第五讲城市房地产转让法律制度

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1、第五章 城市房地产转让法律 制度第一节 房地产转让概述o1.王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙 体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙 面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲 、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施 工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面的 防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？ A.接受退房、退回购房款并赔偿损失 B.退房并按房价双倍赔偿 C.妥善修理并支付相应赔偿 D.按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并 且装修完毕的房屋 o2.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时 适用的房地产管理法特殊规定，下列哪些表述 是正确的？o A.应当

2、按照国务院规定，报有批准权的人民政 府审批o B.有批准权的人民政府准予转让的，可以决定 由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其 不办理土地使用权出让手续o C.办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳 土地使用权出让金o D.不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴 纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房 地产所获收益中的土地收益上缴国家o3.2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一 份预售商品房认购书。认购书约定，公司 为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售 许可证时正式签订商品房预售合同。认购书还 约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元 ，该款于双方签订商品房

3、预售合同时自动转为合同 定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品 房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接 到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前 往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期 购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房 屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以 更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第 9597题。 o95.公司主张，双方在签订预售商品房认购书 时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该认 购书无效，以此为基础订立的商品房预售合同 也应无效。对此，下列判断正确的是：o A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品 房预售的必备条件之一o B.

4、预售商品房认购书不是商品房预售合 同，不以取得商品房销售许可证为条件o C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备 商品房预售的法定条件，该合同有效o D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋 可另售他人o o96.公司还主张，公司在解除商品房预售合同时， 该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法 律保护。对此，下列判断正确的是：o A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件 ，该合同未经登记备案不受法律保护o B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不 是合同的生效条件，该合同应受法律保护o C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利， 未登记备案不影响该合同的效力o D.商品房预售合同无需

5、登记备案，当事人在房 屋交付时办理产权登记即可o o 97.经双方协商，高某同意解除商品房预售合同 。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求 返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主 张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此 ，下列判断正确的是：o A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意 见办理退款o B.商品房预售合同有效，但预售商品房认购 书无效，故应按公司的意见办理退款o C.预售商品房认购书和商品房预售合同均 有效，应该支持高某的主张o D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失o(一)概念o房地产权利人通过买卖、赠与或者其 他合法方式将其房地产转移给他人的 行为。一、

6、房地产转让的概念什么是其他合法方式？o1、以房地产价价入股，与他人成立企业 法人，房地产权属发生变更的；o2、一方提供土地使用权，另一方或者多 方提供资金，合资、合作开发经营房地产 ，而使权属发生变更的；o3、企业被收购、兼并或合并，房地产权 属随之转移的；o4、以房地产抵债的；o5、法律、法规规定的其他情形。(二)房地产转让与房地产交易的比较房地产交易包括房地产转让、 房地产抵押和房屋租赁。(三) 房地产转让的原则o1.房地一体原则o房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房 屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押 。o2. 价格管理原则oA。房地产价格指导制度oB.房地产价格评估制度oC.成交

7、价格申报制度o3.公示原则o我国实行房地产权属登记制度二、转让房地产时涉及出让土 地使用权o（一）出让土地使用权原则上可 以转让，但有条件的限制o（二）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时 ，应当符合下列条件（第三十八条）：o 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出 让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建 设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上， 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用 地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋 所有权证书。 o（三）违法情形的处罚o违反本法第三十八条第一款的规定转让土地 使用权的，由县级以上人

8、民政府土地管理部 门没收违法所得，可以并处罚款。 三、转让房地产时涉及划拨土 地使用权o（一）划拨土地使用权原则上 不能转让，但有例外情况o划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定 的情况外，不得转让、出租、抵押。 o（二）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时 ，应当符合下列条件：o1、土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；o2、领有国有土地使用证；o3、具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；o4、依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县 人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益 抵交土地使用权出让金。o 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时 ，属于下列情形之一的，经有

9、批准权的人民政府批 准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转 让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其 他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院 规定办理。o o（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用 于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十 三条规定的项目的；o （二）私有住宅转让后仍用于居住的；o （三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公 有住宅的；o （四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权 不可分割转让的；o （五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出 让用途、年限和其他条件的；o （六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；o （七）县级以上人民政府规定暂时无法

10、或不需要 采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定 缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合 同中注明。o例：某市印染厂由于经营不善、生产工艺落后而陷于困 境，为调动企业流动资金，决定将坐落于某市中山路 38号之一的该厂门市部的房屋转让给一私营企业作商 铺。中山路38号印染厂的土地是50年代建厂初期由政 府划拨供其建设厂房作生产经营之用的，转让的门市 部占地85平方，是该划拨土地的一部分。1995年12 月，印染厂与私营企业签订房屋转让合同，合同约定 ：印染厂（甲方）将位于中山路38号之一的房屋，建 筑面积85平方米，转让给某私营企业（乙方），房屋 的所有权归乙方，房屋所占土地的使

