第3章工程项目招标 案例分析

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1、 3.1 3.1 编制招标文件前的准备工作编制招标文件前的准备工作 3.2 3.2 编制招标文件编制招标文件 3.3 3.3 建设工程招标标底和招标控制价的编制建设工程招标标底和招标控制价的编制 3.4 3.4 资格预审资格预审第3章 工程项目招标 3.1.1 3.1.1 确定招标承发包方式确定招标承发包方式 3.1.2 3.1.2 确定合同的计价方式确定合同的计价方式 3.1.3 3.1.3 选择分标方案选择分标方案3.1 3.1 编制招标文件前的准备工作编制招标文件前的准备工作 招标文件，是招标人单方面阐述自己的 招标条件和具体要求的意思表示，是招 标人确定、修改和解释有关招标事项的 各种

2、书面表达形式的统称。招标文件关系到招投标的成败，是投标 人投标的依据，将来也是合同文件的一 部分。3.1.1 3.1.1 确定招标承发包方式确定招标承发包方式 招标发包承包方式，是指招标人（发包人）与投标 人（承包人）双方之间的经济关系形式。在编制招 标文件前，招标人必须综合考虑招标项目的性质、 类型和发包策略，招标发包的范围，招标工作的条 件、具体环境和准备程度，项目的设计深度、计价 方式和管理模式，以及便利发包人、承包人等因素 ，适当地选择拟在招标文件中采用的招标发包承包 方式。 全过程承包 阶段承包 3.1 3.1 编制招标文件前的准备工作编制招标文件前的准备工作 3.1.2确定合同计价

3、方式1总价合同（包干合同）指当事人约定以施工图、 已标价工程量清单及有关条件进行进行合同价 格计算、调整和确认的合同，在约定范围内合 同总价不做调整。重大设计变更及合同约定的价格调整因素可调价 。合同总价不变，或影响价格的关键因素是固定的 一种合同。 （1）应用范围：通常适用于工程设计较细，图纸 完整、详细、清楚，工程范围清楚明确，工程 规模较小、风险不大、工期短，技术不太复杂 、合同条件完备。（2）优缺点n 优点：承包人比较容易估算工程造价，发包人 也容易筛选出最低报价，对发包人和承包人来 说都比较简便。 n 缺点：主要是对承包商有一定的风险，因为如 果设计图纸和说明书不太详细，未知数比较多

4、 ，或者遇到材料突然涨价、地质条件和气候条 件恶劣等意外情况，承包人就难以据此比较精 确地估算造价，承担的风险就会增大，风险费 加大不利于降低工程造价，最终对发包人(建设 单位)也不利。（3）总价合同分类 固定总价合同。其特点主要是，固定总价合同。其特点主要是，若若图纸及工图纸及工 程要求不变则总价不变；程要求不变则总价不变；若若图纸及工程要求有图纸及工程要求有 变，则总价也变。风险全由承包商承担。变，则总价也变。风险全由承包商承担。 报价较高，适用施工图纸不变，工程要求十分报价较高，适用施工图纸不变，工程要求十分 明确的项目。明确的项目。 调值总价合同。其特点主要是，调值总价合同。其特点主要

5、是，若若没有发生没有发生 通货膨胀，则总价不变；如因通货膨胀引起工通货膨胀，则总价不变；如因通货膨胀引起工 料成本增加达到一定限度，则总价作相应调整料成本增加达到一定限度，则总价作相应调整 。发包人。发包人( (业主业主) )承担通货膨胀风险，承包商承担承担通货膨胀风险，承包商承担 其他风险。其他风险。工期一年以上采用此类合同。工期一年以上采用此类合同。估计工程量总价合同。其主要特点是， 投标报价时，根据工程量清单和单价计算 合同总价，并据此签合同。若未改变设计 或未增加新项目，则总价不变；若改变设 计或增加新项目，则总价也变，具体做法 是通过合同中已确定的单价来计算新增的 工程量和调整总价。

