《关于房地产估价过程中确定资本化率的若干思考》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于房地产估价过程中确定资本化率的若干思考（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、关于关于房地产估价过程中确定资本化率的若干思考房地产估价过程中确定资本化率的若干思考宋汉利（营口职业技术学院，辽宁 营口 115000）摘要：摘要：估价师在估价中最常用的方法是市场比较法和收益法，而收益法能否成功运用的关键是净收益和资本化率的确定，其中，资本化率的确定无疑是最不容易把握的。本文通过对资本化率确定方法的分析，结合作者多年从事房地产估价教学研究、房地产估价实务的经验，指出各种确定方法的难点和实际运用中存在的问题，然后提出建议和期望。 关键词：关键词：房地产估价；资本化率；累加法；指标与修正体系依据房地产估价规范（以下简称规范），对同一估价对象宜选用两种以上的 估价方法进行估价1。估
2、价师在估价中最常用的方法便是市场比较法和收益法，而收益法 能否成功运用的关键是净收益和资本化率的确定与测算，其中，资本化率的确定与测算无 疑是最不容易把握的。本文就资本化率的确定谈一谈笔者的看法。 一、资本化率的含义与资本化率确定的基本方法一、资本化率的含义与资本化率确定的基本方法 许多估价师习惯把收益法估价时所选用的折现率称为资本化率，这种叫法是不准确的。 理论上，折现率分为报酬率和资本化率，二者是有区别的，报酬率应用于报酬资本化法， 是投资回报与所投入资本的比率；而资本化率应用于直接资本化法，是房地产的某种年收 益与其价格的比率2。但规范并没有明确资本化率的定义，也没有明确分类，仅表示 收
3、益法应选取适当的资本化率。在实际估价中，他们的区别更多是在称谓上，因为有经验 的估价师会根据待估房产特点来选择适当的收益模型，进而在折现率的确定和赋值上有所 区别，因此本文把它们通称为资本化率。 规范提供了资本化率的四种确定方法： 1.市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应 的收益法计算公式，求出资本化率。 2.安全利率加风险调整值法（即，累加法）：以安全利率加上风险调整值作为资本化 率。 3.复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均 数作为资本化率，公式：R= MRm 十（1-M ）Re，式中：R -资本化率；M-贷款价 值比
4、率；Rm-抵押贷款资本化率；Re-自有资本要求的正常收益率。 4.投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排 序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率1。 二、各种资本化率确定方法的缺陷与难点二、各种资本化率确定方法的缺陷与难点 资本化率作为将房产的未来预期收益转化为房地产价格的比率，对估价结果影响巨大。 不同地区、不同用途、不同时期的房产，由于风险不同，其报酬率也不相同3。四种方法 在理论上都是可行的，但是要想正确运用并不容易。这既有估价师经验不足的问题，也有 缺乏较有说服力的参考标准的问题，更有操作方法自身的缺陷与难度问题。 笔者分析了估
5、价协会编著的房地产估价案例与分析（2007 版）一书中的所有案例。 （应当指出，这些报告实例是协会的知名专家学者为编撰教材从各地估价师推荐的能代表 所在估价机构业务水平的估价报告中精选出来的，质量较高，有一定的代表性。）全书共 采用 26 份估价报告，其中 18 份运用收益法，这 18 份中有 12 份明确了资本化率的确定方 法，有 6 份采用综合分析直接赋值的方式给出。由于笔者对上述报告所涉估价对象的特定 状态和地域、区位的特定情况缺乏深入了解，在这里不讨论报告所确定资本化率数值的准 确性问题，仅探讨其确定过程和理由解释问题。经分析发现，多数报告中资本化率的确定方式过于简单，缺乏详细明确、令
6、人信服的解释，数值从 3.75%到 18%变化很大（多数在 6%至 10%之间）。 1.市场提取法是一种很好的确定方法，由于数据直接来源于近期房产市场，因此易于 理解，较其他方法说服力更强，理应成为估价首选，但是运用难度较大。 首先，房产转让市场和租赁市场的价格变化往往不成比例，且多数变化不同步，这样 以租售比为基础确定的资本化率就会随着租售市场的变化而变化，也就很难把它确定为一 个客观水平上。其次，同一供求范围内类似房产实例的选择并不容易，特别是商业房产有 时很难寻找同档次的可比实例。另外，即使有类似房产的租售实例，因信息不对称等原因， 很难获得真实、客观的租售价格，而净收益的剥离也有一定的
