2011年北京市物业管理实务问答笔记

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1、 物业管理实务问答笔记物业管理实务问答笔记 一、一、物业服务企业：物业服务企业： 1、物业服务企业的概念：是依法成立、具备专门资质、具有独立企业法人地位，依据物业服务合同 从事物业管理相关活动的经济实体。 2、物业服务企业的特征：独立企业法人服务性企业公共管理性质职能。 3、按投资主体的经济成分划分物业服务企业可分为：全民、集体、民营、外资、其它。 4、按股东出资形式划分物业服务企业可分为：有限责任公司、股份有限公司、其他。 5、根据公司法和物业服务企业资质管理办法规定，物业服务企业设立程序分为：工商注册 和资质审批。 6、物业服务企业的工商注册登记包含的要点：名称地址资本法定代表人人员章程。

2、 7、物业服务企业的资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级；省、自治区人 民政府建设主管部门负责二级；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级，并接受国务院 建设主管部门的指导和监督；设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级，并接受省、自治区 人民政府建设主管部门的指导和监督。 8、一级资质的物业服务企业应符合的条件：500 万 30 人 20 人、两种类型以上物业不低于 100%、多 层 200 万、高层 100 万、独立式 15 万、其它 50 万，有优良业绩。 9、二级资质的物业服务企业应符合的条件：300 万 20 人 10 人、两种类型以上物业不低于 100%、多 层

3、 100 万、高层 50 万、独立式 8 万、其它 20 万，有良好业绩。 10、三级资质的物业服务企业应符合的条件：50 万 10 人 5 人、有委托项目，建立档案。 11、新设立的物业服务企业在资质申报时应提供的资料：新设立的资质等级按最低等级申报，并设一 年的暂定期。物业企业在领取营业执照之日起 30 天内持执照章程验资证明法定代表人身份证 明职业（职称）资格证书和劳动合同。 12、直线制机构组织形式的优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 13、直线职能制机构组织形式的优点：加强了专业管理的职能，适应

4、涉及面广、技术复杂、服务多 样化、管理综合性强的物业企业。缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮， 降低工作效率。 14、事业部制机构组织形式的特点：实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一 个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。优点：强化决策机制；调动积极性、责任性和主动性，增强 企业的活力；促进了内部竞争、提高效率；有利于复合型人才的考核培养。缺点：事业部之间的协调 困难，机构重叠，人员过多。 15、矩阵制机制组织形式特点：在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加 项目的成员受双重领导，既受所属职能部门领导又受项目组的领导。优点：加强部门

5、横向联系、充分 利用人力资源；有利于调动各方积极性、解决处理负责问题；有较强的机动性和适应性。缺点：组织 结构稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；部门关系复杂，协调工作量比较大，处理不当 易产生矛盾。 16、物业服务企业组织机构设置的影响因素有：企业战略因素产业定位和发展方向外部环境 因素行业特点、人力资源、产品特点、客户、市场特点、政策法规、宏观经济形势技术因素设 备、技术、管理知识组织规模及所处阶段。 17、物业服务企业组织机构设置的要求有：按照规模、任务设置规模大、层次多、分工细统 一领导、分层管理分工明确、目标分解分工协作精干、高效、灵活。二、物业管理招标投标：二、物业管理招标

6、投标： 18、物业管理招标的概念：是产品预购的一种交易方式，即建设单位、业主大会、物业所有权人根 据物业服务内容，多家竞投，选择最符合条件的订立物业管理服务合同的一种交易行为。 19、物业管理招标主体主要有：物业建设单位、业主大会、物业产权人。前期物业管理由物业建设 单位负责组织；业主大会已经成立的由业主大会组织。重点基础设施和大型公用设施物业一般由产权 人或管理使用单位、政府采购中心作为招标人组织招标。 20、投标的概念：是对招标的响应，是符合招标条件要求与标准，参与投标竞争的行为。21、投标的主体有：物业服务企业、专业管理公司。 22、物业管理招标投标的特点有：综合性、差异化、特殊性。 2

7、3、招标的方式有：公开招标邀请对象不确定、程序结果公开邀请招标邀请对象确定、投 票人数量不限。 24、招标投标的基本要求：合法性、适应性、响应性、程序性。基本原则：由招标人依法组织实话； 应严格遵循相关法律、法规、招标文件要求；确保公平、公正；实事求是。 25、物业管理招标的一般程序：成立招标领导小组编制招标文件公布招标公告或发出投标邀 请书发放招标文件公开招标接受投标文件成立评标委员会5 人以上单数，专家三分之二开 标、评标和中标。 26、招标文件应包括内容：招标人及招标项目简介物业服务内容、要求投标人、投标书的要求 评标标准和办法活动方案物业服务合同签订说明其他说明和法律法规内容。 27、

8、投标的一般程序：获取信息评估登记取得文件准备投标文件送交文件接受资格审 查开标签合同。 28、投标的主要风险来自于：招标人和招标物业投标人竞争对手。风险防范的措施：法律 法规分析、评估信誉良好企业承受能力附加条款要慎重。 29、投标文件主要应包括内容有：商务文件基本情况技术文件管理方案和技术性资料。 30、投标文件编写的基本要求主要有：使用国家统一的行业标准计量单位货币统一标准规范统 一方式准确资料真实性。 31、投标文件编写应注意问题：无遗漏不任意修改方式规范不改变标书格式数字准确 报价合理包装保密措施。 33、制订物业管理方案的一般程序：人员收集分工架构成本方案费用审核装帧。34、制订方案

