NJ花园商住项目商业计划书-高质量

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1、NJNJ 花园商住项目商业计划书花园商住项目商业计划书一、项目概况1、项目位置 深圳位于珠江三角洲东岸，与香港一水之隔。是中国最早的经济特区和计划单列市， 副省级城市，创造过“深圳速度” ，中国政府将其视为改革开放的“试验田”及展示改 革开放成果的窗口。深圳是中国的移民城市，外来人口增长快、比例高，语言、文化复 杂、多样。城市的文化、体育等硬件设施水平可与北京、上海、广州看齐，在中国大陆 属先进，2011 年 8 月还举办了第 26 届世界大学生夏季运动会。 2010 年 8 月，深圳定位国际化城市获批，继京沪后第三个被国务院认可。按照三 轴两带多中心的轴带组团结构发展23。各组团中心间利用快

2、速路与轨道交通相连。 2010 年 7 月 1 日，深圳经济特区城市扩容接近 5 倍，迈进了“大特区”时代，特区扩容给整 个龙岗区带来巨大发展机遇。 龙岗区位于深圳市东部，东临大亚湾、大鹏湾，南连罗湖区、盐田区及香港，西接 宝安区，北靠惠州市、东莞市，拥有得天独厚的区位优势。 龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是龙岗 迈向城市化的先行城区，中心城已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。以居住为 核心的中心城的规划建设，有着国际先进的规划理念。 项目位于深圳市龙岗区龙岗中心城。 2、区位条件 生活配套完善，交通便利，生活氛围浓。 A 周边配套 学校：爱联小学、五联

3、小学、龙岗中心小学、雅豪祥苑幼儿园、九州国际幼儿园、 龙城幼儿园。 购物：家乐通龙岗雅豪花园分店；家家乐百货松子岭分店；新一佳龙岗九州店；美 宜佳 NO.0666；圣恩熙鞋店；民乐生活超市 NO.3；家乐通；百佳超市（万象天成店） ； 家乐通田段心分店；百佳超市（龙岗店） 。 医院：华生门诊部、仁安医院、龙岗预防保健所、龙岗妇幼保健院、龙岗人民医院、 南联社区健康服务中心、中心医院。 银行：中国工行、建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、民生银行、农村信 用合作社。 餐饮：湘里人家（龙岗店） ；巴适烤鱼；长城饺子城（盛龙路） ；一品小肥羊（龙岗 九洲店） ；脆香清远鸡煲；龙岗毛家饭店；好年华

4、酒楼；湘津府；老家饭店（龙岗店） ； 老刘野生大鱼坊（育龙庭店） 。 其他：龙城广场、龙岗文化中心、龙岗图书馆。 B 周边交通 本案交通便捷，通达性佳。深惠公路及地铁 3 号线的开通，与市中心实现了 60 分 钟生活圈，步行 10 分钟可到龙岗爱联的地铁站。周边主干道有龙城大道、龙翔大道、 盛龙路，交通四通八达。 3、项目四至及现状 项目位于龙岗中心城盛龙路与盛平工业三路交汇处南（龙岗河北 200 米） 。属临河物业。项目现状为空地，地势北高南低，周边道路通达，条件良好。4、项目规划及效果图 地块用地面积 37707.24 平方米，总建筑面积 107820 平方米，其中：计容面积 85690

5、平方米，不计容面积 22130 平方米，户型要求 90/70，建筑层数为 5 栋多层、2 栋点式高 层组成。建筑容积率 2.27，建筑覆盖率 25%。 规划沿河岸布置低层住宅，傍水而立、错落有致，高层住宅退离水岸，合理实现从 城市空间到水环境的自然过度，营造水景的多重共享。庭院空间北高南低，以坡地、台 地之手法构建出源于自然的河岸景观特色，让居民回归自然的亲水情怀。 5、项目背景 由资产管理公司向我方推介，项目方地业地产公司退出原因不详。推介方提出以股 权方式转让，转让价款 59000 万元。项目原土地转让价款人民币 6000 万元。 （可增加容 积率至 4.8，楼面建筑面积为 18 万，认购