7、难度。 2.累加法是将资本化率视为包含安全利率和风险补偿两大部分，具体可表示为：资本 化率=安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 缺乏流动性补偿 - 投资带来的优惠2。 该方法简单、易于理解，对于认识和了解资本化率有很好的帮助，但它也仅是对资本化率 的研究思路具有一定启发意义。由于缺乏权威标准，各类风险补偿取值困难，对于评估人 员的个人经验能力要求很高，实操性不强。 首先，无论是安全利率，还是各种风险补偿率都没有权威的参考标准，难免出现估价 中随意取值，随意更改的现象。其次，安全利率的选取有待商榷。规范指出，安全利 率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款
8、年利率1。实 际上我国很少发行一年期国债，而存款利率也是随经济发展需要频繁调整的，甚至一个年 度里多次调整。据统计，我国自 2000 年以来共调息 20 次，其中， 07 年 6 次、08 年 5 次； 10 多年来，一年期存款利率最低时为 1.98%，最高时为 4.14%，最高值是最低值的 2.09 倍。 相反，估价师确定的资本化率的总体值并没有太大变化。笔者认为，以如此变化幅度和频 率的一年期存款年利率无法代表安全利率。 然而，估价师确定资本化率用得最多的就是累加法。在 2007 版房地产估价案例与分 析一书中，12 份明确列出确定方法的报告有 10 份采用累加法，占 83.33%。估价师
9、热衷 于累加法的原因有三：一是累加法简单易操作；二是累加法没有明确的权威标准和参考值， 可随意调整；三是其他方法的操作难度更大。但是多数报告对累加过程的表达非常简单， 风险值的确定更是一笔带过，缺乏详细、明确、令人信服的解释，数值变化也很大，显得 很随意。 3.复合投资收益率法的优点在于操作简便易行，充分考虑了资金构成因素，综合反映 自有资金和抵押贷款对收益率的要求。但在实际工作中贷款比率 M 往往因人而异，因房产 类型、区位特点而异，且变化幅度较大。不同投资者对自有资本会有不同的收益期望，带 有明显的个人主观意愿。此法确定的资本化率就会因投资者不同而不同，缺乏可信性和社 会性，也直接影响其客
10、观性。但一宗房产特定时点的市场价值理应是唯一的，并不会因购 买人的不同而不同，更不应因购买人是否贷款而不同。 4.投资收益率排序插入法，不但需要估价师有丰富的估价经验，熟悉房产市场的风险 程度，而且要熟悉资本市场的整体情况，能够判断确定主要投资类型的收益率和风险水平， 从而判断确定所需资本化率水平。而这对估价师的要求太高了，显然超出了现实情况。 估价中，资本化率的微小变化和调整往往会引起估价结果的巨大差异，有时候资本化 率赋值很合理，就是很难自圆其说。对估价师来说，估价结果准确性很重要，而估价过程 与报告表述的合理性同样重要。因为，在审查、鉴定报告评估价值的误差大小或者准确性 时，不轻易直接评
11、判一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机 构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或 否定5。 三、对策建议三、对策建议1.尽快建立资本化率指数与修正体系，为广大估价师提供具有公信力的参考标准。建 立资本化率指数与修正体系，内容繁杂、工作量大，不是一朝一夕能够完成的，而一旦建 立不光可方便估价师的工作，还可大大提高估价行业的公信力。建议由估价协会牵头，各 地估价机构分工协作共同完成，或者由资深研究机构来完成，就像工程造价指标体系那样。2.在没有权威行业标准的前提下，各估价机构应依据自身经验和地域特点制定本机构 参数标准，在方法选择、参数
12、赋值上严格要求，严格执行报告三审制度，对所选用参数要 坚持来源明确、方法合理、解释充分、修正适当的原则。 3.估价师要有敬业精神，要有社会责任心，树立职业的使命感与荣誉感，要端正态度、 提高认识、专研业务，加强相互交流。在执业中努力做到方法选用合情，方案制定可行， 现场勘查仔细，数据来源明确真实，参数选用合规，解释充分合理，结果修正适当。在资 本化率确定方法上，建议首选市场提取法，慎用累加法，尽可能不用复合投资收益率法和 投资收益率排序插入法。 4.理论界加强理论方法的研究与创新，在方法完善与理论创新的过程中，产生实操性 更强、可信度更高、代表性更佳的新方法。参考文献参考文献1 国家技术质量监
13、督局,中华人民共和国建设部. 房地产估价规范.中华人民共和国国家标准（GB/T50291） ，1999: 2-72 中国房地产估价师与经纪人学会,房地产估价理论与方法M. 北京：中国建筑工业出版社 2007: 294-3033 黄霞,栾世龙,向梅. 采用市场提取法测算报酬率的实践运用J. 中国房地产估价与经纪，2009，No.5: 51-524 中国房地产估价师与经纪人学会,房地产估价案例与分析M. 北京：中国建筑工业出版社 2007: 96-4015 柴强. 对估价若干基本问题的思考J. 中国房地产估价与经纪，2008，No.3: 14-152011-12-13作者：宋汉利(1973-)，男，山东烟台人，营口职业技术学院讲师，主要从事房地产估价与 房地产法规教学与研究。
