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1、*专业+服务 创造地产新价值。大玺门4#5#街区招商执行案谨呈:湖南省沩江投资有限公司 *专业+服务 创造地产新价值。纲要一、区域分析二、定位规划评估及目标商家分析三、招商政策四、招商宣传及推广五、招商节点安排及进程节骤2专业+服务 创造地产新价值。宁乡的经济状况u宁乡县和长沙县、浏阳市、望城县并称为湖南经济的“四小龙”，“ 十五”期间，长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县四县市的经济总量、财 政收入一直位居全省88个县(市)前列，其中长沙县名冠三湘、浏阳市稳 居3强，望城县、宁乡县跻身10强行列，为长沙市乃至全省经济的快速发 展提供了坚实有力的支撑。u2007年宁乡县投资建设的房地产项目达32个，
2、总用地面积为1952亩。 其中，已开工建设的项目二十多个，房屋建筑施工面积209.55平方米， 增长24.9%;房屋建筑竣工面积101.4万平方米，增长13.1%。房产经济崭 露头角，房地产业已成为宁乡县经济发展的重要支柱产业。u宁乡有136万人口，县城的三环路贯通以后，城市扩容的步伐进一步加 快，每年都要吸收数千人成为城镇居民，宁乡有巨大的房产市场和巨大 的消费潜力。正因为需求旺盛，宁乡的房产小区如雨后春笋般的越建越 多。从上世纪九十年代房产开发公司所建的经济实用房，到商住两用小 区（如民生路市场，农贸市场，文化超市，玉潭步行街，摩配市场，玉 溪广场），以后又有了配套物业管理的小区（银海花园
3、，启殿园，教师 新村，金海花园，花明锦园，同心花园等），发展到现在的高尚小区（ 富豪山庄，山水华庭，玉龙国际，金林时代广场等），运作模式越来越 成熟，气势越来越恢弘。3专业+服务 创造地产新价值。宁乡商业现状 u（一）是城区为主。玉潭辖区实现消费品零售额46.3亿元，增长 17.0%，占社会消费品零售总额的76.3%。u（二）是大型商场和成熟的步行街正在形成。如沿江风光带的商业 项目群，以及新老步行街的贯通。而这些场所成为宁乡主要消费场所 。u（三）是餐饮消费持续火爆。u宁乡的商业具体表现： A宁乡目前以龙头湾商业广场、都市明珠商业步行街、金林时代广 场、金满地商业街为代表的沿江风光带一线的的
4、商业项目兴起，预示 着该地段将会成为宁乡无可争议的核心商圈。 B、宁乡的街道中，零售业态的分布上特征不十分明显，总体呈现大 杂居、小聚居的格局，可以说是50米不同市场的特征，商业街道并未 形成如餐饮一条街，休闲娱乐一条街、小商品一条街等具有鲜明特征 的业态聚集。商业主要集中在步行街。u宁乡的主要的商业街道为人民路、步行街、八一路。4专业+服务 创造地产新价值。二、业态规划方案：次主力店的引进不作定向招商5专业+服务 创造地产新价值。棋行天下、谋全局者胜超市、百货 主力店中西餐饮、体闲足浴 次主力店写字楼 家电超市淘宝街区电影院 儿童世界6专业+服务 创造地产新价值。业态规划方案：7专业+服务
5、创造地产新价值。4街区社区配套中心（美容美发 、冲印、小型便利店）及 负一层婚庆中心儿童世界（儿童服饰 、玩具、相关洋快外“ 德克士”等）及一楼婚 庆中心台球室、动漫电玩（ 孩子岛、反斗乐、天 线宝宝）电影院（潇湘影院、 通程影院)525.48525.488专业+服务 创造地产新价值。方案一：一楼特色餐饮，例： 口味蛇店、猪脚等 方案二：大型餐饮两层拿下 方案三：数码广场大型中式酒楼与风 情餐饮、海鲜休闲、按摩、足浴 、桑拿商务茶楼（ 中西餐厅） 健身中心5街区9专业+服务 创造地产新价值。产品建议u商业经营模式-联合经营、租赁、扣点u一层临街铺位面积控制在30-45，内街商铺 位面积控制在1