6、方增补地价，项目方承诺协助增补办理） 。 从地产开发角度看，取得国有土地建设开发权可以采取土地转让、股权并购或合作开发模 式。第一种模式受限于完成开发投资总额 25%以上；第二种模式原股东退出，新 股东承接原企业所有风险，要经过严格的尽职调查。可以通过提存部分转让款，作为风 险基金，防范债务纠纷。第三种模式，出地方与出资方合作建房。 模式比较：股权转让模式最快捷，避免潜在竞争，但风险最大；转让土地模式时间 最长，但风险最低；合作模式介于两者之间。 操作模式：通过股权转让模式承接项目，首期 50000 万元，双方委托金融机构监管， 股权过户后，监管银行凭公司新股权证明无条件支付。另 9000 万

7、元由金融机构提供担 保，待股权转让满 2 年内无债务纠纷，2 年期满后 10 日内支付。二、环境分析1、宏观环境分析 A 政治环境分析 国内政局稳定，房地产行业属于调控行业， “稳增长、调结构、促改革、惠民生” 为经济工作主调。地产行业黄金期已经结束，粗放式发展的企业面临生存挑战。 (A)房地产政策 限购令、国五条，限制了部分投资及投机性需求，但对首次置业无影响，对首次改 善性需求有一定影响。 深圳限购令：对深圳户籍居民家庭，限购 2 套住房；对能够提供在本市 1 年以上纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房。对有关非深户购房 的条件更加严格界定。2011 年全市新

8、建住房价格指数的涨幅低于深圳年度 GDP 和常住 人口人均可支配收入的增长速度， （即 10%的增长率） 。 2013 年上半年，国务院出台了新版“国五条” ，国五条继续从限购、限贷、严征二 手房交易个税、扩大房产税试点范围等方面对楼市的多个环节做出调控。 2013 年深圳享受优惠政策的普通住房价格标准为：福田区、南山区每套总价 390 万元以下，罗湖区、盐田区每套总价 310 万元以下，宝安区、龙华新区每套总价 240 万 元以下，龙岗区每套总价 210 万元以下，光明新区每套总价 190 万元以下，坪山新区、大鹏新区每套总价 160 万元以下。 (B)财政货币政策 利率市场化,加剧房地产行

9、业优胜劣汰。 2013 年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。 “宽财政”及“稳货币”成为 2013 年政策的主要组合。自 2013 年 7 月 20 日起,取消金融机构贷款利率七折的下限， 金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。 B 经济和社会环境分析 (A)城市发展规划 深圳市各组团中心间利用快速路和轨道交通相连。南北向依托广深港客运专线，珠 三角城际轨道强化与香港广州东莞和惠州的联系东西向依托厦深与香港、广州、东莞和 惠州的联系。东西向依托厦深铁路和跨珠江通道，加强与珠江西岸地区和粤东的联系。 ?组团式的发展结构，深圳每个组团都有自己的特点，实施差异化的发展策略。全 市地域空间分

10、为 5 个分区，即中心城区、西部滨海分区、中部分区、东部分区和东部滨 海分区，每个分区由 13 个组团组合构成。快速路和轨道交通实现各组团间高速联通。 ?2010 年 7 月，深圳扩大特区版图,特区范围延伸至全市，总面积将由现在的 395 平方公里扩容为 1948 平方公里，接近香港面积的两倍。宝安、龙岗进入快速发展时期。 (B)城市经济 GDP 总值及排名：2012 年深圳 GDP 总额 12950.08 亿元，在全国所有地级以上城市 排名第五位，大陆排名第四24。深圳上半年全市生产总值排名第六（前五名分别是上海、北京、广州、天津、苏州。 ）达 6013.8 亿元、增长 9.5%，全市单位面

11、积产出 GDP 和地 方财政收入分别为 3.0 亿元、0.45 亿元，继续居内地最高水平。GDP 增长趋势：2000-2012 年 12 年间，深圳 GDP 年复合增长率超过 15%，远高于 全国 10.21%的增长率。深圳三产发展趋势：最近五年，深圳第一产业总值及比重降低，第二产业、第三产 业分别保持了 10.74%、16.81%的复合增长率。至 2012 年末，深圳三产比例达到 0.04%： 44.31%：55.65%，接近韩国水平。目前发达国家三产比例大约为 3%36%61%。韩国 55.1%、日本 68.1%、法国 72.4%、美国 75.3%、(中国年鉴网)。日本、韩国及德国，由于自

