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1、1讲稿之二物权法在不动产权属登记方面的亮点及权属机构的应对策略 物权法的实施必将对现行不动产登记制度带来一定的影响。房屋是最主要的不动产，作为房屋权属登记部门，我们有必要认真学习、透彻掌握物权法的相关精神，正确应对物权法对房屋权属登记带来的影响和考验。一、物权法在房屋权属登记方面的亮点1. 明确了房屋权属登记的效力物权法对不动产物权的变动采用了登记生效主义，规定经依法登记后发生效力，并且规定了物权生效的临界点，即自记载于不动产登记簿时发生效力。同时，物权法规定不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明，所记载的事项如果与不动产登记簿不一致的，以不动产登记
2、簿为准。这理顺了房产登记簿与房屋权属证书之间的关系，也为登记簿的公示公信提供了良好的基础，从而使得房产登记簿具有了较强的公信力。2. 强化了权属登记机构的审查责任。物权法第十二条规定了登记机构应当履行的职责。虽然没有明确提出必须进行实质审查，但“询问申请人”、“必要时实地查看”等要求赋予了登记机关对有关事项进行调查的权力，表明准实质审查应成为登记机构的主要倾向。实质审查是登记生效主义条件下依公示公信原则提高登记公信力的必然要求，从而使保护善意第三人的利益也有了法律基础。3. 有利于减少权属登记机构的不规范行为物权法特别规定登记机构不得有的行为，包括要求对不动产进行评估，以年检等名义进行重复登记
3、，超出登记职责范围的其他行为。特别是为了防止登记机关利用登记多收费用，切实减少不动产权利人的经济负担，物权法对登记收费标准作出了明确规定。4. 丰富了物权登记的形式为适应我国不动产交易的市场需要，解决不动产登记过程中可能出现的争议，物权法确认了更正登记、异议登记和预告登记这三种新的登记制度。更正登记和异议登记制度是针对不正确登记的补救制度，预告登记制度则可以有效防止不动产交易中出卖人“一物二卖”，保护买受人的合理期待。5 . 有助于尽快建立登记信息公示、公开制度。物权法第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。这为建立登记信息公开制度提供了法律依据，从而有利于
4、为不动产市场交易提供全面准确的信息服务，切实发挥保护交易安全、警示交易风险、降低交易费用、提高交易效率的功能，维护正常的不动产流转秩序。6. 明确了登记机关的赔偿责任房屋权属登记机构因登记错误造成当事人损失的赔偿责任，在以往的法规中并没有明确规定。这也导致大量的行政诉讼案件在当事人胜诉后，即使确认了房地产登记机构存在过错，当事人也得不到赔偿。而依据新出台的物权法，登记机构就登记错误导致的他人损害，无论何种原因，均应当承担赔偿责任。登记机构先行赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。这种赔偿方式与登记机关在一定程度上实施实质审查的方式是相辅相成的，有助于完善登记责任制2度。这对于规范不动产登记活动秩
5、序、强化登记机关的责任、保障不动产登记的公信力，充分实现不动产登记的法律价值和社会价值，有着十分重要的意义。7. 为建立统一的不动产登记法奠定了基础。我国目前没有统一的不动产登记法，实践中是按照不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记，存在着登记体制不一、登记机关多头负责的混杂局面。既不利于当事人进行不动产登记和查阅，也为房地重复抵押等不正当行为留下了制度隐患，影响正常的不动产交易秩序。物权法第十条明确提出国家对不动产实行统一登记制度，从而为逐步建立统一的不动产登记法提供了法律依据。二、物权法对房地产权属登记机构的考验物权法出台之前，各地房地产权属登记所依据的
