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1、专专业业知知识识 房地产基础知识vv什么是房地产什么是房地产：房产和地产的总称，也叫房产和地产的总称，也叫“ “不动产不动产” ” ， 具体地是指土地及其附着物。房产具体地是指土地及其附着物。房产 总是以地产联结为一体的，具有整体总是以地产联结为一体的，具有整体 性和不可分割性性和不可分割性. . 房地产的特性 vv房地产的自然特性房地产的自然特性 vv房地产社会特性房地产社会特性房地产的自然特性房地产的自然特性vv不可移动性。不可移动性。vv多样性。多样性。vv稀缺性，土地既不能再生又无法替代稀缺性，土地既不能再生又无法替代. .vv体积庞大，消耗材料多体积庞大，消耗材料多vv耐久性耐久性.
2、 . 房地产社会特性 vv周期长、投资规模大周期长、投资规模大 vv开发条件差、涉及面广开发条件差、涉及面广 vv供求调整缓慢供求调整缓慢 vv变现难变现难 vv保值、增值性保值、增值性房地产产权 是指产权人对房屋的所有权是指产权人对房屋的所有权 和对该房屋所占用土地使用权。和对该房屋所占用土地使用权。 具体内容是产权人对房地产的占具体内容是产权人对房地产的占 有、使用、收益和依法处分的权有、使用、收益和依法处分的权利利. . 房 地 产 产 权vv房屋所有权房屋所有权房屋的所有权是指对房屋的所有权是指对 房屋全面支配的权利。房屋全面支配的权利。 中华人民共和国民法中华人民共和国民法 通则通则
3、规定，房屋的所规定，房屋的所 有权分为占有权、使用有权分为占有权、使用 权、收益权和处分权四权、收益权和处分权四 项权能，这也是房屋所项权能，这也是房屋所 有权的四项基本内容。有权的四项基本内容。 v他项权利证v预告登记证明vv土地使用权土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权是指土地使用权拥有者对土地使用的权 限，包括开发权、收益权、处置权。政府以限，包括开发权、收益权、处置权。政府以 拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用 权在一定年限内出让给土地使用者。土地使权在一定年限内出让给土地使用者。土地使 用权期满后，如该土地用途符合当时城市规用权期满
4、后，如该土地用途符合当时城市规 划要求的，土地使用者可申请续用，经批准划要求的，土地使用者可申请续用，经批准 并补清地价后可以继续使用。并补清地价后可以继续使用。 房 地 产 证 是房屋土地所有权属二合为一是房屋土地所有权属二合为一 的凭证，是房地产权属的法律凭证的凭证，是房地产权属的法律凭证 。 土 地 类 型 通常指土地的不同用途，可分通常指土地的不同用途，可分 为居住用地，工业用地，教育，科为居住用地，工业用地，教育，科 技，文化，卫生，体育用地，商业技，文化，卫生，体育用地，商业 、旅游、娱乐用地，综合或其他用、旅游、娱乐用地，综合或其他用 地。地。 中国的土地出让使用年限 vv* *
5、住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全 国统一执行的土地使用年限为国统一执行的土地使用年限为7070年。年。 vv* *工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。 全国统一执行的土地使用年限为全国统一执行的土地使用年限为5050年。年。 vv教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统 一执行的土地使用年限为一执行的土地使用年限为5050年。年。vv* *商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的 土地使用年限为土地使用年限为
6、4040年。年。vv其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用 年限为年限为5050年。年。 什么是房屋?一般指上有屋顶，周围一般指上有屋顶，周围 有墙，能防风避雨，御寒有墙，能防风避雨，御寒 保温，供人们在其中工作保温，供人们在其中工作 、生活、学习、娱乐和储、生活、学习、娱乐和储 藏物资，并具有固定基础藏物资，并具有固定基础 ，层高一般在，层高一般在2.82.8米以上米以上 的永久性场所。但根据某的永久性场所。但根据某 些地方的生活习惯，可供些地方的生活习惯，可供 人们常年居住的窑洞、竹人们常年居住的窑洞、竹 楼等也应包括在内。楼等也应包括在内。
7、房屋的分类 vv 按性质分类按性质分类 vv 按档次分类按档次分类 vv 按结构分类按结构分类 vv 按楼层分类按楼层分类按性质分类 vv商品房商品房: :是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋. . vv经济适用房经济适用房: :是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式， 免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出 售价格实行政府指
8、导价，按保本微利的原则确定。售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。vv已购公房已购公房( (又称房改房又称房改房) )：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地 方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价 或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房 屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有 部分房屋所有权，一般在部分房屋所有权，一般在5 5年后归职工个人所有。年后
