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1、东方明珠以东地块项目投资测算东方明珠以东地块项目投资测算方案一方案一1 1、 经济技术指标经济技术指标总用地面积：6836 平方米地上建筑面积：23926 平方米（1） 商务公寓 22765 平方米（2） 商铺 1200 平方米容积率：3.5地下泊车位:100 个（3000 平方米）楼面价：2700 元/平方米2 2、收入测算：、收入测算：（1）商务公寓 22765 平方米*7500 元/平方米=17074 万元(2) 商铺 1200 平方米*15000 元/平方米=1800 万元(3) 车位 100 个*100000 元/个=1000 万元收入合计 19874 万元净销售收入 19874 万
2、元19874 万元*5.6%=18761 万元3 3、成本测算：、成本测算：（1）土地使用权取得 6836 平方米*9450 元/平方米=6460 万元（2）开发成本 4500 万元前期工程费：23926 平方米*100 元/平方米=239 万元建安造价：土建高层公寓：22765 平方米*1500 元/平方米=3415 万元商铺：1200 平方米*800 元/平方米=96 万元地下室 3000 平方米*2500 元/平方米=750 万元（3）开发期间费 1251 万元管理费用：（1）+（2）*2%=229 万元财务费用：（1）+（2）*0.577%*12 个月=793 万元不可预见费: （1）
3、+（2）*2%=229 万元（4）其他成本 607 万元销售费用：20674 万元*2%=413 万元土地契税：6460 万元*3%=194 万元总成本合计：128184、利润 收入成本=7856 万元净利润 78567856*33%=5264 万元投资回报率：41%方案二方案二1 1、经济技术指标、经济技术指标总用地面积：6836 平方米地上建筑面积：20508 平方米（3） 商务公寓 19308 平方米（4） 商铺 1200 平方米容积率：3.0地下泊车位:180 个（3000 平方米）楼面价：2700 元/平方米2 2、收入测算：、收入测算：（1）商务公寓 19308 平方米*7500
4、元/平方米=14481 万元(2) 商铺 1200 平方米*15000 元/平方米=1800 万元(3) 车位 180 个*100000 元/个=1800 万元收入合计 18081 万元净销售收入 18081 万元18081 万元*5.6%=17068 万元3 3、成本测算：、成本测算：（1）土地使用权取得 6836 平方米*8100 元/平方米=5537 万元（2）开发成本 3947 万元前期工程费：20508 平方米*100 元/平方米=205 万元建安造价：土建高层公寓：19308 平方米*1500 元/平方米=2896 万元商铺：1200 平方米*800 元/平方米=96 万元地下室 3000 平方米*2500 元/平方米=750 万元（3）开发期间费 1037 万元管理费用：（1）+（2）*2%=190 万元财务费用：（1）+（2）*0.577%*12 个月=657 万元不可预见费: （1）+（2）*2%=190 万元（4）其他成本 528 万元销售费用：18081 万元*2%=362 万元土地契税：5537 万元*3%=166 万元总成本合计：110494、利润 收入成本=7032 万元净利润 70327032*33%=4711 万元投资回报率：43%