6、适用于工程量变化不 大的项目。管理费总价合同。其主要特点是，由业 主聘请管理专家并支付一笔总的管理费。 （4）合同计价风险和价格调整专用合同条款约定风险范围和风险费用的计算方法 基准日：招标工程以投标截止日期前28天，非招标 工程以合同签订前28天。 国家法律、法规、规章和政策变化引起工程造价增 减变化，按造价部门发布规定调整。法律变化导致承包商费用增加，发包人承担合同约 定风险之外部分。费用减少，予以扣除。工期延误，顺延案例背景：某房地产公司甲与某建筑公司乙签订了施 工合同，约定工程造价1200万元，图纸范围内 一次性总包，施工过程中，甲公司进行了部分 变更，某些部分工程量增加，某些部分减少

7、， 总体比较工程量减少。到竣工时，甲公司付款 789万元，余款未再付，并要求调差工程款。乙 公司提起诉讼，要求甲公司再付款411万元，原 因是一次性包死，价格不再变更。经审理，工 程款调减97万元，甲公司再支付314万元。分析：合同约定的一次性包死，是指工程款在原设计范 围内或约定变更范围内的一次性包死。若设计 不变，价款不变；若发生设计变更或超出约定 的变更范围，则应对变更部分进行结算，工程 量增加工程款增加，反之亦然。（2）单价合同单价合同是指合同当事人约定以工程量清单及其 综合单价进行合同价格计算、调整和确认的建设 工程施工合同，在约定的范围内合同单价不作调 整。 合同当事人应在专用合同

8、条款中约定综合单价包 含的风险范围和风险费用的计算方法，并约定风 险范围以外的合同价格的调整方法。 （1）优缺点 特点：工程量实量实算，以实际完成的数 量乘单价结算。 风险分配较合理承包人承担报价风险，发 包人承担工程量风险。 承包人承担的风险较小，对承包人、发包 人也都比较方便。（2）分类1）估计工程量单价合同投标时，投标人根据业主提供的工程量清单填报单价， 并计算总价作为中标价（合同价），业主按承包商完成 的核定工程量支付工程款。一般在合同中规定单价调整条款。若某支付号项目的实 际工程量与估计工程量相差某一百分数时，双方约定单 价调整幅度。一般为工程量相差10%时，调整单价。工程量增加，单

9、价调低工程量减少，单价调高 例题1: 工程量清单内容估算 工程量实际完成 工程量报价 方案1报价 方案2挖方（M3）1008021混凝土（M3 ）1011400410报价方案1 评标时总价：100 2 + 10 400 = 4200 结算价：80 2 + 11 400 = 4560 报价方案2 评标时总价：100 1 + 10 410 = 4200 结算价：80 1 + 11 410 = 4590例题2(可调单价合同)某工程工程量清单中估计挖土工程量为 1000立方米，其综合单价为35元/立方米，管 理费费率为25%，利润率为8%，合同规定，实 际完成的工程量增减超过10%时，对超过原工 程量

10、110%的部分工程量可将其综合单价调整 为34元/立方米，如果实际完成的工程量为1600立方米时，计 算土方工程量的结算价？计算结果：50034+110035=55500 （元）为什么？2）纯单价合同即由发包人开列分部分项工程名称和计量单位， 由承包人投标时逐项填报单价，或由发包人先 提出单价，再由承包人认可或提出修改意见后 作为正式报价，经双方磋商确定承包单价，然 后签订合同，并根据实际完成的工程数量，按 此单价结算工程价款。这种合同形式，主要适 用于没有施工图、工程量不明就要开工的工程 。 3）单价与包干混合式合同在有些项目中，容易计算工程量的项目采用单价 形式，如，土方工程；不容易计算工

11、程量的项 目采用总价包干的形式，如，隧洞开挖。在施 工中，业主分别按单价合同和总价合同的形式 支付工程款。（3）价格调整建设工程发承包，必须在招标文件、合同 中明确计价中的风险内容及其范围，不得 采用无限风险、所有风险或类似语句规定 计价中的风险内容及范围。 人工费不纳入风险； 材料价格风险5%以内； 施工机械风险10%以内； 管理费、利润风险承包人自担。 案例背景：某建筑工程采用邀请招标方式。业主在招标文件中 要求： (1)项目在21个月内完成， (2)采用固定总价合同， (3)无调价条款。承包商投标报价364000美元，工期24个月 。在投标书中承包商使用保留条款，要求取消固定价格条款 ，

