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1、构筑普陀商务新特区构筑普陀商务新特区绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案绿洲湖畔商务港项目整体营销推广案2009地产实战宝典200G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：2009地产实战宝典200G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：13666100049 QQ:1014899638 绿洲湖畔商务港绿洲湖畔商务港问题界定问题界定绿洲湖畔商务港是么？绿洲湖畔商务港是么？ 对于上海，对于普陀，对于上海置业,30万方 的绿洲湖畔商务港意味着么？对于上海，对于普陀，对于上海置业,30万方 的绿洲湖畔商务港意味着么？ 绿洲湖畔商务港的
2、核心卖点是么？绿洲湖畔商务港的核心卖点是么？ 我们的产品组合是么？30万方的综合性商务特区的市场基何在？我们的产品组合是么？30万方的综合性商务特区的市场基何在？市场的入点是么？市场的入点是么？我们的市场支撑我们的市场支撑创造性的需求创造性的需求带着问题的思考去阅读我们的思维带着问题的思考去阅读我们的思维产品思考点产品思考点市场思考点市场思考点研究方法的探讨研究方法的探讨2009地产实战宝典200G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：2009地产实战宝典200G专业地产资料，全国货到满意付款 订购热线：13666100049 QQ:1014899638 战前思考三步曲第一步战前思考三步曲
3、第一步常规思考模式：平思考常规思考模式：平思考宏观研究宏观研究区域版块研究区域版块研究本案结合研究本案结合研究竞争研究竞争研究消费者客层研究消费者客层研究此方式为最普通的研究报告模式，通常讲究逐渐深入，但总体上5项研究内容呈平研究，相互联互动性足；但绿洲湖畔商务港项目由于特定的环境，此种研究方式已能满足。梯思考：梯思考：纵向思维纵向思维纵向思维纵向思维对应互动对应互动对应互动对应互动本案本案版块版块宏观引擎宏观引擎目标对象目标对象竞争竞争? 本本案案已经是一个普通住楼盘或商务项目的地位，整个沙江版块已经是一个普通住楼盘或商务项目的地位，整个沙江版块/ /真真 版块的发展将直接影响本案的发展，版
4、块的发展将直接影响本案的发展，上海上海/ /普陀普陀宏观引擎是主要是主宏观引擎是主要是主 要的版块支撑要的版块支撑，而竞争状况在全区乃至全市进影响而竞争状况在全区乃至全市进影响. .战前思考三步曲第二步战前思考三步曲第二步旋涡思考模式：核心提炼旋涡思考模式：核心提炼? 个案蕴涵在版块影响之中，是最为核心的部分，版块带动本案发展，本案造就版块的点。同时宏观/目标对象上下双重影响，最外围为竞争，过此处的竞争单单是市场竞争，为重要的由于时代的变化，互动的作用也在加强，主要体现共同营造促生新的产品和新的业态。基础基础成长成长创造创造板块板块目标对象目标对象本案本案宏观宏观市政、经济市政、经济周期影响周
5、期影响时代1竞争时代1竞争时代1互动时代1互动时代2竞争时代2竞争时代2互动时代2互动战前思考三步曲第三步战前思考三步曲第三步之前,周围再没有一个项目,能像本案一样,这么依托于一个版块,又超脱于一个版块.之前,周围再没有一个项目,能像本案一样,这么依托于一个版块,又超脱于一个版块.在整体营销策划本案之前, 我们必须深入解普陀,解真商务圈, 期望透过城市的变革，区域的演化与商务的成长，得出对绿洲湖畔商务港的准确定位.在整体营销策划本案之前, 我们必须深入解普陀,解真商务圈, 期望透过城市的变革，区域的演化与商务的成长，得出对绿洲湖畔商务港的准确定位.简而言之,我们认为:绿洲湖畔商务港是普陀区沙江