6、5-20，铺位面宽3.2米-3.6米 ，纵深在8-12米(外街)。（1、便于商品类别自 由组合2、便于商家商品陈列及装修3、更易于形 象展示）u4#街区电影院的规划改为通用规划（目前招商 有难度，联系的商家【潇影、王府井、通程影院 】对宁乡市场评估信心不足，大中专院校学生少 为主因）u锦江路幅不能过宽，并设置人流引导系统，两 边设置一定量的停车位u在景观设置上不能阻断人流动线，并有地面人 流引导系统u商业运营管理专业的运营保障（利于招商谈判 引进、提升商家的经营信心）10专业+服务 创造地产新价值。依据：该街区定位休闲、娱乐、餐饮业态。 主要考虑此业态对停车位的需求及江景资源 卖点对休闲餐饮业
7、态商家的吸引上。目标商家：11专业+服务 创造地产新价值。目标商家为前期续客次主力店商家，为意向客户区域 位置规规划目标标商家面积积 4# 街 区负负1层层 社区 配 套 中 心美丽丽一生、钻钻石芙蓉美丽丽 人生、维维斯浪29281层层儿童 世 界威虎电电玩、阳光乐乐园电电玩 、翻斗乐乐儿童乐乐园32572层层台球 室 动动 漫飞飞翔鸟鸟网吧、华华夏网吧、 清风风网吧、豪爵台球俱 乐乐部、巨星堡台球俱乐乐 部15963层层电电影 院潇潇湘影院、通程影院14635# 街 区负负1层层75501层层中式 酒 楼东东方城、湘西部落46232层层休闲闲 、 按 摩 、 足 浴 、红红景天足浴、颐颐而康
8、足浴 、天之道足浴37403层层商务务 茶 楼 健 身 中 心青年会、格林健身374012专业+服务 创造地产新价值。三、招商政策1、租金及政策制定模 型市场需求（上限）项目开发成本（下限）竞争对手价格（调节因子）13专业+服务 创造地产新价值。竞争项目研究商业分布 竞争项目：金林时代广场：（主力店与散户经营搭配规划的不合理，成为后期经营的硬伤，将最好的位 置让给了步步高百货，散户分布于步步高的后面，加之散户人流导入系统较弱，故整体不协 调。无人或不专业的经营管理，我们做一个试验，3个人从门口抽烟到出口，竞然无人看管及 阻止，如果一群人抽着烟进去，里面还不成了烟房了。尽管步步高一直在努力，但还
9、是摆脱 不了孤掌难鸣的尴尬。新步行街：（业态定位的混乱造成了今日新步行街的半死不活，虽然花大力气引进了肯得基 主力店，但并没有为商业街的繁华带来人流。新步行街的定位延续了老步行街的业态，仍然 是男女服装为主，恕不知老步行街的业态已基本能满足宁乡市场的需求。二楼的定位也很混 乱，产权独立导致各自为政，军心不一，自然无法成行成市。龙头湾：（龙头湾最大的规划败笔在于独立商铺和大卖场的划分，端头最好的位置划成了独 立商铺，而面积最大的卖场的出入口却不显见，此犯了购物中心的大忌：没有强列的展示性 和易进入性，卖场入口就像一个小孩，躲在大人的腋下，你要想找到他都很难，所以商场经 营不善，纷纷彻场是必然的结
10、果。只有等大玺门的起来，全新的定位和调整或许还能有力回 天。前期不合理的规划成了项目的硬伤老步行街：（老步行街的成功，是中国传统自由市场向现代商贸转型的成功，商业街区取代 自由市场是必然的趋势，加之占尽宁乡绝佳战略要地：北面街头是热闹的花明路，南面是传 统商街人民路，东面是传统商街八一路，西面是连结国道的楚沩路）。14专业+服务 创造地产新价值。宁乡街铺租金价格调查（举例）地段店名面积（）年租（元/年）月租（元/月）物管费得房率出租率经营现 状人民北路音像店 301920053租金含 100%良好服装店 353000072租金含 100%良好饰品店403500073租金含 100%良好 均价
11、66 人民中路老人头男装110108000100租金含 100%良好九龙男装120128000100租金含 100%良好劲霸男装50120000200租金含 100%良好均价 100 八一路罗蒙威尔605000070租金含 100%良好挻绅605000070租金含 100%良好金盾605000070租金含 100%良好均价 老步行街服装店687200088租金含 100%良好足间舞252520084租金含 100%良好话题262100067租金含 100%良好一元店7084000100租金含 100%良好均价 上涨趋势：宁乡临街商铺价格呈上涨趋势明显。例如：本次调查人民中路的几个商铺，前年租金
