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1、1目 录1 总论1.1 项目案名及承办单位1.2 主要技术经济指标2 工程概况1.1 建设背景及概况1.2 建设场址选择1.3 对环境的影响3 3 立项的必要性2.1 建设的目的、意义2.2 推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较4 市场预测3.1 当地经济状况和住宅需求预测3.2 销售对象定位及住宅性能等级5 总体规划4.1 规划设计4.2 建筑设计4.3 市政基础设施条件6 物业管理物业管理措施7 技术方案7.1 工程中采用的成套新技术（1）住宅结构体系承重结构体系围护结构体系2隔断结构体系（2）建筑节能（3）厨卫体系（4）设备体系（5）管网体系（6）小区现代化管理（7）居住区环境质量保
2、障（8）建筑防水及饰面（9）建筑施工（10）资源优化配置、集成管理（11）住宅建设中关键新技术及新型住宅设计（12）其他类型住宅7.2 专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平7.3 新型住宅部品的应用和开发（1）重点产品的采用及理由（2）重点产品的标准化程度和配套供应情况7.4 国际合作与技术交流前景8 工程项目财务经济7.1 总投资估算7.2 资金筹措及计划7.3 经营成本和收入7.4 利润及利润率、收益率9 综合评价8.1 对产业化技术推广应用的综合评价31 1 总总 论论1.1 项目案名及承办单位项目名称：*开发商：*房地产开发有限公司投资商：*国际投资有限公司1.2 主要技术经济指
3、标规划用地： 3.69ha=55.35 亩建设用地： 3.37ha=50.55 亩城市道路用地： 0.32ha=4.8 亩居住用地： 3.05ha=45.8 亩商业用地： 0.32ha=4.75 亩规划建筑面积： 10.2 万其中 11 层住宅： 2.38 万 242 户17 层住宅： 1.2 万 136 户28 层住宅： 5.62 万 468 户商业建筑： 9600配套公建： 4002 2 工程概况工程概况2.1 建设背景及概况2.1.1 政策背景尽管我国房地产市场化的进程很短，但在经济发展和居民居住要求不断提高的强大需求下，房地产经济得到了快速发展，同时房地产价格一度上涨也很快。国家针对不
4、同时期房地产市场的情况曾多次实行宏观调控，2005 年上半年，又出台了加强和调控、稳定住房价格的两个八项政策和措施。至目前，这一次的宏观调控措施已4出现明显成效，房价上涨幅度开始放慢。由于房地产经济在国民经济发展中所起到的作用越来越大，而且与居民的切身利益有着密切的联系，所以房价问题受到了普遍的关注。房改以后，居民住房从实物分配方式转为货币化，加大了居民拥有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，国家着力引导的住房消费，作为新的经济增长点，促进了山东房地产业的发展，房地产开发投资占 GDP 的比重逐年增加，1990 年全省房地产开发投资占GDP 的比重只有 0.61%，到 2004 年上升到了
5、4.94%，房地产开发投资猛增，促进和满足了居民住房的要求和标准，城市人口大量增加，使住房需求出现了前所未有的火爆。投资需求和消费需求两项驱动，使房地产价格水平发生了较大的变化。房地产价格水平提高显然来自于经济本身的复杂性，但供求矛盾依然是决定价格的主要因素，而且房地产需求的无限性和房地产供给的有限性，决定了房地产价格受需求变化的影响更大。从主要的方面观察，山东房地产价格水平上涨的成因来自以下几个方面：一是城市化进程加快。2004 年山东城镇化率达到 43.5%，比2000 年扩大了 5.3 个百分点，新增城镇人口 560 万人，按当前平均居民水平测算，仅新增城镇人口需约建筑面积 1.5 亿平
