土地相关法律知识培训讲义

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1、土地相关法律知识土地的相关法规 土地管理法 实施条例 国有土地上 房屋拆迁补偿 条例 基本农田保 护条例 土地规划编 制办法 土地年度利 用计划办理办 法 土地储备管 理办法 农村土地承 包经营权流转 管理办法 闲置土地处 置办法 划拨土地使 用权管理暂行 办法 招标拍卖挂 牌出让国有建 设用地使用权 规定部门规章 宪法 物权法 担保法 土地管理法 城市房地产 管理法 农村土地承 包法 乡镇企业法 村民委员会 组织法法律n国务院关于深化改革严格土 地管理的决定n国务院关于加强国有土地资 产管理的通知n最高人民法院关于坚决防止 土地征收、房屋拆迁强制执行 引发恶性事件的紧急通知n国土资源部关于加

2、强农村宅 基地管理的意见n海南经济特区土地管理条例 n海南省土地征收补偿安置管 理办法n海南省基本农田保护规定通知及地方法规123以下选取了咱们日常工作或生活中可能需要接触到的土地相关法规目录1.土地权利2.土地规划3.土地开发储备4.土地利用土地权利土地权利所有权使用权其他土地权利的分类 土地权利包括所有权、使用权及其他权利n 全民所有（即国家所有 ）n 集体所有n 国有土地使用权1. 建设用地2. 农用地n 集体土地使用权1. 建设用地（含宅基地 ）2. 农业生产用地n 地役权n 相邻权土地权利土地所有权的分类 我国宪法及土地管理法均对土地所有权做出了界定n国家所有：n 1. 城市土地n

3、2. 矿藏、水流、海洋n 3. 法律规定国家所有的农 村和城市郊区的土地、森林 、山岭、草原、荒地、滩涂n集体所有：n 1. 宅基地、自留地和自留 山n 2. 关于农村和城市郊区的 土地、森林、山岭、草原、 荒地、滩涂，除上述国家所 有土地外，均为集体所有土 地宪法n第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩 涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法 律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩 涂除外。n第十条 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区 的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集 体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有 。土地管理法n第八条 城市市区的土

4、地属于国家所有。农村和城市郊 区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于 农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民 集体所有。n农用地和建设用地以外的土 地。n建造建筑物、构筑物的土地 ，包括城乡住宅和公共设施 用地、工矿用地、交通水利 设施用地、旅游用地、军事 设施用地等n直接用于农业生产的土地， 包括耕地、林地、草地、农 田水利用地、养殖水面等； 14 Point-Text: Level 0未利用地建设用地农用地土地权利土地用途 国家实行土地用途管制，土地管理法对土地用途进行了分类土地权利土地使用权的分类 土地使用权主要有集体和国有两大分类n国有建设用地使用权用于任何单位和个人依

5、照土地用途进 行建设。n国有农用地使用权由单位或者个人承包经营，从事种植 业、林业、畜牧业、渔业生产。n农业生产用地使用权用于从事种植业、林业、畜牧业、渔 业生产。n集体建设用地使用权用于举办乡村企业，或乡、村兴建公 用设施。n宅基地使用权用于农村农户或个人的住宅基地。 土地使用权国有土地使用权集体土地使用权土地权利其他土地权利1、地役权是指地役权人因通行、排水、取水、铺设管线等需要，利用他人的不动产（供役地）或者限制他人不动 产的利用，以提高自己的不动产（需役地）的权利2、地役权设立：双方订立书面合同，合同生效地役权即设立，不登记不对抗善意第三人，地役权期限由当事人约定。3、地役权的特征：（

6、1）地役权是存在于他人不动产之上的物权（2）地役权是以他人不动产供自己的不动产便宜之用的权利（3）地役权具有从属性4、相邻权是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行驶占有、使用、收益和处分权利时发生的权利 义务关系。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 5、地役权和相邻权的区别：基于法律规定还是合同约定有偿与无偿内容深度：相邻关系要求最低限度的便利与容忍义务 地役权的深度依当事人的约定自由设定地役权与相邻权1.土地权利2.土地规划3.土地开发储备4.土地利用目录编制规定其他重要规定土地规划概述 土地管理法和土地规划编制办法对土地利

7、用总体规划作出了相关规定n 规划层级土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级 。n 规划编制部门土地利用总体规划依法由各级人民政府组织编制，国土资 源行政主管部门具体承办。 国土资源行政主管部门会同有关部门编制本级土地利用总 体规划，审查下级土地利用总体规划。n 规划编制原则： （一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （二）提高土地利用率； （三）统筹安排各类、各区域用地； （四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； （五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。n 编制期限由国务院规定，在通常情况下为15年。 根据土地管理法和土地规划 编制办法，土地利用总体规划仍 需注意以

8、下方面：n 下级土地利用总体规划应当依据 上一级土地利用总体规划编制。n 省、自治区、直辖市人民政府编 制的土地利用总体规划，应当确保 本行政区域内耕地总量不减少。n 县级土地利用总体规划应当划分 土地利用区，明确土地用途。乡（ 镇）土地利用总体规划应当划分土 地利用区，根据土地使用条件，确 定每一块土地的用途，并予以公告 。n 城市建设用地规模应当符合国家 规定的标准，充分利用现有建设用 地，不占或者尽量少占农用地。土地规划规划编制应包括的内容 各级土地规划编制内容均有不同的侧重点n国家级土地利用任务的落 实情况；n重大土地利用问题的解决 方案；n各区域土地利用的主要方 向； n对市(地)级

