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1、三利三利 麓山项目麓山项目营销策略提案可售体量：住宅可售面积合计约9万方，别墅2.6万方，小高层6.4万方。目标预期：2013年度完成40%去化量，即实现销售面积3.6万方。项目目标品牌目标作为三利品牌城南最大规模力作，升级企业形象及品牌影响力。营销目标取势取势以明道明道明道以优术优术优术以增势营销策略总纲项目理解营销形势取势取势以明道项目区位、产品及品牌理解， 指导项目营销初判。对项目所处的宏、中、微三观 市场分析研判，指导定位。项目区位、产品及品牌理解， 知道项目营销初判对项目所处的宏、中、微三观 市场分析研判，指导定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区区域发
2、展规划项目理解区位区域发展规划发 展 周 期近期（2011-2015）快速启动，重点突破新增城镇建设用地160km2 （其中成都市145km2）中期（2016-2020）全面推进，形成框架新增城镇建设用地150km2 （其中成都市143km2）远期（2021-2030）优化提升，持续发展新增城镇建设用地150km2 （其中成都市142km2）战 略 使 命内陆开放门户内陆世界级城市 城镇群对外开放的支撑平台国家增长引擎国家新的增长极 引领西部发展的重要经济中心区域辐射中心西部经济发展高地 辐射大西南、带动大西部科学发展示范探索新的发展模式 体现科学发展的示范型新区项目理解区位区域发展规划生态禀
3、赋城市化加速高起点规划【生 态 禀 赋】天府新区三大湖区集中打造区域【城市化进程】城市蔓延及内部配套逐步呈现【高起点规划】继站南-大源之后政府再次集中资源打造的区域p 区域发展进程2012年2014年2016年2018年2020年交通干道全面提升三大区域规模型开发项目麓湖、中信、兴隆湖项目三大生态湖启动建设麓湖兴隆湖开始建设红星路南延线 天府大道南延线 元华路南延线城市化加速期生态建设成熟城市化核心商业配套呈现河畔新世界商业呈现 海街商业呈现p 区域发展动力项目理解区位区域发展进程区域交通：目前区域交通高度依赖天府大道南延线与麓山大道；规划的“双铁三路”将有效提高区域与中心城区的城市融合度.天
4、 府 大 道 （ 南 延 线 ）红 星 路 南 延 线成 仁 路 南 延 线极地海洋 世界路段麓山大道本案地 铁 6 号 线地 铁 一 号 线 延 线成环路道路路宽途经区域使用情况天府大道双向八 车道人民南路成都南站 天府软件园麓 山大道已经投入使用，但 海洋公园段交通拥 堵，延长了进城时 间红星路南 延线双向八 车道红星路中和镇 华阳镇麓山大道2013年建成通车， 设计时速60公里地铁一号 线延长线大丰火车北站 天府广场省体育馆 南站新益州 孵化园会展中心 红星路南延线 麓山大道口成都地铁1号线 延线起于世纪城站 ，止于广都北站， 全长5.4公里，共设 5座车站。工程将 于2015年底前建成
5、 投运。地铁六号 线沙湾人民北路 李家沱玉双路 牛王庙琉璃厂 中和镇华阳按现有规划预计 2025年建成投入使 用成仁路南 延线双向八 车道市中心琉璃厂站 仁寿县已投入修建，预计 2012年完成项目理解区位区域交通项目理解区位区域配套麓山生 活超市麓山农 贸市场天 府 大 道光亚国 际学校成都外 国语学 校西区麓镇商 业中心麓山高尔 夫会所金苹果 幼儿园梦幻岛家乐福石油总 医院极地海 洋世界高尔夫 会馆海洋世 界商业华阳客 运中心豪威马术 俱乐部万安镇 卫生所双流第 二人民 医院金苹果 幼儿园新世界 商业海昌天澜 商业街雅居乐 商业街极具潜力的传统高价值休闲板块认知天府新区高起点规划，城市化主轴