9、的要求：响应招标文件，不缺不漏根据物业的基本情况制订、符合法规可实现 承诺、计划、目标、方案按市场按实际，不高不低。 35、物业管理方案包括的基本内容：整体设想与构思管理方式组织架构与人员配置制度 档案早期介入常规服务费用测算指标措施装备与计划。 36、物业管理方案基本内容的关键性内容（体现企业理念优势实力）：项目的整体设想与构思 组织架构与人员的配置费用测算与成本控制管理方式、运作程序及管理措施。 37、物业管理方案基本内容中的实质性内容：制度档案人员早期与前期常规指标物 资计划。三、物业管理合同：三、物业管理合同： 38、合同订立必须经过要约和承诺要约和承诺两个阶段。要约是订立合同的建议，

10、承诺是对要约的同意。 39、合同要约的构成要件有：要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图要约必 须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定要约必须传达到受要约人才能生效，要约一旦作出， 要约人需要承担法律责任。 40、合同要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具体体现在要约的撤回 或撤消方面：要约人确定了承诺期限或以其他形式明示要约不可撤消受要约人有理由认为要约是 不可撤消的，并已经为履行合同作了准备工作。否则，要约人应承担相应的法律责任。 41、合同承诺的概念：是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用诺言或行为对要约表示完全接 受以缔结合同的一种意思表示。要约

11、一经承诺，合同即告成立。 42、合同承诺的构成要件有：承诺必须由受要约人或其代理人作出有效时间内内容一致承 诺必须传达给要约人。 43、合同承诺的法律意义：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。要约人与受要约人之间就形 成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束。当然，承诺也可依法撤回。根据中华人民共和国合 同法第二十七条规定：“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承 诺通知同时到达要约人。 ” 44、有效合同应当具备的必要条件有：缔约能力真实意思内容合法形式合法。 45、口头合同的优点是简便易行；缺点是难以查据。46、书面合同：是指当事人采用文字及图形、表格等将双方协

12、商一致达成的协议表述出来的一种合同 形式。 47、事实合同：是指当事人双方不直接用口头或书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行 为方式进行意思表示所达成的协议。 48、合同签订应遵循的基本原则：主体平等当事人法律地位平等合同自由自愿、自由原则 权利义务公平对等权利义务相等诚实信用民法、合同法的最基本原则守法和维护社会公益。49、物业服务合同的特点：主体特殊性政府监管性服务有偿性个体归一性。四、早期介入：四、早期介入： 50、早期介入：是指新建物业竣工前，建设单位引入的物业管理的咨询活动，由物业服务企业、专 业人员提供。 51、早期介入可分为：可行性研究阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段竣工

13、验收阶段。 52、早期介入的必要性：知识与经验发现和处理前移减少开发纠纷减少不利因素顺利开 展。 53、早期介入的作用：优化设计提高质量了解情况前期准备提高开发效益。 54、早期介入可行性研究阶段的内容：定位模式规划和配套确定服务目标客户确定标准成 本确定收费标准设计框架性方案。 55、早期介入规划设计阶段内容：布局、功能建议环境及配套设施建议设备、设施选型意见 用房、场所、公共配套建筑意见。 56、早期介入建设阶段内容：施工中问题配合安装用料、工艺熟悉隐蔽工程管线。 57、早期介入销售阶段内容：完成方案拟定制度拟定收费标准销售人员培训现场咨询 整理档案。 58、早期介入竣工验收阶段内容：单项

14、工程分期竣工综合竣工验收。 59、物业服务企业对工程质量保修期所应做的主要工作：共用区域及共用设施设备向建设单位申报， 跟踪督促；专有部分及时转告建设单位。五、物业承接查验：五、物业承接查验： 60、物业的承接查验：是指共用部位、共用设施设备必不可少、至关重要的承接查验。 61、物业承接查验的法律依据：物权法 物业管理条例 北京市物业管理办法等。 62、物业承接查验的物业资料主要包括内容：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配 套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料物业 质量保修文件和物业使用说明文件物业管理所必需的其他资料。 63、物业承接查验

15、的共用部位和共用设施设备主要包括内容：看得见的共用部位主体结构及外 墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；公共卫生间、阳台；公共走廊、楼道及扶手、 护栏。用得着的共用设施设备供配电、供给排水、供冷、电梯、消防、安全防范系统等美化的 园林绿化工程花卉、树木、草坪、绿篱、花坛、小品、花架、园廊等；其他公共配套设施物业 大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心、停车场、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾 屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。 64、物业承接查验应具备的条件：新建物业验收条件-已竣工设施能正常使用房屋幢、户 编号经有关部门确认。原有物业验收条件-所有权、使用权清楚土地明确。 65、物业承接前需要做的准备工作：交接事项、日期、进度，验收标准摸底、编制验收计划 记录表格。 66、项目规划图中的六图二书是：六图-1/1000 比例尺的总平面图规划总平面图道路规划 图竖向规划图市政设施管网综合规划图绿地规划图；二书-环境预评价书详细规划说明 书。 67、物业管理机构更迭时管理工作