第五章 物业管理企业法律制度

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1、第五章 物业管理企业法律 制度第五章 物业管理企业法律 制度第一节 企业概述 第二节 物业管理企业 第三节 物业管理企业的资质管理第一节 企业概述l企业的概念和特征l企业的分类l现代企业的法律形态l企业的设立企业的概念和特征l企业是依法设立的、从事经营性活动并 具有独立或相对独立的法律人格的组织 。l企业具有以下特征：l1 企业必须依法设立l2 企业是一个组织体l3 企业是从事经营性活动的经济组织l4 企业具有独立或相对独立的法律人 格企业的分类1 个人独资企业、合伙企业和公司企业l这是依企业投资人的出资方式和责任形式的 不同对企业进行的最基本的、法律上的分类 。 2 内资企业、外商投资企业和

2、港、澳、台商 投资企业l这是我国依据企业投资者是否具有涉外或涉 港、澳、台因素对企业进行的分类。 3 国有企业、集体企业和私营企业l这是我国依据企业的所有制性质的不同所做 的一种分类。企业的分类4 大型企业、中型企业和小型企业l这是根据企业生产经营规模的大小所做的一 种分类。 5 工业企业、商业企业、交通运输企业、金 融企业等l这是依据企业主要营业的范围性质为划分标 准的一种分类。 6 法人企业和非法人企业l这是依据企业法律地位的不同所做的一种分 类。现代企业的法律形态l企业的法律形态，又称企业的法律形式 ，是企业依法律规定的标准和条件所形 成的组织形式。企业的法律形式是由法 律直接规定的，具

3、有强制性与规范性的 特点。l根据企业的资本构成和投资者的责任形 式的不同，各国确立的企业基本法律形 态主要有公司、独资企业、合伙企业三 种。(一)个人独资企业l个人独资企业是指依法设立，由一个 自然人投资，财产为投资人个人所有 ，投资人以其个人财产对企业债务承 担无限责任的经营实体。(二)合伙企业l合伙企业是指由两人或两人以上通过 订立合伙协议依法设立，共同出资、 合伙经营、共享收益、共担风险，并 对企业债务承担无限连带责任的营利 性组织。(三)公司1 公司的概念和特征 2 公司的分类 3 我国公司的种类1 公司的概念和特征l公司是指依照公司法在中国境内 设立的以营利为目的的企业法人。l公司具

4、有以下特征：l公司是企业的一种。l公司为法人。l公司以营利为目的。l公司须依照公司法在中国境内 设立。2 公司的分类l按照不同的标准可以将公司作不同的种类划 分。l以公司股东的责任范围为标准可以将公司划 分为以下种类：l无限责任公司l两合公司l股份有限公司l股份两合公司l有限责任公司2 公司的分类l以公司之间的关系为标准分类，则又 可将公司作如下划分：l总公司和分公司l母公司和子公司3 我国公司的种类l依照我国公司法的规定，我国公 司的种类有两种：有限责任公司和股 份有限公司。(1)有限责任公司l有限责任公司，是指股东以其出资额 为限对公司承担责任，公司以其全部 资产对公司债务承担责任的企业法

5、人 。l有限责任公司的特征有以下几点：l股东人数有最高数额限制。(1)有限责任公司l股东以出资额为限对公司承担责任 。l设立手续和公司机关简易化。l股东对外转让出资受到严格限制。l公司的封闭性或非公开性。(2)股份有限公司l股份有限公司又称股份有限责任公司 ，亦称股份公司，是指把全部资本分 为等额股份，股东以其所持股份为限 对公司承担责任，公司以其全部资产 对公司的债务承担责任的企业法人。(2)股份有限公司l股份有限公司具有以下特征：l发起人须符合法定人数。l公司的全部资本分为等额股份。l股东负有限责任。l股份有限公司股东负有限责任，这表现在两 点上：其一，股东的责任仅以其所持股份为 限；其二

6、，股东只对公司承担责任，不对公 司债权人负责。l资本证券化和公司具有社会性。(四)股份合作企业l股份合作企业是指以合作制为基础、 兼有股份制特点的企业，它是我国特 有的一种企业组织形式，将成为城乡 集体企业和国有小型企业发展的主要 模式。(五)国有国营企业l对于不能采取公司化经营的某些特定 行业和生产特殊产品的国有企业，仍 要保持国营的形式，由国家直接控制 和管理。这类企业主要指不能进入市 场竞争，不能自主经营、自负盈亏的 企业，如军工企业、公益企业、制币 厂等特殊企业。企业的设立(一)企业设立的概念 (二)企业设立的条件 (三)企业设立的登记 (一)企业设立的概念l企业的设立，是指为使企业成

7、立、取 得合法的主体资格而依据法定程序进 行的一系列法律行为的总称。l企业设立行为的内容，因企业种类的 不同有很大差别，在不同的国家，甚 至同一国家的不同时期也有不同的规 定。(二)企业设立的条件l1 我国各类企业设立的基本条件 l2 公司设立的条件 1 我国各类企业设立的基本 条件 l(1)有符合法律规定的名称。l(2)有企业章程或者协议。l(3)有符合法律规定的资本。l(4)建立符合法律规定的组织制度。l(5)有符合法律规定的经营范围。l(6)有自己的生产经营场所。 2 公司设立的条件 l(1)有限责任公司设立的条件 l(2)股份有限公司设立的条件 (三)企业设立的登记 l企业登记，是指企