6、方米的住房，而同期山东商品住宅竣工面积只有 0.75 亿平方米，供求差距相差一倍。而从城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关性看，山东城镇化率与各类房屋销售价格指数、土地交易价格指数呈高度正相关，与房屋租赁价格指数的相关性较低（见下表） 。这也说明，山东城镇化的迅速发展对住房（包括新建商品房、二手房） 、办公楼、商业用房、其它用房以及用地等各类房地产产品的需求增加，从而拉动价格的上升。数据还表明，现阶段人们更希望拥有自己的住房加之流动人口偏少的影响，房屋租赁市场需求不足，价格总水平低5迷。表：表： 2000-2004 年山东城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关系数年山东城镇化率与各类房地产价
7、格指数之间的相关系数指 标相关系数房屋销售价格总指数0.9725 商品房销售价格指数0.9746 #住宅销售价格指数0.9701 写字楼价格指数0.7679 商业用房价格指数0.9079 二手房价格指数0.9415 房屋租赁价格指数0.1583 土地交易价格指数0.78282.1.2 区域市场概况2006 年，是济宁市发展史上不平凡的一年，经济发展效益提升、速度加快、实力增强，社会繁荣进步、平安稳定，人民生活改善，呈现又好又快的发展态势，实现了“十一五”良好开局。国民经济平稳较快增长。完成地区生产总值 1456.1 亿元、增长 16.4%。规模以上固定资产投资 491.2 亿元、增长 17.6
8、%。地方财政收入 81.6 亿元、增长 23.3%。新农村建设扎实推进，农民收入大幅度提高，生活水平明显改善。全社会消费品零售总额 499.6 亿元、增长16.3%。市区城市居民人均可支配收入 11995 元，比上年增长 11.7%。城市居民人均消费支出 7125 元，比上年增长 5.34%。年末市区居民人均居住使用面积 20.88 平方米。2007 上半年济宁市 GDP 预计增长率为 16%，受公务员工资改革等政策的落实，全市城镇居民人均可支配收入增长 17.3%，超过了GDP 增长幅度。6GDP 增长与城乡居民收入增长对照表年份GDP 增长城镇居民人均可支配收入增长农村居民人均纯收入增长
9、07 年上半年16%（预计）17.3%15.1% 06 年16.4%11.5%11.2% 05 年17.3%12.3%13.2% 04 年17.2%14.8%14.8% 03 年16.7%15.0%6.9% 02 年14%14.1%5.3%7房地产开发建设保持健康、快速、持续发展，全市开发建设始终坚持可持续发展战略，贯彻节约用地、节约能源和综合利用资源的开发建设方针，建设管理和商品房开发的功能质量、环境质量一直处于山东省较高水平。2006 年市中区房地产开发面积总量101.77 万平方米，比上年增长 10.6%，其中新开工面积 41.34 万平方米，增长 20.4%。房屋竣工面积 53.17
10、万平方米。商品房屋销售面积 37.15万平方米，商品房屋销售额 8.02 亿元。2007 年上半年房地产开发平稳发展。1-5 月，房地产开发投资完成 19.4 亿元，增长 5.8%；其中商品房建设投资 9.4 亿元，下降3.2%；土地开发投资额 2.15 亿元，下降 45.3%；房屋施工面积 611.3万平方米，增长 9.9%；竣工面积 65.7 万平方米，下降 7.1；房屋销售面积 57.2 万平方米。销售主要集中于住宅，共销售住宅54.1 万平方米，占全部销售面积的 94.6%。2007 年，济宁市调整、实施城市发展规划，拉开城市建设布局框架，提升承载能力和品位形象。依据“孔孟之乡、运河之
11、都、水城风貌、生态宜居城市”新一轮发展定位，以中心城区建设为突破口，强力推进“东拓、西跨、南联、北延” ，力争城市规划建设多出亮点、上新水平。对于我们整合利用城市资源、实现又好又快发展，提供了十分难得的机遇。为进一步发展城市建设，改变部分欠改造地段脏、乱、差的社区面貌，市中区把城市区域内的“城中村”改造工作作为今年的城8建工作重点，力求尽快改变“城中村”群众生活环境质量、推动城市协调发展，今年务求实现大的突破和进展。按照“改出一片新民居、改出一批新产业、改出一片新景观”的总体要求，整体谋划，综合开发，年内要有 10 个以上片区正式进入实施阶段。加快建设新型社区。以建设“居民自治、管理有序、服务
