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1、 为地产赢家创深度价值新世界家居建材广场 T:0396-6116555 6118555 呈：开发公司 总 总 总 呈报时间：2015 年 6 月 1 日呈报人：王敏新世界家居建材广场项目前期工作计划书 为地产赢家创深度价值新世界家居建材广场 T:0396-6116555 6118555 二零一五年六月一日目 录一、工作计划目的二、工作计划内容1、市场研究（详见附件）2、项目研究（详见附件）三、工作方法1、工作方法及说明2、数据处理与信息分析3、项目调研管理4、项目营销策划管理四、工作时间（月度）计划安排2015 年 6 月份月度计划五、工作人员前期安排1、驻场前销售部工作人员安排2、驻场后销售
2、部工作人员安排3、工作人员职责六、附件附件一：市场研究提纲附件二：项目研究提纲附件三：专业市场型商铺投资者需求意向沟通问卷附件四：西平在售楼盘分析表附件五：西平在售楼盘商业环境调查表附件六：西平房地产市场基础信息汇总表附件七：西平“家居建材市场”商户访谈 为地产赢家创深度价值新世界家居建材广场 T:0396-6116555 6118555 西平新世界家居建材广场项目前期工作计划书一、工作计划目的：1、宏观经济与 2015 年商业地产物业的关系将如何演绎？2、本案市场认可的价格区间在什么样的水平？市场比较法目标定价法成本还原法收益还原法3、什么样的销售组合才是本案最优市场化变现路径？4、本案产品
3、特殊性与目标客群如何实现对称？5、本案有无实现价值提升的方法？6、本案储客能力的高低能否导致销售势能的爆发？二、工作计划内容 ：1、市场研究（详见附件一）对相关市场进行调查和研究，找到项目设想的市场依据。2、项目研究（详见附件二）深化项目设想，确定项目具体实施的方案。三、工作方法 ：1、调研方法及说明调研内容 调研方法宏观市场环境分析*西平县及国家相关政策法规情况*区域性政策、及规划发展情况资料收集法（政府信息、公司资料调用、媒体及其他数据收集）针对性的房地产市场状况*周边区域在售/潜在楼盘调查*西平商业用途报建的项目调查*其它周边县市专业市场的调查*西平专业市场项目调查资料收集法观察法重点调
4、查法典型调查法储客期间潜在客户的调查*购买商业物业的置业者需求调查*认可带租约销售形式的购房客户调查问卷抽样调查法电话访问法资料收集法地块周边环境调查*生活及商业配套状况研究*未来规划发展状况资料收集法重点调查法数据整理及录入 楼盘数据及其它资料数据 数据分析注：相关调查方法概念及特性说明如下：资料收集法：对政府及相关单位通过正规渠道发布的信息进行分析、对收集的资料特性，数据特征进行分析的调查方式。特性：通过政府正规发布渠道公布的信息（年鉴、十年规划等）：可参考度较高，调校较小；博凯前期进行的相关调查研究收集和整理的数据：可参考度高， 为地产赢家创深度价值新世界家居建材广场 T:0396-61
5、16555 6118555 几乎无调校。其他相关资料：可参考度较低，调校较大。观察法：对所调查的项目进行现场勘察并收集相关的数据资料，对其进行分析的方法。特性：因为大部分被调查人员并无意识到正在接受调查，一切动作均很自然，适用于典型楼盘和项目的调查。储客期间抽样问卷调查法：以目标调查群为总量，通过对目标人群的访问面谈，实现对有效客户群的抽样总结，并得出有效数据的方式。特性：应用于市场定量描述，如消费需求市场调查。典型调查与重点调查法：通过对典型和重点单位进行快速调研，以掌握研究对象的具体情况和基本情况。特性：适用于对市场做定性描述，如供应市场调查和竞争调查。2、数据处理与信息分析博凯公司对收集
6、的资料严格管理并通过以下方式来实现信息处理：计算机处理（客观分析）：应用于需求市场调查问卷处理，供给市场及竞争市场典型调查中代表楼盘汇总分析，使用 SPSS、EXECL 等统计分析软件包进行分析。主观分析法：马尔科夫法：应用于供给、需求市场预测主成份分析法：应用于针对性楼盘分析假设检验：应用于研究影响消费者购房因素相关分析回归分析法：应用于研究影响消费者购房因素相关分析3、项目调研管理调研质量控制：市场调查的质量控制是极为关键的一环，它将最终决定市场调查能否为市场行销活动提供准确的客观依据。博凯公司的市场调查质量控制，通过制定明确的质量和标准和检查验收程序，对调查过程中可能产生的各种误差给予整
7、体性预防和及时纠正，以保证调查结果的系统性、准确性和及时性，如下图：调研质量控制过程：市场调查的质量控制措施，将覆盖从调查企划阶段至统计分析阶段的全部过程，具体为：质量保证措施 实施调查复查 验收 合格后转下一步骤不合格的返工重做 为地产赢家创深度价值新世界家居建材广场 T:0396-6116555 6118555 调研企划阶段：严格控制项目小组成员的专业质量，要求有较高的专业理论素养，丰富的实际经验，合理的人员结构，良好的职业意识和敬业精神。严密控制调查方案、调查项目的系统性、完整性对抽样方法和调查项目、调查方法与客户反复商计，形成定案。问卷设计力求系统严密，易于回答，对问卷初案实行小规模试