9、土地利用的调 控；n土地利用重大专项安排；n规划实施的机制创新。乡（镇）土地规划县级土地规划市级土地规划省级土地规划n省级土地利用任务的落实 ；n土地利用规模、结构与布 局的安排；n土地利用分区及分区管制 规则；n中心城区土地利用控制；n对县级土地利用的调控；n重点工程安排；n规划实施的责任落实。n市级土地利用任务的落实 ；n土地利用规模、结构和布 局的具体安排；n土地用途管制分区及其管 制规则；n城镇村用地扩展边界的划 定；n土地整理复垦开发重点区 域的确定。n基本农田地块的落实；n县级规划中土地用途分区 、布局与边界的落实；n各地块土地用途的确定；n镇和农村居民点用地扩展 边界的划定；n土

10、地整理复垦开发项目的 安排。所有土地规划均应含有的内容：（一）现行规划实施情况评估；（二）规划背景与土地供需形势分析；（ 三）土地利用战略；（四）规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模 和土地整理复垦开发安排等；（五）土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；（六）土地利用的 差别化政策；（七）规划实施的责任与保障措施。土地规划规划编制流程 土地利用总体规划流程主要分以下步骤前期调研土地规划编制流程主要工作n现行规划实施情况评估n基础调查n重大问题研究n编制规划大纲并报审n组织专家进行重大问题专题研 究和论证n征求各有关部门的意见n关于重大问题，可以向社会公 众

11、征询解决方案n涉及公民等合法利益的规划内 容，举行听证会n编写土地利用总体规划初稿n组织相关方面专家对土地利用 总体规划进行论证n根据论证专家意见采纳情况修 改土地利用总体规划形成成果n土地利用总体规划大纲n土地利用总体规划初稿n土地利用总体规划报审稿规划编制规划论证土地规划规划审批 土地利用总体规划审批采用分级制省、自治区、直辖市 国务院批准土地规划报批部门审批部门经省、自治区人民政府审查同意后，报国 务院批准逐级上报至省、自治区、直辖市人民政府 批准省人民政府批准或省人民政府授权的 设区的市、自治州人民政府批准省、自治区人民政府所在地的市，人口在一百 万以上的城市，国务院指定的城市其余市、

12、县乡（镇）1234土地规划规划修改 土地利用总体规划的修订审批流程参照原编制流程经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体 规划确定的土地用途。 n经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的 ，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。n经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土 地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府 的批准文件修改土地利用总体规划。规划修改的审批土地规划其他重要规定 土地规划编制的其他重要规定其他规定n行业主管部门可以

13、结合本行业特点编制行 业土地利用规划。编制和报审流程参照土 地利用总体规划。n土地利用专项规划、行业土地利用规划应 当符合土地利用总体规划。江河、湖泊综 合治理和开发利用规划，应当与土地利用 总体规划相衔接。 n土地利用年度计划，由各级国土部门根据 国民经济和社会发展计划、国家产业政策 、土地利用总体规划以及建设用地和土地 利用的实际状况编制。土地利用年度计划 的编制审批程序与土地利用总体规划的编 制审批程序相同。1.土地权利2.土地规划3.土地开发储备4.土地利用目录土地开发储备土地储备的定义、范围和实施机构 土地管理法和土地储备管理办法对土地征收征用及储备的定义作出了规定n依法收回的国有土

14、地； n收购的土地； n行使优先购买权取得的土地； n已办理农用地转用、土地征收批准手续的 土地； n其他依法取得的土地。土地储备范围根据土地储备管理办法规定，土地储备工 作的具体实施，由土地储备机构承担。 n 土地储备机构应为市、县人民政府批准成 立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管 理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作 的事业单位。 土地储备机构根据土地储备管理办法的定义：土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理 部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理 利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储 存以备供应土地的行为。土地储备的定义土地开发储备土地储备的流程 土地储备的流程如下所示

15、阶段一：土地储备计划阶段二：土地征收阶段三：登记及平整建设1.编制计划3.编制实施方案2.计划审批5.依法收回和收购5.土地有偿征收6.登记7.前期建设市、县人民政府国土资源管理、财 政及当地人民银行相关分支行等 部门共同编制年度土地储备计划市、县人民政府国土资源管理部门 编制土地储备项目实施方案，经同 级人民政府批准后，作为办理相关 审批手续的依据。 年度土地储备计划编制完成后，报 同级人民政府审批，并报上级国土 部门备案。n依法无偿收回 n依法有偿收回 n收购n征地报批 n被征地所在市、县、自治县人民 政府进行公告 n办理征地补偿登记 n勘测、调查土地权属，清点青苗 及地上建筑物等其他附着

16、物 n制定征地补偿安置具体方案并公 告、征求农民意见 n组织听证（如需） n签订征地补偿协议书，并落 实征地有关事项。市、县人民政府根据需要，对产 权清晰、申请资料齐全的储备土 地，办理土地登记手续，核发土 地证书。4.办理转用手续涉及农用地转用的，办理转用手续土地储备机构对储备土地特别是 依法征收后纳入储备的土地进行 必要的前期开发，使之具备供应 条件。土地开发储备征地的原则 土地的征收和征用需符合公众利益的需要、遵循法律程序并给予补偿宪法物权法土地管理法城市房地 产管理法n 第10条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿n 第13条 国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用 并给予补偿n 第42条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以