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1、深圳区域商业市场返租销售案例专题研究深圳区域商业市场返租销售案例专题研究美格行商业地产美格行商业地产2011.12011.1第一部分、社区商业类第一部分、社区商业类第二部分、商业街区类第二部分、商业街区类第三部分、购物中心类第三部分、购物中心类第四部分、专业市场类第四部分、专业市场类项目名称商业 规模商业 类型销售 时间返租方式开盘售价 （万/）目前售价 （万/）目前租金 （元/月）经营状 况梅林商业 步行街13200社区商 业2006年3年返租销售 1F内铺街铺：5.1 内铺：2.8暂无销售街铺：200-300 内铺：120-150较好缤纷商业 中心20000社区商 业2007年3年返租售1
2、 、2楼内铺， 年回报5%1F街铺：7 2F：3街铺：10 内铺：31楼街铺：300 内铺：120-140 ， 2楼内铺： 60-80较好燕南路 88号20000社区商 业2006年返租2年，每 年8%回报街铺：7.6 内铺：5.5街铺：15-20 内铺：7-81F:街铺300- 400 内铺100- 200一般万花筒概 念购物街9500社区商 业2002年15年返租销 售，每年按 成交价的8% 返还租金；暂无销售1内铺：300- 400； 2楼：150-300 ； 3楼：100-150, 4楼：整层待租一般万科城风 情步行街30000商业街2005年带租约销售均价1.4 （含2楼）街铺3-5
3、 2层：1.5-3较好振业城商 业街17000商业街2006年3年共返25% ，第一年 8.3%以每季 度返还，其 余16.7%在首 付款中抵扣街铺：2.6 内铺：1.6暂无销售较差社区商业、社区商业、商业街商业街类返租项目列表类返租项目列表项目 名称商业规模商业类型销售时间返租方式开盘售价 （万/）目前售价 （万/）租金 （元/月）经营状况港惠新 天地75000购物中心2008年3年共返租25% 其中7%、8%在 首期中减，10% 在总价中减；1F：3.8 2F：2.5 3F：1.8街铺：8-10 内铺：暂无销 售1F内铺：120 150，街铺150 ，2F：超市辅 营区150一般中信地 铁
4、商城18000购物中心2007年 3年返租租金 24%一次性在首 期款中抵扣，5 年按合同价分 区回购 均价5.5暂无销售 较差 东门荟30000主题商场 （专业市 场）2010年2年8个月返租 销售2-4F，每 年按成交总价 的6%返还租金1F街铺： 约20， 内铺：9， 2F：7-8， 3F：6， 4F：41街铺：1000， 2楼：200-300 3楼：120-160 ， 4楼：90- 120；未经营新银座 服装批 发城20000 专业市场2007年 3年共返租 24%-1F：3.4 ，1F：7.8 ，2F：3.6 ， 3F：2.7 暂无销售 较差布吉东 大街24000专业市场2004年返
5、租10年，每 年8%，首付扣 除24%1F:街铺： 5-6、内铺 ：1.5-21F：6-7 内铺：31F:街铺：200- 300 内铺：100 -200较好龙华电 子市场13000专业市场2004年返租3年，3年 共返租24%1F:街铺： 6-7 内铺：2-3 2F：1-21F：7-8 内铺 ：1.5-2 2F ：1.2-1.51F:街铺：200- 300内铺：100- 200 2F: 80- 120 较好 购物中心、专业市场类返租项目列表购物中心、专业市场类返租项目列表龙华电子街中信地铁商城布吉东大街梅林商业步行街万花筒缤纷商业中心东门荟振业城燕南路88号万科城新银座第一部分、社区商业类第一
6、部分、社区商业类 梅林商业步行街梅林商业步行街 缤纷商业中心缤纷商业中心 燕南路燕南路8888号号 万花筒概念购物街万花筒概念购物街梅林商业步行街梅林商业步行街项目名称梅林商业步行街梅林商业步行街地理位置福田区梅林路（梅林一村旁）福田区梅林路（梅林一村旁）销售时间20062006物业类型集中商业集中商业商业规模1320013200层数2 2层层定位方向创品淘宝广场创品淘宝广场业态规划女人街、餐饮、电器女人街、餐饮、电器主力商家国美电器、福满园酒楼国美电器、福满园酒楼租金状况街铺：街铺：200-300200-300元，内铺：元，内铺：120-150120-150元元开盘售价街铺：街铺：5.15.