6、加速发展交通现状提升进行时，区域配套不断呈现中项目理解区位小结项目理解产品项目规划占地753亩整体容积率3.0住宅总建面60万方生态居住用地 （306亩）高端商业用地 （131亩）创意办公用地 （138亩）医疗辽养用地 （177亩）项目理解产品项目规划联排高层高层小高层高层幼儿园小 学体育 公园售楼部示范区医疗 用地配套 商业创意 办公创意 写字楼度假 酒店酒店占地753亩，开发周期5-8年的多业态复合项目，北侧为住宅用地，住宅体量60万方，南侧为商业用地、文娱用地及医疗用地。住宅一期为低密产品，别墅2.6万方、小高层6.4万方，合计9万方。幼儿园 小学体育 公园售楼部 （会所 ）医疗 用地配
7、套 商业项目理解产品内部配套配套：会所、临街商业、幼儿园、小学、体育公园、医院（待定）。东林体育公园占地24355.66（约合36.5亩），规划总建筑面积约2405。分体育运动区和休闲区，体育运动区包含恒温游泳池、羽毛球场、乒乓球场、篮球场。休闲养生区位于体育公园东南面，该区域主要以生态绿化和水景为主，辅以游步道设计，形成呼吸的天然养生区。体育 运动区休闲 养生区管理 用房项目理解产品内部配套项目理解产品建筑特色建筑风格：现代欧式风格沿袭古典欧式风格的主元素，融入了现代的生活元素。欧式的居室有的不只是豪华大气，更多的是惬意和浪漫。通过完美的典线，强调精益求精的细节处理，和谐是欧式风格的最高境界
8、。E地块一期户型配比户型面积套数面积 （平）比例A37262538 (2233)10%B327237620 (7518)29%C2835816143 (16573)61%小计8726324100%A户型B户型C户型E地块一期户型分布9#10#11#12#7#8#18#17#16#19#20#21#13#14#15#项目理解产品户型分布联排A户型位于别墅区的端头，视野开阔，面积较大但仅有6套，属稀缺产品B户型位于联排的端头，270采光和观景，资源较好C户型位于联排中间位置，资源相对较差，面积最小，为主力户型E地块一期户型配比户型面积套数面积 （平）比例S606637426%M80-9088764
9、512%L119-1383083925961%XL154881352521%小计55064171100%地块户型分布SMLXL3#4#5#6#7#8#9#10# 11#项目理解产品户型分布小高层S户型紧邻海昌南路，为点式布局，无法享受中庭资源M户型临近海昌南路，南北朝向，板式结构，可以享受中庭资源L、XL户型大部分正南北朝向，板式结构，部分可以享受270采光项目理解产品户型配比58套23套6套372 327 28366套88套308套88套119-13880-90 60154联排产品以280居多小高层以130平左右舒适型套三为主力小 高 层联 排61%61%项目理解产品户型设计联排联排： 强调
10、家庭成员私密空间的打造， 次卧带独立的衣帽间和卫生间，主人空 间所有功能独居一层。 前庭后院与自然亲近。 加上地面车位后车位配比1:1.6 无法完全满足客户需求。项目理解产品户型设计小高层小高层： 一梯两户，南北通透板式布局，宽大阳台设计，采光通风。 空间布局合理，各功能空间尺寸舒适。 产品赠送约12%左右，无特殊附加值优势。项目一期住宅整体具一定品质感配套学校和公园可为营销加分园林景观作为重要因素目前尚未确定方案在区域内综合竞争优势并不明显项目理解产品产品小结项目理解品牌三利的城南抱负三利宅院期【成都第一城市宅院别墅】三利宅院白云渡【书院怡情 宅院传家】三利云锦【天府中轴 天赐美宅】三利麓山
11、三利宅院福邸【面向世界的东方院子】三利宅院期【新中式新宅院新儒家】先 河 2001秉 承 2004升 级 2007醇 熟 2009新 高 2011超 越 201317年高端修为，“城市优质土地资源运营商”2013再度剑指城南本案作为品牌升级的重要产品续写三利的城南抱负项目理解品牌小结项目理解营销形势取势取势以明道项目区位、产品及品牌理解， 指导项目营销初判。对项目所处的宏、中、微三观 市场分析研判，指导定位。项目区位、产品及品牌理解， 知道项目营销初判对项目所处的宏、中、微三观 市场分析研判，指导定位营销形势宏观经济投资：投资： 1. 制造业投资：新非公36条实施细则的逐步落实有助于刺激民间投