8、业依照法定程序， 将法定事项申报企业登记主管机关注 册登记的一种法律制度。l企业登记包括企业设立登记、变更登 记和注销登记三种。(三)企业设立的登记 l我国的企业登记机关是工商行政管理 机关，具体指国家工商行政管理局， 省级(含自治区、直辖市)工商行政管理 局和市、县工商行政管理局。 五、企业的变更、解散和 清算 l(一)企业的变更l(二)企业的解散l(三)企业的清算 (一)企业的变更 l企业变更，是指企业成立后，企业组织形式 、企业登记事项的变化。 l引起企业变更的原因 ：l1 企业合并 l一种是新设合并，又称联合 ；l另一种是吸收合并。l2 企业分立 l3 公司组织变更 l4 企业登记事项

9、的变更 (二)企业的解散 l企业解散，是指企业因法律或章程规 定的事由出现而使企业终止其法人资 格或其他主体资格的法律行为。 企业解散的原因：l(1)企业违反法律、法规被依法撤销。l(2)企业章程或协议规定的营业期限届 满，或者章程或协议规定的其他解散 事由出现。(二)企业的解散 l(3)法人企业的权力机构、合伙企业的 合伙人或者个人独资企业投资人决定 解散企业。l(4)企业因合并或者分立需要解散。l(5)企业因破产而解散。l(6)其他原因需要解散。 (三)企业的清算 l企业的解散必须进行清算。 l企业清算一般按如下程序进行： l1 组成清算组织企业宣告解散后，应 自决定解散之日起一定期限(一

10、般为15 日)内成立清算组织。(三)企业的清算 l2 通知和公告债权人l3 制定清算方案并报股东会、投资人 或者有关主管机关确认l4 清偿债务，分配企业财产l5 编制清算报告并办理企业注销登记第二节 物业管理企业 l物业管理企业的概念和特征l物业管理企业的组织机构l物业管理公司一、物业管理企业的概念和 特征 l物业管理企业，是按照法定的条件与 程序设立、登记备案、申领物业管理 资质等级证书，从事与其资质等级相 符的物业管理经营服务活动的组织。 一、物业管理企业的概念和 特征 l特征：l(一)物业管理企业从事行业具有服务性 质 1 提供公共服务 2 提供专项服务 3 提供特约服务一、物业管理企业

11、的概念和 特征 l(二)物业管理企业必须在其资质等级范 围内进行经营管理活动l1999年10月31日建设部颁发了物业 管理企业资质管理试行办法，将我 国的物业管理企业划分为一级、二级 、三级三个资质等级和一个临时资质 ，物业管理企业的经营管理活动必须 在其资质等级范围内进行。一、物业管理企业的概念和 特征 l(三)物业管理企业的经营管理是以物业 管理合同为核心开展的 二、物业管理企业的组织 机构l物业管理企业组织机构的基本类型有 四种：l直线式l直线职能式l事业部制l矩阵式三、物业管理公司l物业管理公司是指依照公司法在 中国境内设立的，具备相应的资质等 级，依照有关的法律、法规和物业管 理合同

12、的规定，对物业进行专业化管 理，以营利为目的的企业法人。 三、物业管理公司l其特征主要如下： (1)物业管理公司是企业的一种组织形式 。 (2)物业管理公司具备法人资格。 (3)物业管理公司必须具备相应的资质条 件。第三节 物业管理企业的资质 管理l物业管理企业资质的概念l物业管理企业资质的管理部门l物业管理企业的资质等级与标准和承 揽业务的范围l物业管理企业资质的申请与审批l物业管理企业资质的动态管理一、物业管理企业资质的 概念l物业管理企业的资质，是指从事物业 管理活动的企业应当具备的人员素质 、资金数量、专业技能、管理水平及 物业管理业绩等。二、物业管理企业资质的管 理部门l物业管理企业

13、的资质实行分级管理制 度。三、物业管理企业的资质等 级与标准和承揽业务的范围l物业管理企业划分为一级、二级、三 级三个资质等级和临时资质。例如：资质一级企业l(1)注册资本500万元以上；l(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技 术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁 发的物业管理企业经理岗位证书，80以上 的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证 书；l(3)管理两种类型以上的物业；l(4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相 应计算基数的百分比之和不低于100%。例如：资质一级企业l(5)20以上的管理项目获得建设部授予的“ 全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工 业区)”称号，20以上的

14、管理项目获得省级 城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区) 称号；l(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规 定的财务管理制度；l(7)建立了维修基金管理与使用制度。l一级企业可参加全国范围内物业管理项目的 投标、议标。四、物业管理企业资质的申 请与审批l(一)物业管理企业资质的申请l1 已经设立的物业管理企业申请资质l2 新设立的物业管理企业申请资质新设立的物业管理企业申请 资质l新设立的物业管理企业应按有关规定到当地 县级以上人民政府物业管理行政主管部门申 请领取临时资质证书。物业管理企业在 领取临时资质证书后，方可从事物业管 理业务。临时资质证书有效期为一年。 有效期满后，物业管理企业向物业管理行政 主管部门申请三级资质的评定。未获通过的 ，物业管理行政主管部门应当取消其从事物 业管理业务的资格。 四、物业管理企业资质的申 请与审批l(二)物业管理企业资质的审批l物业管理企业的资质管理实行分级审 批制度。五、物业管理企业资质的动 态管理l企业资质动态管理是指企业按资质标 准就位后，由于情况变化，当构成及 影响企业资质的条件已经高于或低于 原定资质标准时，由资质管理部门对 其资质等级或业务承揽范围进行相应 的调整。