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1、深圳商圈分布图罗湖商圈 福田CBD 商圈南山商圈宝安商圈盐田商圈龙岗商圈梅林商圈龙华商圈各区域的经济发展、时间长短不同， 可将深圳各商圈大致分为： 成熟型商圈、发展中商圈、培育期商圈。罗湖商圈 依托深港经济，餐饮娱乐业发达 依靠东门三大百货、金光华广场、万象城、KKMALL等商业体 罗湖商圈的繁荣在商圈里依然首屈一指成熟型商圈老商圈，新改革新格局 福田商圈深圳商务、行政、酒店及市政配套的集中区域 以福田COOPARK、中心城、卓越INTOWN 为中心的福田CBD商圈正在形成 未来平安国际中心、ONE AVENUE、皇庭广场等 超级项目加入福田CBD商圈将比肩世界发展中商圈南山商圈以海雅百货、茂
2、业百货、天虹百货、海岸城、 宝能ALLCITY为南山中心商圈； 以花园城、海上世界为核心的南头与南油结合部商圈； 以益田假日广场、京基百纳、欢乐海岸、世界之窗等 组成的华侨城版块商圈；南山商圈多点化格局正在形成。发展中商圈龙华商圈 深圳副中心。天安云 谷、佳兆业城市广场、 星河world等超大体量城 市综合体的出现新商圈的出现指日可待梅林商圈 片区商业整体规模小而分 散，业态单一。以中低档 为主，目前卓越项目与绿 景项目正在建设，将极大 提升梅林商业档次宝安商圈 海雅缤纷城、天虹购物中 心已开业。五年内，中粮 大悦城、鸿荣源壹方中 心、中粮购物公园等10个 商业综合体入市龙岗商圈 星河coco
3、park、万科广 场等多达18个在建商业 地产项目 该片区商业气 氛将日渐浓厚 培育期商圈扫描通过商圈扫描，三大市场势态值得 深入研究思考。一.深圳真正进入多商圈黄金时代商圈往往与所在区域经济息息相关，90年代的罗湖、 2000年代的福田，到如今10年代的全面开花，深圳多 商圈黄金时代来临。二.CBD商圈，商业繁华同步世界从COCOPARK、中心城到ONE AVENUE、平安金融中 心、皇庭广场福田CBD的商业繁华必定比肩全球知 名商业中心，同时广深港高铁的开通，必定将福田CBD 开向全球化的明天。三、购物中心将出现更成熟的运营策略购物中心，将越来越受到城市与市场的认同同时，购 物中心间的竞争
4、也将达到白炽化。 越来越多的运营商，将以特色建立区域引力，调整功 能结构以适应客群消费力；以特色主题，营造鲜明个 性，以质取胜。作为竞争异常激烈的福田CBD一员，如何在与 COCOPARK、中心城、连城新天地的竞争中巩 固已有品牌优势？怎样直面ONE AVENUE、平 安金融中心和皇庭广场未来的威胁？INTOWN是十面埋伏 还是笑傲江湖PART2在福田中心区中 卓越INTOWN处在怎样的市场环境中？ 我们有哪些优势？卓越INTOWN福田 cocopa rk怡景中 心城星河中 心君尚百 货购物公 园连城新 天地福田中心区现有及未来格局皇庭广场平安IFCONE AVENUE其他福田商圈购物中心一览
5、项目名称开业年份商用面积商业定位消费人群购物公园46,000以餐饮和酒吧为主的聚会地中等收入，各年龄层福田COCOPARK 200685,000深圳唯一公园版情景式购物中心中等收入，年轻人群怡景中心城2006112,000中国首个纯美式生态型贩物中心， 集贩物、休闲、餐饮、文娱一体， 全国首家生态贩 物中心中等收入，各年龄层星河中心200810,000五星级商务精英配套消费场 所中高收入，商务人群天虹君尚百货201040,000以零售和超市为主癿女性主题百货 储值 卡消费占消费总额 比例高。中高收入，35岁以上，成 熟女性连城新天地201227,000地下商业街区，以餐饮、零售、便 利朋务为