6、国家性法规主要是中华人民共和国城市房地产管理法，该法律对房屋权属登记机构的职责规范不够明确，使得权属登记机构存在的操作空间较大。物权法对权属登记机关哪些该作为、哪些不该作为以及登记错误该承担什么样的责任都有了明确规定，这对权属登记机关及时转变观念、调整相关登记程序和环节提出了新的要求，将使其在提高登记质量、加大审查力度、错误赔偿责任等方面面临考验。1. 提高服务质量和效率的考验。物权法出台以后，权利主体的权利归属意识会进一步增强，对车位、阁楼等之前权利归属较为模糊的部分将会细化，许多之前未登记的部分将会以某种形式通过登记来确权，房地产权属登记机关的业务量会相应加大，对效率的要求就会相应提高。同
7、时，权利主体对登记机关保证和提高房屋权属登记质量和服务质量都有了明确的法律依据，因此房地产权属登记机构的压力会进一步增大，迫切需要在较短的时间内主动适应物权法的相关规定，迅速提高服务水平和服务效率。2. 房地合一统一登记的考验。就全国而言，房地合一统一登记的城市不多，但物权法明确提出了国家对不动产实行统一登记制度。由于涉及行政体制改革，房地合一很难在短期内全面实现，但不管是从理论分析还是具体实践中的情况来看，房地合一统一登记都是大势所趋。其实“房屋权属登记机关和土地权属登记机关都不反对合并，反对的只是把自己合并到对方去”。房地合一首先面临的是思想上的考验：能否切实转变观念，从谁合并谁的圈子中跳
8、出来，树立大局观，从切实保护权利人的合法权益、方便群众办事的角度认识房地合一的问题。同时，房地合一统一登记将给房地产权属登记制度带来深刻的制度变化，这对如何扎实地做好基础工作带来考验：统一登记势必需要在整合原有数据的基础上统一登记平台，目前各登记机关已经各自形成了一个比较庞大的数据库，这些数据能否顺利实现关联，需要各登记机关改进技术，扎实做好各项基础工作。3. 设立不动产登记簿的考验。物权法确立了登记簿的法律地位，增强了登记的公信力，公示作用明显提高。而由于1997 年建设部颁发的城市房屋权属登记管理办法规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一
9、合法凭证”，因此房产登记簿的地位和作用没有得到相应的重视，各房屋权属登记机关对登记簿也没有形成统一的格式，甚至有些登记机关只有房产档案而没有单独设立登记簿。物权法的实施将要求房屋权属登记机关设立规范的房产登记簿，而且必须提高权属登记的质量，以确保登记簿的基础性地位和公信力。4. 登记种类调整的考验。更正登记、异议登记和预告登记的地位在物权法中得到确认和提高，使权属登记机关的登记责任进一步加大。更正登记和异议登记往往涉及权属争议，权属登记机关能否建立健全相关操作规则，谨慎处理好这类登记业务，避免或减少成为被告的风险将是一大考验。预告登记制度虽已在一些地方实行，但权利人预告登记的意识并不是很强，预
10、告登记的范围和作用还有很大的提升空间。权属登记机关如何更好地推广预告登记业务，更好地利用预告登记切实保护好权利人的合法权益，需要采取相应措施。35. 权属审查要求提高的考验。前文述物权法明显偏向于实质审查。然而不管是从目前房屋登记机构自身所具备的执法权限、审查技能、人力配备等条件来看，还是社会所要求的提高登记效率的倾向来看，要做到实质性审查都存在很大的困难。另外随着权属审查要求的提高和权属审查深度的增加，登记的成本也将进一步增加，对登记机关如何提高工作效率、加快工作节奏、简化办事程序、缩短办事周期、调动员工积极性等方面都是一个较大的考验。6. 担保物权制度发展的考验。物权法对担保物权制度采用了
11、全新的立法思路，强调权利的静态归属与动态利用并重，既保障债权的实现，又充分利用担保物本身价值，即物的使用价值和交换价值都得到充分实现。登记机关能否跟上担保物权立法思想的发展，充分实现抵押物的使用价值和交换价值，逐步简化抵押登记程序，提高抵押登记效率，满足多种抵押登记形式，并有效规避由此带来的风险，是一个更高更新的考验。7. 不动产善意取得制度的考验。物权法承认了不动产也适用善意取得制度。因此，即使登记机关的登记存在瑕疵，善意第三人依据该生效登记获得的不动产所有权也将得到承认和保护，而受损害的权利人只能请求处分人赔偿损失。由于以前登记机关的瑕疵登记行为适用国家赔偿法，只有登记机关直接侵犯相对人的