12、身的特点而更倾向于制 造业，所以比例稍低，但一般认为发达国家的第三产业所占 GDP 比重一般为 70%。 深圳固定资产及房地产投资：2007-2012 年，深圳固定资产投资由 1355 亿元增长到 2314.43 亿元，复合增长率接近 12%。2012 年房地产业投资 1046.62 亿元，较 2011 年增 长 51.2%。 人口：2012 年末，深圳全市常住人口 1300.18 万人，比上年减少 70.80 万人，户籍 人口 304.94 万人，比上年增加 29.59 万人。流入居住一个月以上流动人口 1259.60 万人，其中居住半年以上人口有 1007.16 万人，占 78%，人口结构

13、逐渐优化。 人口密度：在全球人口最稠密的城巿排行前 20 名中，深圳、台北、上海、北京、 天津“榜上有名” ，深圳以 17150 人/每平方公里的人口密度排在第五位，上海 13400 人/ 每平方公里及北京 11500 人/每平方公里。排在第一位的印度金融娱乐中心孟买，每平方 公里土地的人口密度为 29650 人。 人均 GDP 及可支配收入：2012 年,深圳人均可支配收入 40742 元26，排名第二， 仅次于排名第一的东莞的 42944 元；人均 GDP 接近 2 万美元，在 611 个地级市中，人 均 GDP 排名第一。深圳居民恩格尔系数为 36.3%，生活相对富裕（一个国家平均家庭

14、恩格尔系数大于 60%为贫穷；50%-60%为温饱；40%-50%为小康；30%-40%属于相对富 裕；20%-30%为富裕；20%以下为极其富裕） 。 2012 年末，深圳市居民存款 6717.05 亿元，人均 6.48 万元，次于北京（8.67） 、广 州（7.14） 、上海（7.06） 、城市人均储蓄排名第四。 公共财政：2012 年深圳公共财政收入 1482.08 亿元，在国内 70 个主要城市中排名 第五，较 2011 年名义增速 10.64%。 (C)区域发展规划 龙岗区位于深圳市东部，东临大亚湾、大鹏湾，南连罗湖区、盐田区及香港，西接 宝安区，北靠惠州市、东莞市，拥有得天独厚的区

15、位优势。总面积 940.9 平方千米（“龙 岗区政府网站”为 844.07 平方千米） 。全区总人口 450 万（坪山新区管理人口 73 万） 。 “十二五”龙岗区发展：一条主线：加快转变经济发展方式。两个抓手：产业转型、 城市更新。三大重点：重点建设“两线五区十大产业基地” 、重点发展战略性新兴产业、 重点推进民生建设。四大产业：信息产业、新能源、新材料、生物。五大战略：产业高 端化战略、城市功能提升战略、创新驱动战略、低碳发展战略。 经过五年努力，大幅缩小与原特区在产业素质、城市建设、公共服务、社会管理等 方面的差距，显著改善龙岗城区面貌，初步实现与原特区一体化、均衡化发展，把龙岗建 设成

16、为全市现代产业发展的重要支撑区、滨海生态旅游度假区和城市副中心。 龙岗中心组团范围包括龙城、龙岗、坪地、横岗（机荷高速公路以北地区） ，面积 195.88 平方公里，其功能定位深圳市核心区域组成部分，东部发展轴的综合服务中心， 重点发展以商业服务业、房地产业、金融业、先进工业为主体的产业。 (D)区域经济研究 2012 年，龙岗区（除特殊注明外，数据均含大鹏新区、不含坪山新区）实现地区生 产总值 2176.82 亿元，比上年增长 10.8%。分产业看，第一产业增加值 0.86 亿元，下降 15.0%。第二产业增加值 1418.50 亿元，增长 10.8%。第三产业增加值 757.46 亿元，增 长 10.9%，三次产业比例为 0.04：65.16：34.80。人均生产总值 106268 元，比上年增长 9.6%。 到 2015 年，地区生产总值达 2650 亿元，年均增长 11%左右；三次产业结构比例为 0.1：59.9：40；一般预算收入 150 亿元，年均增长 11%左右；固定资产投资 780 亿元， 年均增长 8%左右；社会消费品零售总额 730 亿元，年均