6、主营业态中等收入，地铁人群卓越INTOWN201227,000CBD时尚购物中心 中等收入，地铁人群皇庭广场2012108.000国际时 尚型购物中心各个年龄层癿 消费人群平安IFC201359,000中高端档次的国际购 物中心中高端收入人群ONE AVENUE2014300,000超越万象城的高档商业各个年龄层 的消费人群仅福田CBD，就有近10个对手遍布周围。 是十面埋伏，还是笑傲江湖？ 如何看清局势，走出差异化是当务之急。SWOTAnalysisSWOT分析STRENGTHS优势WEAKNESSES弱势OPPORTUNITIES机会THREATS威胁SWOT商业体量相对较小知名品牌商家过
7、少娱乐休闲性功能缺失交通不够便利停车功能不够完整购物中心展示面太小卓越品牌的强大号召力4栋写字楼商务消费群美食魔方品牌号召力商务消费模式的打造主题定位的差异性会员忠诚度高、消费活跃广深港高铁通车，给CBD新活力ONE AVENUE开业，将形成联动商业定位清晰，容易形成差异化可通过活动，发展更多会员众多CBD购物中心开业，分流人群皇庭广场对商务会展人群分流连城新天地对美食魔方分流客群通过分析，我们得出以下结论！ 以及对2014有了新的期待！差异化策略：必须坚持以差异化定位，将 “爱 ”主题继续贯彻。本身体量稍小，且CBD购物中心竞争激烈，必须走差异化路线。 全方位、多层次、立体化地将“爱”主题不
8、断深化与升华。 以获得更多市场与消费群的关注与认可。人群策略：坚持以CBD商务消费+家庭娱乐消 费结合。CBD商务消费以白天型消费为主，须继续加强商务会餐、商务休闲 功能的打造。 家庭型消费为晚餐与周末型消费为主，与商务消费形成互补，以形 成让购物中心全天候旺场。活动策略：以消费群为基准，针对性升级营 销。改变以节日为活动线索的传统活动营销模式，以卓越INTOWN独 有的主题型活动为主线、通过更富于话题性、体验性、娱乐性的活 动，全面升级本购物中心的活动营销运营。会员策略：继续加强会员入会与激活率据统计、目前卓越INTOWN会员人数3万人左右，激活率仅 17%，但会员消费占到了总销售额的1/1
9、0。因此，开卡、激活 卡、销售额必须作为2014年的营销重点来抓。媒体策略：坚持以“活动+传播”为主的推广主线。以针对性的活动，吸引更多CBD商务人群和家庭消费型成员亲临现场，促成现场的消费。现场策略：尽早整改停车场导视。对有车的消费群而言，如果停车不方便，该购物中心往往不会成为他们消费的首选，因此停车导视系统必须尽早整改。回顾： 2013年走过的路PART3第一季度活动数量：29场，每周频次：2场/周主办活动： 4.1-30 愚乐魔镜 全场满FUN 五一最美味 餐饮5折 五一最劲爆 尚品特卖会 六一儿童节吐司艺术DIY活动 周年悦爱雅乐 约爱INTOWN蜜恋纪 FM102.0开播暨INTOW
10、N周年庆盛 典外联活动： 宝创MINI TAXI车展 思加图&妙丽女鞋特卖会活动数量：23场，每周频次：2场/周主办活动： 7-8月极限竞技潮 1元招牌菜 9月购物赠礼/ 会员兑礼 FUN享INTOWN全家总动 员 中秋夜见秋香外联活动： 凯迪拉克/斯柯达车展 广电集团全民趣味运动会 百事最强音音乐体验站 珍爱网大型相亲活动 立顿奶茶/ 美年达赠饮活动主办活动： 蒲公英小镇 减压舱活动 无压季及10享促销活动外联活动： 韩国七彩泡泡体验馆活动活动亮点： 周年庆系列活动联 合珍爱网与FM广 播频道合作，其中 30日更有明星到场 ，现场气氛热闹活动亮点： 亲子活动联合儿童 机构举办，为现场 汇聚了
11、很高的人气 中秋活动现场装置 精美，营造良好的 氛围活动亮点： 与知名品牌（广电 集团、百事可乐） 举办外联活动，进 一步提高品牌的知 名度活动亮点： 蒲公英小镇活动现场装 置精美，提升 INTOWN整体形象 减压舱活动形式新颖， 为顾客提供全新的互动 体验活动数量：22场，每周频次：2场/周活动亮点： 与聚橙网合作举办亲子 活动，借助聚橙网的品 牌号召力，提高了现场 的人气活动数量：23场，每周频次：2场/周主办活动： 时尚花市 慈善义卖 元宵夜灯展 新春美食5折 3.8亚当献玫瑰 刷卡送好礼外联活动： 珍爱网相亲活动 宝马MINI车展活动亮点： 新春花市与元宵灯 展为现场增添了浓 厚的新春