8、访，再进行斟酌改进。调研实施阶段：在进行市调期间，我们将通过下方法实现质量控制：对访问员进行严格训练，包括态度训练、技能训练、问题处理训练、项目操作指导和训练，尽可能减少来自访问员的无意误差。实行试访制度，有效地降低遗漏项目或单位的发生机会，项目遗漏率不超过 2%。实行督导员管理，由督导员对访员进行控制与管理，同时负责问卷的回收与检查工作，检查访员是否按指定的方法调查，是否按指定的样本访问，并检查问卷是否有漏答现象，相关问题是否出现前后矛盾等。如发现取样错误，或不实问答时，立即指示访员或更换访员，重新调查。针对在调查实施中可能发生的访员弄虚作假问题，采取问卷控制与抽查相结合的方法。指示访员填写
9、基本资料，然后再查对预先备好的样本名册。规定访员填写样本的联络地址和办法，以及严格标明路标等，以便进行查对。问卷中刻意设计，根本不可能被样本接受的项目作为测谎题，在回收问卷时，针对特别设计处多加留意，如发现有多数样本犯同样的错误，则表示未按指定方法访查。选取总样本数的 20%作为复核的样本数，事后利用电话、回邮或亲自前往样本核对。严格规定调查进度。统计分析阶段：采用重复录入两次或多次，让电脑自动比较对照，防止错误录入。用增大自动化数据录入的方法，如检验平衡项法，预值控制法等。4、项目营销策划管理分类如下：整合推广管理：以全程跟踪推广、媒体整合、公关促销活动、平面设计为操作手法；重点涵盖以下几个
10、部分VIS 项目识别系统设计（多个子项）项目整合包装设计（市场内部、市场外部、售楼现场、销售道具等多个子项） ）推广策略企划（媒体策略/执行、阶段性推广实施方案等多个子项）促销策略企划（整体促销、阶段性促销实施方案等多个子 为地产赢家创深度价值新世界家居建材广场 T:0396-6116555 6118555 项）销售系统管理：项目 SWO 分析、研究（消费者分析、市场调查督导）销售资料的拟定、派发项目入市营销策划（促销策略、价格策划、户型策略、推盘时机策略、付款方式策略）项目销售期间的全程销售执行；四、工作时间安排时间 工 作 事 项 完成时间 责任人 备注案场团队正式驻场 6 月 1 日 乙
11、方电商管理人员进场并组建团队 6 月 1 日-6 月 15 日 乙方销售培训计划确定 6 月 1 日 乙方团队组建及培训市场包装建议案 6 月 1 日 乙方甲方提供办公场所；乙方电商团队组建30 人团队设计本次包装建议案平面 6 月 2 日-6 月 4 日 甲方、乙方签约广告公司确认报价单 6 月 2 日-6 月 4 日 甲方营销中心内外场包装广告商制作安装 6 月 4 日-6 月 8 日 乙方由甲方指定的制作公司配合完成价格表 6 月 2 日-6 月 10 日 甲方、乙方项目整体统一说辞 6 月 1 日 乙方项目销售培训资料整理 6 月 1 日 乙方项目销售文件夹资料整理 6 月 1 日-6
12、 月 3 日 乙方由甲方审核后制作执行项目开发设计资料整理 6 月 2 日-6 月 5 日 乙方项目相关合同文本资料整理 6 月 2 日-6 月 5 日 乙方项目相关台账资料整理 6 月 2 日-6 月 5 日 乙方6 月份销售部物料准备项目销控资料整理 6 月 2 日-6 月 5 日 乙方由甲方配合制作执行 为地产赢家创深度价值新世界家居建材广场 T:0396-6116555 6118555 项目剩余礼品、以往活动信息 6 月 2 日-6 月 5 日 甲方、乙方销售员名片、签字笔、激光笔 6 月 5 日 甲方销售员工作服 6 月 5 日 甲方销售道具准备销售员文件夹 6 月 5 日 甲方由甲
13、方审核后统一配置老客户感恩回馈季 6 月 15 日-7 月 15日 乙方粽情端午，欢乐一夏 6 月 20 日 乙方市场经营性活动 持续 乙方、商管活动暖场活动 持续 乙方旺场为目的，提升知名度树立商家、投资户对市场前景的信心阵地重新包装 6 月 10 日 乙方、甲方微信公众号 6 月 10 日起 乙方、甲方58 同城 6 月 10 日起 乙方、甲方百度贴吧 6 月 10 日起 乙方、甲方推广渠道整合线上当地门户网站 必要时 乙方、甲方整合分散的客户资源，加强客户黏性，线上线下互动项目 DM 单设计项目折页设计项目单页设计项目手提袋设计推广渠道整合线下项目认购协议书6 月 5 日-6 月 15
14、日 乙方以活动为主题制作新的宣传媒介五、工作人员总体安排本项目开展后，代理公司将成立项目工作小组，项目小组人员架构如下：工作总控 ： （ 人） 销售主导 ： （ 人） 市场调查 ： （ 人）推广执行 ： （ 人）销售执行： 等（共计 人） 为地产赢家创深度价值新世界家居建材广场 T:0396-6116555 6118555 附件一：市场研究部分提纲第一部分：宏观市场环境分析通过对相关政策的资料收集，了解市场宏观环境，找出对项目有利和不利的因素：一、西平城市规划发展分析二、西平相关政策（金融贷款、房地产开发政策等）及影响分析三、区域未来政策及规划趋势分析四、区域政策及规划影响分析第二部分：地块周边环境分析一、地块周边环境分析1、生活配套状况2、配套设施分布（附分布图）3、交通状况4、未来市场环境预测分析（两年后）二、地块周边商业环境分析1、周边商业地产开发状况分析2、商业配套状况分析3、商业业态分布情况4、交通状况5、商铺租赁情况