12、采用浮动价格。但业主在未同承包商谈判的情况下发出中 标函，同时指出：（1） 经审核发现投标书中有计算错误， 共多算了7730美元。业主要求在合同总价中减去这个差额， 将报价改为356270(即3640007730)美元。（2） 同意24个 月工期。（3） 坚持采用固定价格。 承包商答复为： (1)如业主坚持固定价格条款，则承包商在原报 价的基础上再增加75000美元。 (2)既然为固定总价合同，则 总价优先，计算错误7730美元不应从总价中减去。则合同总 价应为439000(即36400075000)美元。在施工中由于工程 变更，使合同工程量又增加了70863美元。工程最终在24个 月内完成。

13、最终结算，业主坚持按照改正后的总价356270美 元并加上的工程量增加的部分结算，即最终合同总价为 427133美元。而承包商坚持总结算价款为509863(即364000 7500070863)美元。 分析：本合同在订立过程中存在问题。 在合同没有谈判的情况下业主就发了中标通知 书，且通知书就承包商的投标文件进行了单方 面的修改，这是不合适的。业主应承担责任。 另外就承包商的答复一直没有达成一致意见， 合同继续履行。最终经中间人调解，业主接受承包商的要求。（3）成本加酬金（费用）合同定义：又称成本补偿合同，是按工程实际发生的成 本，加上商定的酬金来确定工程总价。工程实际发生的 成本，主要包括人

14、工费、材料费、施工机械使用费、现 场施工管理费以及其他费用，但不包括承包企业的总部 管理费和应缴所得税。主要做法：成本费用实报实销，或由发包人与承包人事 先估算、商定出一个工程成本，在此基础上，发包人向 承包人支付一定酬金。 适用工程：适用于建设全过程合同(统包合同)， 对工程内容尚不十分清楚的工程，如遭受自然 灾害、战争等破坏后需修复的工程，边设计边 施工的紧急工程等。 优缺点：简便易行，缺点是发包人不易控制工 程总价，承包人不关心降低成本。因为按成本 的一定比例提取管理费和利润，成本越大便意 味着提取的管理费和利润也越高，这样承包人 不仅不会注意对成本的精打细算，反而会希望 成本增大。 成

15、本加固定百分比酬金 计算式为： C= Cd （1+P） C：总造价；Cd：实际发生的工程成本；P：固定的百分数。 这种承包方式，对发包人不利，因为工程总造 价C随工程成本 Cd 增大而相应增大，不能有效 地鼓励承包商降低成本、缩短工期。现在这种 承包方式已很少被采用。成本加固定酬金合同 计算式为C=Cd+F F代表固定酬金采取事先商定一个固定数目的办法，通常是按估 算的工程成本的一定百分比确定，数额固定不变。 这种承包方式克服了酬金随成本水涨船高的现象， 它虽不能鼓励承包商关心降低成本，但可鼓励承包 商为尽快取得酬金而关心缩短工期。有时，为鼓励 承包人更好地完成任务，也可在固定酬金之外，再 根

16、据工程质量、工期和降低成本情况另加奖金，且 奖金所占比例的上限可以大于固定酬金。 成本加奖罚价格合同具有奖罚的性质，又称为成本加奖罚金合同。做法 ，通常是由双方事先商定工程成本和酬金的预期水 平，然后将实际发生的工程成本与预期水平相比较 ，如果实际成本恰好等于预期成本，工程造价就是 成本加固定酬金；如果实际成本低于预期成本，则 增加酬金；如果实际成本高于预期成本，则减少酬 金。C=Cd+P1C0+P2(C0-Cd)C代表工程总造价；Cd代表实际发生的工程成本；C0 表示预期成本； P1表示基本酬金百分数；P2代表奖 罚酬金百分数成本加浮动酬金合同 如Cd=C0 则C=Cd+F 如Cd C0 则C=Cd+F-F F表示酬金增减部分，可以是一个百分数，也可以是 一个固定的绝对数。采用这种合同形式，通常要限定减少酬金的最高限 度，