6、版块众多的房产开发项目之一,但,又远仅仅如此.简而言之,我们认为:绿洲湖畔商务港是普陀区沙江版块众多的房产开发项目之一,但,又远仅仅如此.本报告主要内容本报告主要内容1.1.普陀, 迈入新时代普陀, 迈入新时代2.2.项目策思考项目策思考3.3.突破性的市场营销突破性的市场营销4.4.传播及表现传播及表现第一部分第一部分第一部分第一部分: : : : 普陀普陀普陀普陀, , , , 迈入新时代迈入新时代迈入新时代迈入新时代位于沙江和真两大主要干道口,中环线边.位于沙江和真两大主要干道口,中环线边.处于真卖场经济圈和沙江住版块的核心处于真卖场经济圈和沙江住版块的核心本案所处的位置本案所处的位置集
7、商务/办公/酒店/公寓于一体,总建筑面积30万方的物业综合体集商务/办公/酒店/公寓于一体,总建筑面积30万方的物业综合体是上海置业倾打造的新一代大型商务港是上海置业倾打造的新一代大型商务港本案概况本案概况三环格局,使上海整体城市发展呈现个同心圆带格局三环格局,使上海整体城市发展呈现个同心圆带格局第一环中心区第一环中心区第二环中心区至内环（城市居住区）第二环中心区至内环（城市居住区）第三环内环与中环之间（产业发展区和居住地发展区）第三环内环与中环之间（产业发展区和居住地发展区）第四环中环与外环之间第四环中环与外环之间第五环外环外（旧镇改造和居住地发展区）第五环外环外（旧镇改造和居住地发展区）第
8、环未来发展的一城九镇。第环未来发展的一城九镇。上海,一个分带辐射的格局已经形成. 本案所处板块体现在第三/四环.上海,一个分带辐射的格局已经形成. 本案所处板块体现在第三/四环.本案之于上海:环状扩散本案之于上海:环状扩散本案之于大势本案之于大势 上海,房地产永幕的繁华!上海,房地产永幕的繁华!2，000万方的去化,持续上涨的房产价格,性互动的一二三级市场,高超的政府调控,创造上海房地产迅猛健康发展的一个个奇迹！2，000万方的去化,持续上涨的房产价格,性互动的一二三级市场,高超的政府调控,创造上海房地产迅猛健康发展的一个个奇迹！ 产业引擎,带动房地产的健康发展产业引擎,带动房地产的健康发展世
9、博会,黄浦江两岸综合开发,苏州河整治,轨道交通网络众多的好持续将房产从一个高位推向另一个高位; 但,决定上海房产最重要的因素是大上海经济的快速发展,坚实的产业支撑起健康的房产.世博会,黄浦江两岸综合开发,苏州河整治,轨道交通网络众多的好持续将房产从一个高位推向另一个高位; 但,决定上海房产最重要的因素是大上海经济的快速发展,坚实的产业支撑起健康的房产. 国际化,带来投资的多元和永续国际化,带来投资的多元和永续上海,已仅仅是上海,是长三角的上海,全国的上海,国际的上海.上海,已仅仅是上海,是长三角的上海,全国的上海,国际的上海.大势下的写字楼市场大势下的写字楼市场 上海市场现有甲级写字楼总面积约
10、为470万平方米甲级写字楼总面积约为470万平方米建筑面积，平均入 驻90%90%。2007至2008预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为 230万建筑面积230万建筑面积，其中供出售供出售的新甲级写字楼面积约为50-60万平方 米50-60万平方 米建筑面积，占21-26%，同时会有部分现有的写字楼物业带租约向 市场推出。相比之下，住市场每则有近1800万平方米的供应。 新加坡:750万平方米建筑面积，平均入驻86% 香港：547万平方 米，平均入驻90% 纽约：2600万平方米建筑面积，平均入驻 94% 东京：2900万平方米建筑面积，平均入驻92% 上海甲级写字楼的总供应预计在2006-
