《东澄世纪花园营销策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东澄世纪花园营销策划报告（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司1目目 录录第一章第一章 荆门市场宏观分析荆门市场宏观分析 1.1 城市概况 3 1.2 近年经济发展情况 4 1.3 荆门房地产市场特点 51.4 20082010 年荆门市房地产市场发展趋势 5第二章第二章 项目分析项目分析 2.1 项目概况 7 2.2 市场调研分析 8 2.3 项目 SWOT 分析 9第三章第三章 市场定位建议市场定位建议 3.1 形象定位 11 3.2 命名建议 13 3.3 客户定位 13第四章第四章 项目规划建议项目规划建议 4.1 开发建议 14 4.2 项目景观设计建议 15 4.3 户型设计规划建议 16
2、4.4 配套设施规划建议 18 4.5 物业管理 19 4.6 项目有关提高附加值的建议 19第五章第五章 项目营销推广建议项目营销推广建议 5.1 营销通路策略 21 5.2 销售时机和销售阶段安排 23 5.3 营销推广策略 28 5.4 价格策略 32 5.5 商铺营销策略 39 5.5 项目 VI 设计及推广费用预算 41第六章第六章 项目团队成员及合作方式项目团队成员及合作方式 45东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司2东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司3第一章第一章 荆门市场荆门市场宏观分析宏观分析1.11.1 城市概况城市概况1 1、荆门城市位置、荆
3、门城市位置 “楚塞三湘接，荆门九派通” 。荆门位于湖北省中部，是沟通南北、连接东西的重要交通枢纽，素有“荆楚门户”之称，历来为兵家和商家必争之地。东与孝感、安陆、应城接壤，距武汉 217 公里；南与江陵、潜江、天门毗邻，距荆州 80 公里； 西与南漳、远安、当阳交界，距宜昌 120 公里；北与宜城、随州、钟祥相连，距襄樊 111 公里。2 2、荆门城市定位、荆门城市定位鄂中区域中心城市新兴特色工业城市东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司4湖北历史文化名城国家生态宜居城市3 3、荆门城市交通、荆门城市交通 荆门交通便利，焦柳铁路、荆沙铁路、长荆铁路、207 国道、襄荆高速公路贯穿荆
4、门南北、东西全境，汉江水运通江达海，借助毗邻的三峡国际机场的空运优势，构成了便捷的水陆空交通网络。1.21.2 近年经济发展情况近年经济发展情况1 1、经济快速增长、经济快速增长2007 年实现生产总值 420.08 亿元，增长 12.8%，一、二、三产业分别增长 5.2%、17.4%、13%；规模以上工业增加值突破 100 亿元，达到 126.88 亿元，实现利税 34 亿元，分别增长 23%和 100%；全社会固定资产投资 153.25 亿元，增长 20%；社会消费品零售总额 151.57亿元，增长 18.3%。 2 2、城乡居民生活日继改善、城乡居民生活日继改善城镇居民人均可支配收入突破
5、万元大关，达到 11075 元，增长 17.9%；农民人均纯收入达到 4652 元，增长 14.6%。东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司51.31.3 荆门房地产市场特点荆门房地产市场特点1、房地产起步较晚、发展快速；2、市场管理渐有起色；3、楼盘整体策划的概念不断提高；4、楼盘营销手法逐渐丰富；1.41.4 2008200820102010 年荆门市房地产市场发展趋势年荆门市房地产市场发展趋势1 1、市场发展趋势、市场发展趋势 A、房地产开发投资额保持较高水平； B、商品房建设和销售将持续繁荣； c、商品房价格将有较大增长； D、品牌企业继续涌现； 2 2、结构发展趋势、结构
6、发展趋势 A、住宅依然占据商品房供需的主导地位，但是所占比例将有所下降； B、中小户型将继续成为市场热点；C、住宅、商业营业市场将有较大供应。 市场分析结论市场分析结论以上几个方面都是衡量一个城市经济发展程度的重要指标，通过我们对荆门市场的深入调研，对政府部门提供的相关数据进行分析，东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司6我们认为这个有着浑厚历史底蕴的工业城市正步入经济高速增长的非常时期，并欣喜的发现荆门的房地产市场潜力巨大，而这无疑成为我们项目开发的一大利好。总之，荆门市场具有全国一切后发市场的共同特点，起步晚、发展快、后续潜力大。东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公
7、司7第二章第二章 项目分析项目分析2.12.1 项目概况项目概况1 1、基本情况、基本情况地块位置：东宝区五一路北段东、西两侧。地形地势：地块由规划中的五一路延伸段分成东西两块，东长、西方；临主干道月亮湖路面宽约 60 米；沿规划五一北路进深约 350 米；地势南高北低，落差约 3.5 米。地块面积：规划净用地：57334 m2，其中：东侧净用地：34624 m2西侧净用地：22710 m2总建筑面积约：150000m2东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司82.22.2 市场调研分析市场调研分析1 1、项目周边市场调研、项目周边市场调研2 2、片区概况及周边配套、片区概况及周边配