12、欢乐氛围 ，顾客反响良好2013年第二季度第三季度第四季度与知名外联品牌联合举办活动，效果较好。保证人气：利用外联机构号召力，保证现场人气。降低成本：降低活动成本、提高活动效果。传播名声：快速传播卓越INTOWN品牌知名度与美誉度。活动亮点总结一联合儿童机构举办的亲子类型活动，收效良好。增加人气：亲子类活动往往能吸引一家三口同时亲临。促进消费：家庭人群抵达现场，基本都能形成消费。提高商户信心：人气旺、消费强劲、商户更有信心。活动亮点总结二2013，我们从“爱情”的小甜蜜里，走到了放肆减压、无处不PARTY的关怀白领、关注深圳等更加宽泛的“爱”主题。2014，我们将怎样在原有基础之上、升级爱之主
13、题。以真正实现“悠享、优活、由心”？活动亮点总结三 从小爱到博爱的全新迈进。展望2014，梦圆 INTOWNPART4运筹帷幄，总纲先行推广目的不断强化购物中心的核心定位，让卓越INTOWN在市场中真正形成自己的品牌符号。推广总目标：以公关传播为主导，落实主题推广；制造热点话题； 联合商家品牌，整合商家资源； 强化辅助活动的成果，分阶段、分主题进行事件营销， 形成鲜明的品牌符号，改变消费者认知，打造深圳繁华CBD的新型购物中心！ PR推广目标： 通过“新，奇，特”公关活动为主线，以节庆活动为辅线，避免单纯以节庆为主线的活动形式，走差异化营销。 通过持续的“亲子”主题推广，牢牢锁定家庭消费客群，
14、有效促进现场人气，从而带动销售提升；SP推广目标： 主力业态促销一：联合餐饮品牌，推出家庭套餐优惠，引导及形成“商务聚餐、家庭聚餐”特色消费文化； 主力业态促销二:联合轻食产品，推出下午茶优惠，引导及打造“下午茶”休闲消费部落； 主力业态促销三:与零售商家联动，通过优惠吸引更多消费者现场消费。 结合节庆，推出零售促销优惠活动，以应对市场需求。会员推广目标： 会员活动：培养会员消费热情与忠诚度； 会员拓展：进一步壮大忠实顾客群体； 会员激活及销售占比：增强顾客黏性与互动，促进商户销售与业绩增长。2014，我们需要怎样的主题？在深圳CBD，不管是白领、金领、还是老板，他们留在深圳就心怀着自己的梦想
15、。在家庭中，不管是孩子、父母亲、还是另一半，也会有各种奇思妙想的梦。在“中国梦” 的大好年代在以爱为主题的购物中心有必要将爱的关怀，蜕变成梦想的翅膀去一起实现深圳人心中最美的梦想。卓越INTOWN 深梦奇缘2014年推广主题深：是深圳，也是深度，极致。 梦：梦想、理想、期待的美好。 奇：新、奇、特。 缘：缘分、原来、邂逅的惊喜。走在梦想的路上备选卓越INTOWN 让梦发生备选你的梦想，我们的方向备选当梦想来敲门备选u这里将精粹深圳的七彩梦想u这里将梦想奇妙兑现u这里呼唤所有心中有梦想的人如何达成？从消费者出 发。 想他们所想，给他们所 需。在女人和孩子的眼中， 男人用来征服世界， 宠物用来美化
16、生活。关键词：宠物他们为云中漫步泪 流满面，不是因为男女 主角的故事，而是感怀 于漫山遍野的葡萄庄 园。 关键词：庄园他们对大山的依恋与生俱 来。心情不畅快、想和大 山倾诉；心情愉悦，想在 森林一辈子不出来。关键词：森林他们又极度的自我，永 远觉得自己25。再沧桑 的脸上，也会露出孩子 般的笑。关键词：童真关键词宠物童真庄园森林+梦想主题宠物梦庄园梦森林梦童心梦宠物梦庄园梦森林梦童心梦快乐生活农庄生活自然生活童真生活卓越INTOWN深梦奇缘第一季活动安排1月-3月宠物梦预算项目年度预算费用第一季度预算费用媒介发布费106万27.1万广告设计及服务费18万18万推广活动费186万56万现场包装制作费144.8万27.6万宣传资料及礼品费56.5万17.5万第一阶段Mini动物园闹新春1月份1儿童巧克力绘画展览23光大银行10元美食节将参与绘画比赛的小朋友邀请回现场，与现场小动物进行互动所有绘画比赛小朋友的作品在现场展览评