11、07左右2006-07左右赶上新加坡和香港的 水平。 售价目前甲级写字楼根据地位置和品质划分的平均售价为2000- 4000美/平方米平均售价为2000- 4000美/平方米建筑面积，相比之下，香港同等规格的甲级写字 楼平均售价为4000-5000美/平方米建筑面积。所以，上海甲级写 字楼的升值余地非常大。大势下的写字楼市场大势下的写字楼市场 2006甲级办公楼新增供应为353，000平方米，空置为5.8新增供应为353，000平方米，空置为5.8。 今后两（2007至2008）甲级办公楼的新增供应仍然很小， 平均每232，000平方米每232，000平方米，这个数据仅为前5的平均供应的一半。
12、 根据业内人士估计，新一轮的集中供应将至少会在2005之后上市。 截至200612月，中心商业区域的办公楼租在每月每平方米29.74 美，而非中心商业区域为每月每平方米20.13美，整体平均租 报价为240.3元人民币/平方米/月。每月每平方米29.74 美，而非中心商业区域为每月每平方米20.13美，整体平均租 报价为240.3元人民币/平方米/月。旺盛的市场需求预示着中心 商务区办公楼租将在2007再创新高。 从目前待建写字楼项目审批情况来看，未来写字楼供应仍旧集中 分布在南京西、陆家嘴、徐家汇、淮海、人民广场区域。同时 值得注意的是部分城区副中心，如长宁区中山公园、浦东竹园商务 区也将会
13、出现一些高档写字楼。整体上,商业用房的投资建设规模一直处于升定的状态,总投资建设规模起伏定,投资额与施工规模起伏趋于平缓,而新开工面积与竣工面积则波动较大, 但四项指标占总比重较为稳定.整体上,商业用房的投资建设规模一直处于升定的状态,总投资建设规模起伏定,投资额与施工规模起伏趋于平缓,而新开工面积与竣工面积则波动较大, 但四项指标占总比重较为稳定.城市的空间展,带来商业和商务发展的扩散趋势.房产的开发,先引发城市中心的商业型态发生调整和转型;住郊区化的趋势,导致大人口迁出市区,在中心城区周边形成新的聚集地和居住社区,从而使购买在新的区域形成集合,给商业发展提供新的空间.城市的空间展,带来商业
14、和商务发展的扩散趋势.房产的开发,先引发城市中心的商业型态发生调整和转型;住郊区化的趋势,导致大人口迁出市区,在中心城区周边形成新的聚集地和居住社区,从而使购买在新的区域形成集合,给商业发展提供新的空间.轨道交通建设,规模开发,卫星城建设,为形成区域商业中心创造条件;产业集聚,工业园建设,为形成新的商务圈提供有机.轨道交通建设,规模开发,卫星城建设,为形成区域商业中心创造条件;产业集聚,工业园建设,为形成新的商务圈提供有机.商务的演变商务的演变商务演变中的机遇与挑战商务演变中的机遇与挑战市级商务圈中心的形成有其必要的条件市级商务圈中心的形成有其必要的条件-功能的复合和多元 -交通的中心和枢纽
15、-鲜明的特色和差异 -强大的品牌和号召 如:南京/淮海/徐家汇/小陆家嘴/五角场-功能的复合和多元 -交通的中心和枢纽 -鲜明的特色和差异 -强大的品牌和号召 如:南京/淮海/徐家汇/小陆家嘴/五角场 次级商务圈业中心的存在必须找到依托次级商务圈业中心的存在必须找到依托-产业的支撑 -商业氛围的形成 -交通和配套 -房地产因素 -其它因素 如:中山/大柏树/张江-产业的支撑 -商业氛围的形成 -交通和配套 -房地产因素 -其它因素 如:中山/大柏树/张江绿洲湖畔商务港, 具备形成绿洲湖畔商务港, 具备形成次级商务中心次级商务中心的天然条件. 但是,它就一定就能成为的天然条件. 但是,它就一定就能成为真商务带/普陀区标志性的现代商务中心真商务带/普陀区标志性的现代商务中心吗?吗?全长约公的中环线已全面启动。根据计划，中环线工程浦西段将于2005实现通车，2007全线建成。全长约公的中环线已全面启动。根据计划，中环线工程浦西段将于2005实现通车，2007全线建成。中环线是一条由高架、地面和地下道组成的混合型环线快速道.中环线是一条由高架、地面和