12、完善、治安良好、环境优美、文明祥和”的和谐社区为目标，全面推进新型社区建设。深入开展“星级社区”创建活动，年内 30以上的社区要达到星级标准。推动绿色社区、绿色校园建设，积极建设资源节约型、环境友好型社会，促进生态城区建设。“*”的建设基地正是处于上述急待改造的区域内。由于社区内建筑年久失修，配套设施落后，已远远不能满足居民现代化生活和工作的需要，尽快改造的呼声强烈。2.2 建设场址选择“*”建设用地位于济宁市城区东南部，市中区*街道东发社区，与市中区经济开发区比邻，火炬路和*路两条城市交通主干道从这里贯穿而过，区位优越，交通便捷。开发区已建成区面积3 平方公里，分为南北两区，区内坚持高起点规
13、划、高标准建设、高水平管理。实施了供水、排水、电力、通讯、煤气、热力等工程，基础设施已达到“七通一平” 。 2.3 对环境的影响“*”定位为健康、节约、现代化高尚生活社区，项目严格按照建设部住宅性能认定标准进行投资建设。她的建设，将彻底改变目前脏、乱、差的局面3 3 立项的必要性立项的必要性3.1 建设的目的、意义及产业现代化目标3.1.1 建设的目的“*”规划总用地 3.69 公顷，总建筑面积约 10.2 万、绿9地率 38.5%。项目的立意是“健康、舒适、节约” 。项目规划、建筑由国际著名设计公司担纲设计。高舒适度的居住功能、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统，使项目
14、建成后成为济宁市一道宏伟亮丽的风景线。充分体现了项目开发与城市建设的协调性、一致性。项目的建设坚持以为人本的原则，树立全面、协调、可持续发展观，积极采用当地新型墙改节能材料和相关成套技术，达到节地、节能、节水和节材的目的。项目建筑设计、景观绿化及设施配置均考虑市场消费者需求，通过住宅性能认定，提高住宅整体产品质量，为社会奉献精品小区。项目的建设，可以实现品牌效应，提升企业社会形象，实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。3.1.2 建设的意义开发建设该项目对旧城改造，绿化、美化济宁市城区环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解市区住房压力，有着极为重要的意义。把“*”项目建成节能型建筑，科学使用
15、成套新技术，带动济宁市住宅建设真正实现低投入、高产出，低消耗、少排放，高质量、长寿命，适应经济和社会发展的需要。不仅要有较好的经济效益，也有较好的环境效益和社会效益。“*”项目保证达到 AA 标准，争取接近或达到 AAA 标准采用的墙体节能技术，与济宁市丰富的地方资源相结合，广泛使用当地煤矸石多孔烧结砖，彻底淘汰粘土砖的使用，同时通过外墙及门窗保温技术可实现建筑节能要求，达到国家提倡的技术要求。项目的实施可以推进当地住宅建设相关产业的发展。大大提高集中太阳能热水系统、中空玻璃、新材料管线、多孔烧结砖、厨卫电器等部品的应用，这些部品涉及的门类都是山东省住宅建设配套10部品的强势产业，大规模的应用
16、必将推动这些住宅部品质量提高和更新换代，促进产业的发展。“*”项目的实施结合地方实际情况，采用墙体节能保温、太阳能集中供热和地板辐射采暖等先进适用的成套技术，实现加快住宅技术、部品的更新换代。结合济宁实际情况积极采用符合国家标准的节能、节材、节水的新型材料和部品，带动济宁市住宅产业现代化的发展，提高全市住宅质量层次，实现可持续健康发展。带动济宁地区以工业化生产的新型住宅部品和机械化的建造方式取代传统的住宅建造模式，不断提高住宅的综合品质，降低住宅生产成本。4 4 市场预测市场预测4.1 当地经济状况和住宅需求预测4.1.1 社会经济环境*街道位于区境东南部，面积 9.6 平方公里，辖 19 个居（村）委员会，有 15457 户，4.24 万人，人口自然增长率 4.8。2005 年，全街道完成地区生产总值 3.48