8、套项目所在片区地块周边环境欠佳，工业污染源较多。项目所在片区地块周边环境欠佳，工业污染源较多。周边市政配套和生活配套列表周边市政配套和生活配套列表项项 目目内内 容容备备 注注生活类商业配套周边 2 公里无大中型商业中心 和超市可引入商业中心或超市医疗配套和平医院 距项目 3 公里范围内教育配套东宝中学距项目 3 公里范围内其 它化纤厂、印染厂、农舍、铁路距项目 3 公里范围内项目名称项目名称地理位置地理位置建筑总面积（平米）建筑总面积（平米）均价（平米均价（平米/ /元）元）果园新城荆门果园三路450001300龙泉山庄荆门象山大道北端1070001800丁香园二期荆门泉口路60000240
9、0东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司93 3、荆门市整个市场销售现状、荆门市整个市场销售现状2.32.3 项目项目 SWOTSWOT 分析分析本次 SWOT 分析主要结合宏观经济环境、中观市场竞争环境、微观层面的消费者定量调查结果进行描述。影响消费者购买决策的因素主要有预期价格、区位环境、生活文化配套、治安、交通等因素。SWOTSWOT 分析分析 优势（优势（StrengthsStrengths）1、地段有较好发展前景；2、周边工厂职工购买力较强；3、项目较大，可打造造城的理念；劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）项目 1、周边环境较差；2、人气稀薄，生活配套
10、少；3、地块北端水塘处不适宜建造高层；项目名称项目名称地理位置地理位置销售率销售率均均 价价 （元（元/ /平米）平米）社区规模社区规模果园新城荆门果园三路95 %130018 栋多层龙泉山庄荆门象山大道北端80 %180029 栋多层、小高层丁香园二期荆门泉口路80 %24006 栋多层、小高层天鹅山庄天鹅路95 2100104 栋多层、联排东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司10机会（机会（OpportunitiesOpportunities）1、城市经济基础较好；2、片区高档住宅项目稀少；3、购房者对居住品质的要求逐渐提高；威胁（威胁（ThreatsThreats）1、地段
11、交通不便；2、房地产价格增长相对较慢； 项目项目 SWOTSWOT 分析结论分析结论对该项目而言，市场机会与挑战并存；该项目应该从园林景观设计园林景观设计到工程设计、工程施工、材料购买等将择优选用，科学规划，以确保项目质量。小区以规划合理，生态园林的人文居住社区为建设定位，突出人性化、生态化、科学化，注重居住环境的营造，同时项目将设置完善的配套设施，弥补整个区域不足，方便居民生活学习。东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司11第三章第三章 市场定位建议市场定位建议3.13.1 形象定位形象定位1 1、形象概念定位、形象概念定位通过深入的分析，我司对该项目的整体项目形象定位为：“欧陆
12、风情欧陆风情 时尚社区时尚社区” （中高端复合式花园社区）（中高端复合式花园社区）住宅：住宅：异域风情高尚社区异域风情高尚社区商业：商业：罗马风情商业街罗马风情商业街东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司12创新是建筑的灵魂。作为凝固的艺术，我们渴望在这座城市中留下一曲华美的乐章，每一个开创性的先锋概念，都属于这个城市的完美音符。我们将以创新的思维打造一所心灵的栖息地，这里不仅仅是居住的空间，更是精神与物质双重协奏的理想家园。一座让人心声荡漾的好房子，往往给人以瞬间的顿悟与永恒的启发。它将犹如一股风暴般席卷整座城市，引发居住空间和居住环境改革的浪潮。 欧陆风情欧陆风情建筑上，以精致
13、典雅的欧陆风格，尽显雍容与奢华；在环境上体现东西方文化的交汇，激荡历史与传奇，体现经典与浪漫。 时尚社区时尚社区现代的，明朗的，健康的，向上的，积极追求的，符合社会发展主旋律和大趋势的。2 2、形象定位理由、形象定位理由1)1) 弥补市场空白，打造精品社区弥补市场空白，打造精品社区虽然目前市场上存在一些欧陆风格的产品，但是并不具有欧陆风格的特色，不能真实地再现欧陆风情。可以说，目前欧陆风格仍然是荆门市场的一个空白点。我们将从建筑外形以及各个构件上打造欧陆风格的建筑形态，体现打造欧陆风格的建筑形态，体现东澄世纪花园项目营销策划报告上海佰环不动产顾问公司13罗马文化。罗马文化。并且重点着眼于产品内部环境的营造，营造浪漫、时尚的居住空间，使其成为城市独特的风景。2 2）体现建筑特色，满足客户需求）体现建筑特色，满足客户需求欧陆风格是最能表现雍容与奢华、雄浑与富丽等豪华特征的建筑形态，它极易给人强烈的视觉冲击。由于荆门的房地产开发处于初级阶段，我们的目标客户刚刚从朴实的生活中解脱出来，向往一种精雕细琢的奢华感。为此，我们将以欧陆风格的雅致感来打动目标客户，从而赢得市场。3.23.2 命名定位建议命名定位建议 主推命名：东澄主推命名：东澄罗马家园罗马家园释义：“东澄” ，突出开发商品牌；“罗马”以古城闻名于世，它既是古罗马帝国的发祥地，又是文艺复兴时期的艺术宝库；与此同时，罗马的街头风
