、三产业的快速发展，将产生大量非农人口； 区域经济稳步发展，区域经济稳步发展，GDPGDP稳

15、步提升；稳步提升； 城市建设力度加大，固定资产稳步增长；城市建设力度加大，固定资产稳步增长； 居民生活水平与消费能力整体上升；居民生活水平与消费能力整体上升；随州房地产市场需求旺盛，购买力不断提高；城市经济的强劲发展，使随州房地产发展具备巨大发展潜力； 人均居住面积和住房品质两方面都还有很大的发展空间，从住宅的居住型向舒适型升级的大趋势来看，首次置业、改善型和投资型需求将支撑随州市房地产市场的发展，为其提供良好的客户资源。三、随州市房地产市场分析随州市土地市场供应情况随州市土地市场供应情况 注：以上地块已挂牌成交，但具体信息并未公布，我们依旧将其作为未来市场潜在供 应量来分析。编编号地块块位置

16、占地面积积 （）容积积率建筑面积积 （）土地性质质起始价 （万元）成交价 （万元）成交人成交时间时间G(2009)09 东城文峰塔 神农大道北 侧59388.63178166居住用地8800未公告未公告未公告G(2009)10 东城文峰塔 六组21228.713.574300居住用地3207.8未公告未公告未公告G(2009)13 西城玉石街 ( 随州市曾都区 粮油供应公 司11871.791.517808居住用地1424.8未公告未公告未公告G（2009） 14曾都区青年 东路蒋家岗 社区41667.7283335商住用地3000未公告未公告未公告G(2009)16 随应公路齿 轮厂路口处14864.21.725269居住用地 兼容商业1117.2未公告未公告未公告G(2009)18 烈山大道201 号约100003.535000商业居住759未公告汇通置 业未公告G(2009)23北郊孔家坡64656.771.596985居住用地4881.91未公告未公告未公