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1、谨呈：沈阳中铁盛丰置业长春西湖项目定位及规划运营建议2规划指标地块A地块B2地块占地面积约72万约13万容积率2.5建筑面积约180万约34万前言区域研究+项目研究郊区生态大盘新区生态大盘3目录城市背景解读 高铁专题研究 城市滨湖带研究西湖区域 属性界定本体解读 房地产市场研究项目定位大盘开发研究 规划运营策略规划运营 建议区域篇项目篇西湖区域与西客站融合发展？西湖区域在城市中角色担当？西湖区域的特色性如何塑造？项目与西湖区域定位融合、如何实现价值最大化？项目如何领先市场竞争、彰显自身特色？项目目标客群、如何导入？项目的初步规划运营建议？4区域篇|城市背景哈 大 高 铁 线 路 图长春城市能级
2、拓展在于南北融合，哈大高铁是契机长春南北融合的点将会成为长春新的中心之一，支撑未来长春能级拓展5高铁站落户西部区域，其发展将带动长春西部全面升级，城市发展将呈现“三心”格局西客站区域是长春南北融合的点，未来的长春三大中心之一区域篇|城市背景6不同于传统铁路，变“城市过道”为“城市客厅”长春城市能级将进一步拓展项目开发的市场辐射范围更广，会延展到高铁所带来的客群西客站及周边区域将成为长春新的城市副中心项目开发的市场辐射范围应着眼于整个长春区域带动长春产业升级西湖区域与西客站互补，共同构建长春新的现代服务业核心西湖区域与西客站互补发展，项目辐射市场范围更广区域篇|高铁专题研究日本新干线、法国TGV
3、法国里尔站片区7p引导性：带动居民生活方式和观念的前进p功能性：能够对区域经济产生拉动力p服务性：为周边社区和城市居民提供多样的活动场所p独特性：能够形成自己的特色西湖区域完善长春城市功能，带动新的生活方式，项目应担此责，提升项目品质城市滨湖带是承载城市功能的重要区域区域篇|城市滨湖带研究时尚的苏州金鸡湖浪漫的杭州西湖奋进的堪培拉格里芬湖宁静的汉堡阿尔斯特湖8区域篇|属性界定长春的“休闲极核”，西湖区域首担其责长春中心城区内、特色的、游憩商业、文化娱乐、滨湖生活集聚区基于价值最大化融入城市发展基于竞争差异化、特色化基于本体彰显项目自身特色9文化娱乐区 影视主题文化、汽车主题文 化、剧院、酒吧、
4、美食，打 造长春高尚、时尚文化娱乐 聚集地游憩商业区 区别于传统的商业中心，以 湖、水系为背景，打造滨湖 亲水商业步行街。滨湖居住区 引领长春生活方式的湖岸生 活新天地区域篇|属性界定长春中心城区内、特色的、游憩商业、文化娱乐、滨湖生活集聚区本案位于长春西部西湖区域，行政上隶属于汽开区，为绿园、汽开两大产业集群与西部新城围合地带汽开产业集群绿园区产业集群汽开区产业集群中心城南部新城本案，应何去何从？净月组团北部新城中心城、汽开区见证了长春的昨天南部新城、净月湖区见证着长春的 今天西部新城和北部新城将见证长春的 明天西部新城本案距西部新城核心区两公里10项目篇|本体解读|区位序号关键节点距离（K
5、M）车程（分 ）1西客站约3约52长春汽车 产业开发 区管委会 新址约6约103长春站约21约304人民广场约18约305市政府约17约25轻轨1号线快速交通2号线（规划中）绕城高速四环路西客站（ 规划中）汽开区管委会新址长春站人民广场市政府快速交通发达，未来规划有轨道交通，半小时内可达长春主要节点11项目篇|本体解读|交通先业后城城优业盛阶段特征：n以经济增长为压倒性目 标，以工业为主导产业n居住、文化娱乐等其他 城市功能发展相对滞后， 只能满足基本生活需求n“先业后城”的发展模 式为后期区域发展奠定了 经济基础阶段特征：n具备一定经济基础后， 通过良好的规划打造良好 的区域形象，加大各功能