9、归职工个人所有。 *经济适用房购买条件 vvA A、拥有北京户口；、拥有北京户口；vvB B、现住房家庭人均面积不足、现住房家庭人均面积不足1414平方米；平方米；vvC C、年人均收入不足、年人均收入不足6 6万。万。vv(1)(1)最低准入标准为一人户年收入最低准入标准为一人户年收入2270022700元以下元以下vv(2)(2)最高标准则为最高标准则为5 5人及以上户家庭年收入人及以上户家庭年收入6000060000元元 以下。以下。vv(3)(3)最为普遍的最为普遍的3 3口之家要想购买经济适用房，家口之家要想购买经济适用房，家 庭年收入需低于庭年收入需低于4530045300元。元。
10、 vv以上条件须都符合才可购买。以上条件须都符合才可购买。补 充 vv【廉租房廉租房】廉租房是在新出台的国家房改廉租房是在新出台的国家房改 政策中首次提出的一种概念。我国的廉租政策中首次提出的一种概念。我国的廉租 房只租不售，出租给城镇居民中最低收入房只租不售，出租给城镇居民中最低收入 者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等 。vv【私房私房】私房也称私有住宅，私产住宅。私房也称私有住宅，私产住宅。 它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅 。公有住房通过
11、住宅消费市场出售给个人。公有住房通过住宅消费市场出售给个人 和家庭，也就转为私有住宅。和家庭，也就转为私有住宅。 *按档次分类 vv非普通住宅非普通住宅( (高档住宅高档住宅) )：vv 住宅就此区建筑容积率在住宅就此区建筑容积率在1.01.0以下以下;( ;(建建 筑面积筑面积/ /土地分摊面积土地分摊面积= =容积率容积率) )vv 单套建筑面积在单套建筑面积在140(140(含含) )平方米以上平方米以上; ;vv 实际成交价高于同级别土地上住房平实际成交价高于同级别土地上住房平 均交易价格均交易价格1.21.2倍。倍。vv满足以上满足以上3 3项中的其中任何一项均视为高档项中的其中任何
12、一项均视为高档 住宅（非普通住宅）。住宅（非普通住宅）。vv普通住宅：以上普通住宅：以上3 3个条件均不符合的房屋。个条件均不符合的房屋。按结构分类 vv(1)(1)砖混结构住宅砖混结构住宅: :砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用 砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混 凝土结构。凝土结构。 vv砖混结构的优点主要表现在：砖混结构的优点主要表现在：vv由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求 低，可砌成各
13、种形状的墙体，各地都可生产。低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。vv它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。vv可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。vv施工技术与施工设备简单。施工技术与施工设备简单。vv砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因 而在住宅建设中运用得最为普遍。而在住宅建设中运用得最为普遍。vv(2)(2)砖木结构住宅砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的 墙、柱采用砖砌筑或砌
14、块砌筑，楼板结构墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构 、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。vv(3)(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承 重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢 筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建 造的房屋。造的房屋。 房屋质量保证年限vvA A、 砖木混合：砖木混合：1010年。年。vv（但是并不代表十年后就拆除，例如（但是并不代表十年后就拆除，例如 故宫，也是砖木混合。可是，银行却故宫，也是砖木混
15、合。可是，银行却 不与贷款，因为保质期太短，这就是不与贷款，因为保质期太短，这就是 买卖平房银行不与贷款的主要原因买卖平房银行不与贷款的主要原因. .）vvB B、 砖混：砖混：5050年。年。vvC C、 钢混：钢混：7070年。年。对 比 记 忆vv房屋质量保证年限房屋质量保证年限vvA A、 砖木混合：砖木混合：1010年年 vvB B、 砖混：砖混：5050年年vvC C、 钢混：钢混：7070年年vv土地出让使用年限土地出让使用年限vvA A、住宅用地、住宅用地 :70:70年年vvB B、工业用地、工业用地 :50:50年年vvC C、商业用地、商业用地 :40:40年年 交 友 会v我是一个 的人。v 我们爱你！v我希望成为一个 的人。v 我们支持您！v这次培训我希望收获到 。v 您真棒了！v我因为 加入千氏地产。v 你真有眼光！v我相信我在千氏地产能够实现 。v 您一定行！楼层一般分类板楼板楼塔楼塔楼塔楼一般是指高层建筑塔楼一般是指高