11、用权仍由印染厂 持有。经有关物业评估机构评估，该房市值人民币50 万元，成交价人民币50万元。o 请回答：o （1）该房地产转让合同的内容是否符合法律规定 ？为什么？o （2）本案中的房地产转让应符合哪些条件？o （3）本案所涉及的土地是否需办理房地产出让手 续？o（三）违法情形的处罚o违反本法第三十九条第一款的规定转让房 地产的，由县级以上人民政府土地管理部 门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法 所得，可以并处罚款。 o（四）划拨土地转让未经批准无效o 土地使用权人未经有批准权的人民政府 批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用 权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批 准权的人民政府批准办理土

12、地使用权出让手 续的，应当认定合同有效。 o（五）划拨土地转为出让土地的纠纷处理o土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土 地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同 意转让，并由受让方办理土地使用权出让手 续的，土地使用权人与受让方订立的合同可 以按照补偿性质的合同处理。 o（六）划拨土地直接转让的纠纷处理o土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土 地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决 定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨 土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地 使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿 性质的合同处理。 四、下列房地产不得转让（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法 第三十八

13、条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或 者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 五、房地产转让合同与土地 使用权出让合同的关系o土地使用权出让合同是房地产转让合同的 基础o房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义 务随之转移。o以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土 地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的 使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年 限。六、房地产转让中的相关法律问题o一、

14、借名买房（以他人名义登记产权）o（一）为什么以他人名义登记 产权？o1、逃避债务 o2、规避法律 o3、其他原因 （二） 以他人名义登记产权会产 生什么纠纷？ o1、“争议房”该归谁？o2、 谁是房主？o3、 借名买房的代价 “争议房该归谁?姐姐:熊玉莲(熊香连)妹妹:熊香莲o 南昌市西湖去法院民三庭副庭长 万玉兰：本 案来说，由于买房事件发生在10多年前，当事人 ，也就是房屋的卖主也去世了。在纠纷发生以后， 当事双方都拿出了自己的证据。这样一来，导致客 观事实真相很难查清。那我们只能以查明的法律事 实为准。既然是房屋纠纷，那我们就只能依据房屋 管理部门颁发的房产证为准，房产证上写的是妹妹 熊

15、香莲的名字，那么，我们也就认为这个房子应该 是妹妹的。 o 法院判决：房屋归妹妹熊香莲所有。判决后， 姐姐熊玉莲一家不服，并且很快提起了上诉。几个 月之后，南昌中院做出终审判决，维持一审法院的 判决结果。 谁是房主o2001年2月，一纸诉状交到了法院，将住在房 子中的倪振兴告上了法庭，要求大舅子腾出 房子。 o2001年2月，上海市奉贤区人民法院就此案进 行了审理，庭审期间，倪振兴的弟弟也出庭 做了证。法院审理认为，倪振兴弟弟与被告 倪振兴有亲戚关系，但是同样和原告王旦良 也有亲戚关系，所以法院认定，借名买房的 事实成立。因此法院对原告要求被告搬出房 子的诉讼请求不予支持。 o倪振兴一纸诉状把

16、妹夫告上了法庭，要求妹夫归还 房子的产权。 o2004年8月27日，上海市第一中级人民法院做出终 审判决。法院认为，倪振兴和王旦良口头约定借名 买房的事实成立，但只是双方的一个口头约定。按 照国家房屋登记制度有关规定，房屋登记人是唯一 合法的房屋所有权人。 o因此法院判决：王旦良为诉争房屋的所有权人，驳 回倪振兴要求归还产权的诉讼请求。 o第二场官司了结后，倪振兴就匆匆向银行，一次性 付清了剩余的5万元贷款。但妹夫王旦良却依然坚 持不给他签字过户房子，于是双方打起了第三场房 屋确权官司。官司了解后，倪振兴如愿以偿的拿到 了房屋产权，而王旦良也拿到了欠款，但他为费尽 周折拿到这笔钱感到后悔不迭。 o同样后悔的还有倪振兴。他当初借名买房只是为了 节省1500元，现在单为打官司就花进去了3万多元 ，这还不包括长达4年的时间和精力，以及很难弥 合的亲情。 借名买房的代价刘 苗王学梅o2004年8月19日，北京市第一中级人民法 院做出终审判