12、资的 增长； 2. 房地产投资：宏观调控已造成很多城市供应偏紧，2013年房地产投资 增速反弹的概率较大； 3. 政府投资：党代会召开与地方政府换届后，总有一波旺盛的地方政府 投资需求，十八大后或也不例外。消费：消费： 1、城乡居民收入（尤其是农民工收入）出现持续较快增长，社会保障 体系得到进一步加强； 2、十八大提出：到2020 年，将实现国内生产总值和城乡居民人均收入 比2010年翻一番。这也是政府首次明确提出城乡居民收入倍增目标，被 视为中国版的“国民收入倍增计划”。该计划将令现金流可持续增长。出口：出口： 1、受欧债危机爆发及影响，出口受影响较大； 2、但中国与东盟自由贸易区的成长、更
13、多潜在自贸区可能推出，出口 市场有望进一步多元化，特别是向新兴市场与发展中国家扩展； 3、中国政府开始实施新一轮出口稳定政策，如出口退税等。宏观经济呈筑底企稳态势、三驾马车增速乐观、 政府在财政和货币余有较大的政策增长空间。【国五条】政策核心内容：1、已执行限购政策的城市限购范围覆盖城市全部行政区域；【政策原文之限购】已限购城市其限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。2、对于房价上涨过快的城市，二套房首付比例与贷款利率将提高；【政策原文之限贷】对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套
14、住房贷款的首付款比例和贷款利率。3、转让二手房差价征收20%所得税【政策原文之二手房转让】对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。营销形势宏观政策营销形势宏观政策地方细则内容模拟：地方政府在近期内将会出台相应的细则，根据成都市政府以往的政策执行情况，在3月内可能出台以下细则：国务院发布内容成都市政府可能行动制定并公布年度新建商品住房价格控制目标延续以往“房价涨幅明显低于人均可支配收入增长速度”制定目标限购区域应覆盖城市全部行政区域限购范围将扩大至近郊及远郊对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比
15、例和贷款利率提高二套房贷款首付比例和贷款利率的可能性不高住宅限购、限贷更为严厉背景下，消费者购买住房时将会考虑未来长期居住需 求（如小孩读书、周边生活等），决策更加谨慎，学区房市场将进一步火热， 尤其是项目内部配套或周边中小学名校学区房。营销形势中观末端板块现状启示录雅居乐 板块麓山-南湖板块【物业特征】 高容复合化、全线产品开发 【客群特征】 成都、沿线产业及二级城市 客群均衡先熟中高价值城市区中 高 容 复 合 发 展麓湖板块【物业特征】 豪宅再改及高端低密别墅 物业持续主力 【客群特征】 成都顶级财富人群聚集生态型高端豪宅城市居住高 端 化 中 低 密【物业特征】 中端低密再改+高端电梯
16、 个案化开发 【客群特征】 成都中上产改善需求客群主导控制性开发区域衰 落 化 中 低 密营销形势中观末端板块现状启示录雅居乐版块供应情况物业类型代表项目占地面积 （亩）建筑面积 （万平米）容积率物业类型主力供应面积高端别墅雅居乐. 香草山整体2008整体1501.2独栋、联排类独栋317、370-417 联排254-300经济别墅 雅居乐. 御宾府整体2008整体1501.2叠拼叠拼上叠320、 下叠350-354海昌天澜483整体82.21期0.781期联排联排中间230-240套三 端头260套三电梯再改 雅居乐. 浅山整体200830F168-184实得175-191套四， 121-126实得128-134套三双卫雅居乐 铂雅苑80094高层260-660平米板块供应特征 : 别墅+高层中低密高端