6、 配套的建设n环境的改善和配套的丰 富吸引高素质人口入住， 促进高附加值产业进驻和 发展，实现人口与产业不 断升级，最终达到共同繁 荣 汽车产业是长春的龙头产业，GDP占长春的62.5%；同时，汽开区已经提升为国家级开发区，产业十分发达； 另一方面，汽开区相关配套较为落后，住宅、商务办公、商业等相关配套还停留在宿舍区的水平，严重制约了汽开区的进一步发展。 本案应主动承担汽开区功能完善的责任，改善西湖环境，打造高品质住宅区，塑造良好的区域形象；同时吸引高素质人口入住，促进人口与产业的不断升级，为汽开区的“城优”做出自己的贡献。汽开区亟需完善城区功能，西湖区域应主动承担“城优”之责12项目篇|本体
7、解读|周边环境第一代住宅第二代住宅第三代住宅第四代住宅发展阶段阶段特征产品特征第一代住宅造房子仅是可以居住的房子，遮 风避雨的场所而已第二代住宅开始关注舒适度开始关注“看起来好”的品质和舒适，但依然以户型 的舒适为价值核心第三代住宅产品全面领先，用科技解 决居住舒适度，关注居住 社区的文化及宜居的可持 续社区呈现有机增长，各项 功能通过成体系的综合运 营来实现社区增值第四代住宅低碳、绿色、环保成为住 宅的主题，产业化、个性 化成为社区的新诉求，新 住宅代表了一种生活方式 的转变体现对自然环境、科学技 术、人类文化的传承与尊 重，体现了对人性最极致 的关怀汽 开 区 现 状本 项 目汽开区现状二
8、、三代住宅并存，第四代住宅市场缺失13项目篇|本体解读|周边环境 2010年长春土地供应量剧增，达925.53万平米，规划建筑面积2000多万平米，是2009年的近3倍，尤其是11、12月土地供应量更是占到了全年供应量1/3，由于国家宏观调控的加强，捂盘风险增大，2011年这些土地上住宅将开始集中放量，预计未来几年长春商品住宅供应量将呈现爆发性增长，商品住宅市场竞争将异常激烈； 从2006-2009年土地成交均价呈快速增长趋势，2010年土地均价创新高，将对房价产生进一步影响。2010年长春土地市场供应量剧增，未来几年长春商品住宅市场将面临竞争压力数据来源：思源数据平台14项目篇|房地产市场研
9、究|土地市场n从分区土地市场来看，随着市政府南迁及南部新城的开发不断升温，长春南部高新、南关两区成为城市热点土地供应区域，占到了长春土地总体供应量的50%；汽开区的土地供应量较低，老城区中心朝阳区土地资源紧缺，供应量很小。n从供应区域来看，预计2011年南部新城土地的供应热度不减，西部新城和北部新城的开发将逐渐升温，高新区、南关区、绿园区、汽开区、经开区四个区域预计将成为新的一年土地供应的主力。结论：2010年高新区土地供应量占长春整体的近30%，2011年其商品房供应量巨大，将成为本案的主要竞争区域；从未来长春整体发展方向以及计划供应土地分析，高新区、南关、绿园区、汽开区、二道区将成为土地集
10、中放量热点区域。绿园区 183.07汽开区 64.76高新区 622.89净月区 112.06经开区 257.7二道区 208.85宽城区 254.172010年长春市各区土地成交规划建筑面积统计（单位：万平米）朝阳区 12.75南关区 328.1区域内竞争较小，区域外竞争激烈数据来源：思源数据平台15项目篇|房地产市场研究|土地市场（万平米）市场供求分析n从长春商品住宅整体市场来看，2010年前11个月新增供应量达到335.4万平米，但与成交量相比，供不应求现象明显。2009年新增供应量仅为成交量的一半，2010年新增供应量有所增加，也仅为成交量的80%；n究其原因，我们认为主要有以下三点：
11、第一，长春居民购房需求旺盛，尤其是长春支柱产业汽车厂职工进入人口分裂期，年轻人急需购买新房作为婚房，中年人急需产品升级换代；第二，长春目前房价仍处于相对合理水平，均价在5000-6000之间，尚处于长春居民可负担范围内；第三，长春在吉林省的地位显著，城市首位度高,吉林省高端人群来长春置业的趋势明显。2008-2010年商品住宅供求关系统计（单位：万平米）年份200820092010年1-11月新增供应量490.3293.6335.4成交量358.5607.66403.7供求比1.4 0.5 0.8 长春住宅市场需求旺盛，新增商品住宅供不应求现象明显数据来源：思源数据平台16项目篇|房地产市场研