12、价格 每平米55元左右，去年每平米达70元左右，今年上涨到100元/。上涨原因分析：1，宁乡零售业整 体发展势头良好，民众购买力增强。2，周边开发的几个商业项目，如金林，新步行街，金满地项目 对商铺租金整体价格有直接拉动作用。3，核心商圈临街商铺的稀缺性。15专业+服务 创造地产新价值。宁乡乡大卖场卖场 租金价格调查调查项目楼层面积（）年租（元/ 年）月租（元/月）建筑 面积物管费得房率出租率经营现 状步步高负一、一，二，三 楼25租金含 90%90%一般金林时代 广场一楼街铺 100 5 71%100%良好一楼卖场 最高90，最低70， 均价855 71%90%惨淡经营四楼 最高19，最低1
13、6 71% 空置五楼 比四楼更低，可谈 71% 空置新步行街一楼街铺 86 1 71%90%惨淡/转让 多二楼 22-26元 71% 空置龙头 湾一楼街铺 50租金含 71%100%惨淡经营一楼卖场 0租金含 55% 大部分空置二楼苏宁电 器惨淡经营三楼全友家私 一般由于卖场前期定位规划的不合理，宁乡大卖场商铺场惨淡经营，租金收益不升反降，甚至开发商 贴钱给商家商家都不干，撤店转租者多，这些都是前期定位规划不合理造成的。16专业+服务 创造地产新价值。宁乡餐饮、休闲娱乐 租金状况：项目楼层面积（）年租（元/年）月租（元/月）建 筑面积物管费得房率出租率经营现 状东方城 680 （加夹层约 10
14、00 ） 360000 44（房东以房租 入股） 无参考 价 值无参考 价值无参考 价 值湘西部落1200 28800020无参考 价 值无参考 价值无参考 价 值湖湘风 野450（一至五层每 层面积90，共 计面积450）5400010无参考 价 值无参考 价值无参考 价 值伊妹儿 网络 会所 一层加夹层 共计300300008无参考 价 值无参考 价值无参考 价 值联想225（一至三层， 每层面积75， 共计面积225）2700010无参考 价 值无参考 价值无参考 价 值长城901200011无参考 价 值无参考 价值无参考 价 值旺旺家菜 馆一层200120005无参考 价 值无参考
15、价值无参考 价 值由于一环路房屋产权均为私人拥有，加之大型餐饮所需面积大，谈判能力强，租金定价较低，但商业气氛围无法与本项目相比，可在此基础做出较大增幅。17专业+服务 创造地产新价值。在有主力店的情况下，大玺门租金定价原则市场需求（上限）项目开发成本（下限）竞争对手价格（调节因子）1002050708018专业+服务 创造地产新价值。结论u宁乡的主要商业项目例如金林时代广场，龙头湾等， 二楼以及二楼以上的物业租金水平较低，开发商通过放 水养鱼的招商政策，引进知名商家以提升项目的附加值 ，促进商铺的销售；u目前宁乡的商铺租金水平在30100元/平方米月之 间，销售价格在300020000元/平
16、方米，租金与售价 同步看涨，商业潜力逐步显现；u宁乡目前商圈格局已形成，以龙头湾商业广场、金林 时代广场为代表的沿江风光带一线的的商业项目兴起， 已彰显未来较为成熟的商圈；u人民中路商铺租金水平要高于人民北路的商铺租金水 平。u宁乡的休闲、餐饮、娱乐的业态租金在1020元平方 米月之间。19专业+服务 创造地产新价值。物业初步定价（主力店已签约并准备开业 ）：一楼临街铺面：均价70元/月/平米左右；一楼内街卖场：均价55元/月/平米左右（按商 业价值与沿街折扣20%）；二楼大卖场：需按不同业态定价，均价22元/月 /平米左右;三楼大卖场：需按不同业态定价，均价18元/月 /平米左右；4#街区下负一楼按一楼商业价值的60%计算，50 元/月/平米左右.20专业+服务 创造地产新价值。交付方式、物管费、保证金、免租期散户交付方式：一楼临