7、1万万/ / ，内铺：，内铺：2.82.8万万/ / 目前售价街铺：街铺：5100051000万万/ / ， 内铺：内铺：2800028000万万/ / ，F2F2只租不售只租不售 返租方式一层内铺返租一层内铺返租3 3年年销售背景销售背景本项目由我司操作，本项目由我司操作，20062006年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售年发售，二层引进国美电器和福满园大酒楼作为主力店自持，仅销售一层，销售策略采用一层，销售策略采用3 3年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的8%8%，3 3年合计返还年合计返还24%24%，目前售价为：，目前售价为：街铺街
8、铺5100051000元元/ /，内铺，内铺2800028000元元/ /，实现，实现1 1层层100%100%销售；销售；经营现状经营现状项目商业类型为社区商业，由于项目商业类型为社区商业，由于20092009年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致年初租约到期后，出现经营分散的现象，导致1 1层内铺一度出层内铺一度出现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进现较多转让和空置铺位，经营状况较差，后经物业管理处和业主协商，引进创品淘宝零售品牌进行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。行整租经营，定位潮流精品商业，目前经营局面好转。缤纷商业中心缤
9、纷商业中心项目名称缤纷商业中心缤纷商业中心地理位置南山艺园路东（荔香公园北侧）南山艺园路东（荔香公园北侧）销售时间 2007 2007年年物业类型集中商业集中商业商业规模2000020000平米平米层数3 3定位方向复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为复合型的集餐饮、购物、休闲、康乐为 一体的大型商业中心一体的大型商业中心业态规划餐饮、服饰、娱乐、服务配套等餐饮、服饰、娱乐、服务配套等主力商家人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器人人乐、肯德基、必胜客、苏宁电器租金状况街铺：街铺：300-400300-400元元/ /，内铺：，内铺：100-200100-200 元元/ /开盘售价1F1F街铺：街铺：
10、7 7万万/ / ，2F2F：3 3万万/ / 目前售价暂无铺位销售暂无铺位销售返租方式1 1、2 2层内铺返租层内铺返租3 3年年销售背景销售背景项目项目20072007年发售，年发售，1 1、2 2层销售策略采用层销售策略采用3 3年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的5%5%，3 3年合计返还年合计返还15%15%，开盘售价为：街铺开盘售价为：街铺7 7万元万元/ /，内铺，内铺3 3万元万元/ /，实现，实现1 1层层100%100%销售，销售，2 2层部分销售，主力店部分自持；层部分销售，主力店部分自持；每年返租售价总额的每年返租售价总额的8%8%，经营现状
11、经营现状项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国项目商业类型为社区商业，招商先行引进人人乐超市、肯德基、苏宁电器、必胜客、宅急送和中国银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐银行等品牌机构，符合了该区域主力消费人群的消费需求，项目自开业后经业态调整，目前人人乐超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。超市周边以服饰精品为主，一层部分整租给儿童教育类品牌经营，经营情况较好。燕南路燕南路8888号号项目名称燕南路燕南路8888号号地理位置福田区燕南路与振华路交汇处福田区燕南路与
12、振华路交汇处销售时间20062006年年物业类型集中商业集中商业商业规模2000020000层数3 3层层定位方向社区商业社区商业业态规划超市、服饰、餐饮、服务配套超市、服饰、餐饮、服务配套 主力商家沃尔玛社区店沃尔玛社区店租金状况1F:1F:街铺街铺500500元，内铺元，内铺160-200160-200元元开盘售价街铺：街铺：7.67.6万万/ / 内铺：内铺：5.55.5万万/ / 目前售价街铺：街铺：15-2015-20万万/ / 内铺：内铺：7-87-8万万/ / 返租方式1 1层内铺返租层内铺返租2 2年年销售背景销售背景项目项目20062006年发售，率先销售街铺，二三层引进主力
13、店沃尔玛后销售内铺，年发售，率先销售街铺，二三层引进主力店沃尔玛后销售内铺， 1 1层内铺销售采用层内铺销售采用2 2年返年返租的方式，租的方式，每年返租售价总额的每年返租售价总额的8%8%，2 2年合计返还年合计返还16%16%，开盘售价为：街铺均价，开盘售价为：街铺均价7600076000元元/ /，内铺，内铺4500045000元元/ /，实现，实现1 1层层100%100%销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚销售，部分商家看中沃尔玛进驻二三层，以及周边麦当劳等次主力店聚集，购买内铺；集，购买内铺；经营现状经营现状一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺
14、的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺一层定位为外贸服饰精品，通过主力店的人流带动内铺的商业价值，但由于返租期过后，一楼内铺经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。经营分散，人流很难聚集，导致经营情况较差，空铺、转让铺位较多，内铺二手交易困难。项目名称万花筒概念购物街万花筒概念购物街 地理位置南头街道桃园路南头街道桃园路 销售时间20022002年年5 5月月物业类型集中商业集中商业商业规模95009500平米平米层数4 4定位方向以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮以年轻、时尚为特色打造的一个时尚潮流聚集地流聚集地 业态规划男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅
15、行箱男女时尚服饰、潮流休闲配饰、旅行箱包、皮具皮鞋、居家用品精品等包、皮具皮鞋、居家用品精品等 主力商家肯德基、仙踪林肯德基、仙踪林 租金状况内铺内铺1 1楼：楼：300-400300-400；2 2楼：楼：150-300150-300；3 3楼楼：100-150100-150开盘售价目前售价返租方式1-41-4层返租层返租1515年年万花筒概念购物街万花筒概念购物街销售背景销售背景项目项目20022002年年5 5月发售，月发售，1-41-4层内铺销售采用层内铺销售采用1515年返租的方式，每年返租售价总额的年返租的方式，每年返租售价总额的8%8%，20022002年年1010月，与深月，与深圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业圳市曼哈商业有限公司签订租赁合同，将该物业1 1楼至楼至4 4楼整租给曼哈，曼哈于当年楼整租给曼哈，曼哈于当年1010月进场，开办了南月进场，开办了南山曼哈商场。按照合同约定，山曼哈商场。按照合同约定，20042004年年6 6月至月至9 9月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从月，万浩盛履行合同，向业主支付了租金。但从20042004年年1010月月开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金。后经调整，开始，小业主就再没有收到万浩盛公司的租金