12、究|商品住宅市场分析：n长春商品住宅均价增长迅猛，从2009年上半年的4430元/平米增加到2010年7-11月的将6175元/平米，短短两年均价增长了近40%，主要原因有以下三点：第一，新出台的房地产调控政策导致开发商进度缓慢；第二，通过商品房预售制度的严格执行，政府调控房产放量；第三，通货膨胀预期加强，人们希望用房产保值，且可以通过贷款减少通货膨胀的损失；n随着宏观政策的出台，商品房价格上涨幅度有所回落，市场进入盘整期，但价格回调空间不大；市场转入结构调整，传统的“核心区”商品房的价格竞争力将得到明显体现，成为市场价格稳定的一支重要力量。预测在2011年，2010年入市的土地建设的楼盘开始
13、集中放量，供应量会显著增加；另一方面，基于大房地产调控大势，房地产价格过快涨幅受到压制。预计2011年房价将会平稳，价格基本稳定。数据来源：思源数据平台两年长春商品住宅均价增长了近40%，预计2011年价格将稳中有升17项目篇|房地产市场研究|商品住宅市场u 供求比分区上来看，大部分区新增商品住宅供不应求，尤其是净月区和汽开区，供求比分别为0.3和0.5，严重供不应求。u 但从分区商品住宅销售均价上看，供不应求的汽开区在整个长春各区中排名靠后，分析其原因，一是汽开区缺少优质的楼盘，房地产开发档次偏低；二是临近的高新区等区凭借便利的交通和中高档次楼盘分流了很大一部分的汽开区客群。汽开区房地产开发
14、档次较低，亟待提升18项目篇|房地产市场研究|商品住宅市场正北： 区域发展关键词：宽城区政府；老城区；地铁 、长春火车站、资源一般； 房地产印象：南部发展较好；北部进行棚户区 改造，人口密集，房地产项目较多，档次低， 随着地铁向北延伸，房地产的发展迎来契机；东北： 区域发展关键词：长吉图发展战略；玉米深加 工；北部新城；工业发展重点；产业人群聚集 ； 房地产印象：未来房地产发展重点之一，小盘 较多；价格处于中等水平；正东： 区域发展关键词：地铁2号线；长吉高速；产 业档次高，国际公司多； 房地产印象：中高端房产较多，如洋浦花园；东南： 区域发展关键词：净月湖；别墅区； 房地产印象：是长春公认的
15、两大房地产板块之 一，均价高；近郊以城市高端住宅为主，远郊 以高端、低密度别墅区为主；19项目篇|房地产市场研究|市场格局西北： 区域发展关键词：发展缓慢；轨道客车； 房地产印象：大盘较多，高端楼盘投放量不 足；正西： 区域发展关键词：发展缓慢；西客站；同心 湖； 房地产印象：西客站的建设将带来大量项目 和客群；西南： 区域发展关键词：汽车产业；高新技术产业 ； 房地产印象：汽开区内房产密集、水平低， 土地放量不大；八一水库周边楼盘档次高， 多为第一居所，目前已有多家大开发商进驻 ；正南： 区域发展关键词：市政府；南部新城；重量 级商务区；城市发展方向； 房地产印象：中高端楼盘聚集地；未来房地
16、 产供应量大；20多点开花，西部起步较慢，东北和西部潜力较大项目篇|房地产市场研究|市场格局板块现状解读：目前汽开区项目主要集中于支农大街沿线与腾飞路长沈公路沿线，高端豪宅产品沿腾飞路长沈公路发展，普通住宅沿支农大街发展，支农大街沿线住宅比腾飞、长沈公路住宅均价低500-1000元/平米。n 长沈路沿线：环境较好，距市中心较近，集中了本区域大部分高端产品n 支农街沿线：周边环境较差，普通住宅产品多数集中于此。板块分区代表项目物业类型价格水平区位特点腾飞路、长沈公 路沿线中铁国际花园品质洋房5600-6000对城区辐射力较小支农大街沿线金色欧城多层、小高层5000-5600辐射半径仅能覆盖本区金色欧城豪邦缇香公馆腾飞时代 东皇君园中铁国际花园嘉和丽景远创樾府力旺格林春天多恩虹郡 博众新城二期君地天城支农大街腾飞路、长沈路天一家源1953待售项目在售项目平行线市场布局，长沈路为主力，西湖区域将成为新贵汽开区高新区绿园区21项目篇|房地产市场研究|竞争格局项目名称总体量 （万m2）开发商地理位置容积率豪邦缇香公馆18.2长春豪邦房地产开发集团有限公 司东起奔驰路，南到现