12、财产权才行使赔偿，而造成第三人善意取得的权属登记一般是登记机关依申请而作出，因此登记机关只承担间接责任而不是直接责任，一般不用赔偿。而新出台的物权法要求登记机关先行赔付，这与之前可以撤销善意第三人的不动产证书且不用承担直接赔偿责任相比，登记机关承担的责任和风险进一步加大。8. 建筑物区分所有权的考验。物权法用“建筑物区分所有权”替代了“异产毗连房屋”的概念，并采用“三元论”学说分为专有权、共有权和共同管理的权利。专有权比较容易界定，而“专有部分以外的共有部分”则外延比较广泛。物权法只是对车位（车库）、物业管理用房等争议较大的建筑物归属进行了原则性规定，对于会所、产权式商铺等权属如何划分并未涉及
13、。这些共有部位如何界定、面积如何测量、权属如何登记等问题都需要制定更具可操作性的实施细则和登记办法。9. 行政行为赔偿的考验。物权法明确权属登记机构的行为赔偿责任，既可以增强登记机构的责任感，又可以更好地保护相关权利人的合法权益。然而在具体实践中，赔偿责任的归责原则、赔偿的额度以及赔偿的实现途径等方面可能会存在一定的争议。首先，在归责原则上，是采取过错责任原则还是无过错责任原则。物权法的规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”倾向于无过错责任原则。但是如果登记错误并非由于登记机关的过错造成，比如登记人提出虚假申请，登记机关尽管非常谨慎也无法查明，特别是“善意”与“恶意”无
14、法预知的情况下，这时登记机关是否仍应承担责任，可能会有争议。这是因为，我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况，都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任，登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围，加重登记成本，也会使登记机关延长审查时间，影响登记的效率。其次，在赔偿的额度方面，虽然目前的登记机构属于行政机关，但物权法未提及国家赔偿的问题，只是适用普通的侵权损害赔偿责任，即一般侵权责任。国家赔偿有赔偿额度的限制，而一般侵权责任完全按照损害的大小来赔偿。虽然物权法在保障受损害当事人获得赔偿救济权利最大化的同时，也赋予了登记机构在赔偿后可以向造成登记错
15、误的人追偿的权利，但这对登记机构有失公允。由于不动产价值较大，动辄几十万、上百万元，房屋权属登记机构每年要完成数万起登记，即使是万分之一的出错率，其赔偿额度对目前的登记机构来说都难以承担。如果登记机关按登记价值征收登记费用，根据风险与收益成正比的原理，其承担较重的责任是合理的；而如果登记机关仅仅按件收取了一定的工本费，却要承担沉重的赔偿责任，则既不利于登记机关积极性的发挥，也不符合收益风险相匹配的原则。再次，在赔偿的实现途径方面，虽然物权法赋予了登记机构在赔偿后可以向造成登记错误的人追偿的权利，但由于登记机关本身不是一个营利性机构，先行4赔付的巨额价值一般权属登记机构往往难以承担。尤其是在当前
16、我国诚信基础较低的阶段，如果申请人恶意串通造成登记错误，登记机构难以向恶意申请人追偿的情况下，登记机构将面临难以生存的危险。因此，从这个层面上讲，如何处理好赔偿责任将是登记机关在物权法施行后面临的首要考验。三、应对考验的相关建议1. 强化登记人员的责任意识和风险意识 贯彻物权法，权属登记机关首先要从自身出发，加强自身能力建设，包括强化登记人员的责任意识和风险意识，提高登记人员辨别申请信息的能力；充分运用身份证识别、指纹采集等技术，尽可能地杜绝虚假申请信息；建立质量监督和内部纠错机制，专门寻找自身可能存在的问题、督查容易出错的环节和部门等。通过各个环节层层把关，确保防患于未然。2. 合理把握审查的深度和力度在目前实质审查难以全面贯彻的情况下，登记机关应建立一种符合现状的审查模式。在以实质审查为基本原则的前提下，针对不同的登记申请资料分别进行形式审查或实质审查；需要实质审查的要有针对性地加强对实地的调查，从
