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1、1深圳工商铺市场解析深圳工商铺市场解析美联物业美联物业美联物业美联物业深圳市场研究部深圳市场研究部深圳市场研究部深圳市场研究部 20201010.1.11 12市场风向市场风向市场风向市场风向前景展望前景展望前景展望前景展望市况速递市况速递市况速递市况速递38068080680-48934-48934-41230-41230229572229572-43479-434793068230682264982649831770317703222232222-60000-40000-2000002000040000600008000010000001-0504-0507-0510-0501-0604-
2、0607-0610-0601-0704-0707-0710-0701-0804-0807-0810-0801-0904-0907-0910-0901-1004-1007-1010-10单位：平方米-21000-14000-70000700014000210002800035000单位：元/平方米当期消化量成交均价13873626000 80000消耗存量，写字楼市场进入成熟周期消耗存量，写字楼市场进入成熟周期数据来源：深圳市国土资源和房产管理局、美联物业（深圳）市场研究部注：当期消化量=当期新增供应量-当期销售量41010年年1212月月196.7196.7(36446)(36446)0707
3、年年1212月月162.37162.37(30085)(30085)0909年年1 1月月115.72115.72(21441)(21441)1010年年1212月月143.3143.3(149.59)(149.59)0909年年1 1月月91.5191.51(95.52)(95.52)0808年年5 5月月127.76127.76(133.34)(133.34)02040608010012014016018020022001/0703/0705/0707/0709/0711/0701/0803/0805/0807/0809/0811/0801/0903/0905/0907/0909/0911
4、/0901/1003/1005/1007/1009/1011/10(01/07=100)价格指数租金指数二手甲级写字楼价格、租金齐齐上涨二手甲级写字楼价格、租金齐齐上涨+62.37%- 28.73%+69.98%+56.61%- 28.37%+27.76%数据来源：美联物业（深圳）市场研究部5数据来源：深圳市国土资源和房产管理局、美联物业（深圳）市场研究部供应需求，一手商铺市场仍在成长阶段供应需求，一手商铺市场仍在成长阶段-40000-2000002000040000600008000010000012000014000016000001-0505-0509-0501-0605-0609-06
5、01-0705-0709-0701-0805-0809-0801-0905-0909-0901-1005-1009-10单位：平方米-10000-50000500010000150002000025000300003500040000单位：元/平方米当期消化量418713m418713m2 2718168m718168m2 2362369m362369m2 2400572m400572m2 2200667m200667m2 2252650m252650m2 2252978m252978m2 2309223m309223m2 2154836m154836m2 2292940m292940m2 2
6、 84675m84675m2 2116340m116340m2 2均价趋势线上半年新增供应量下半年新增供应量注：当期消化量=当期新增供应量-当期销售量，文中红色数字为预测值2504925049638556135010000200003000040000500006000001/0703/0705/0707/0709/0711/0701/0803/0805/0807/0809/0811/0801/0903/0905/0907/0909/0911/0901/1003/1005/1007/1009/1011/10单位：元/平方米050100150200250300单位：元/平方米月二手商铺均价二手商
7、铺租金2007-7-10 关于规范境外机构和境外 个人购买商品房的通知 商业限外令正式实施2010-5-6 深圳市贯彻落实国务院文 件精神坚决遏制房价过快上 涨的意见 商业限外令恢复执行2008-9-15 美国第四大投行雷曼兄弟宣 布申请破产保护2009-11-17 关于香港人购买的商铺写 字楼的紧急通知 商业限外令取消二手商铺价格上涨速度快，租金趋稳二手商铺价格上涨速度快，租金趋稳数据来源：美联物业（深圳）市场研究部注：文中红色数字为预测值7市场风向市场风向市场风向市场风向前景展望前景展望前景展望前景展望市况速递市况速递市况速递市况速递8万科万科保利保利中海中海富力富力万科80%80%做住宅
8、的定位不变，其余20%20%将开发持有型物业，预计未来3 3年内年内万科将建成220220万万 平米商业配套。凯德凯德目前持有商业地产面积超过100100万万平方米，并且计划到2012年将商用物业面积继续增加到 300300万万平方米，其投资总额将占到总投资的30%30%，这意味着商业地产投资至少接近300亿元。现拥有香港中国海外大厦、广州东山广场、深圳中海大厦、北京中海广场、北京中海地产大 厦、广州锦城大厦等商用物业，其在建商业物业面积超过150150万万平方米。此次楼市新政打击的对象是中低端住宅投资客，对于高端住宅和商业地产来说影响不大。目 前在富力开发和销售的项目中，商业项目是最主要的。
9、深圳来福士是凯德置地在华南的首个来福士项目，也是在国内的第6个。至此，凯德置地在 华来福士项目已占集团的3/43/4。未来，凯德置地将促进来福士落子中国的更多城市。金地金地金地集团表示今年土地投入的计划中，就有20%20%的资金会投向商业项目，商业地产的开发和 运作将成为未来金地一个重要战略规划 。开发商转战商业地产突破房市困局开发商转战商业地产突破房市困局数据来源：美联物业（深圳）市场研究部90%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%01-0903-0905-0907-0909-0911-0901-1003-1005-1007-1009-1011-10当月自持比例当月
10、销售比例写字楼自持比例写字楼自持比例商用物业开发商自持比例增加（商用物业开发商自持比例增加（1）数据来源：美联物业（深圳）市场研究部0%20%40%60%80%100%01-0903-0905-0907-0909-0911-0901-1003-1005-1007-1009-1011-10当月自持比例当月销售比例商铺自持比例商铺自持比例10商用物业开发商自持比例增加（商用物业开发商自持比例增加（2）：）： 写字楼自持量巨大，超过可售面积的写字楼自持量巨大，超过可售面积的7倍倍3.6万m2福田 车公庙NEO企业大道主楼5.8万m2宝安 中心区国际西岸中心56.756.7万万mm2 2合计合计10万
11、m2福田 车公庙东海国际中心一期13万m2福田 中心区卓越世纪中心1号楼4.3万m2福田 中心区大中华国际金融中心A座20万m2罗湖 地王片区京基金融中心大厦整栋面积整栋面积所在区域所在区域物业名称物业名称数据来源：美联物业（深圳）市场研究部自持面积自持面积/可售面积可售面积=56.7/8 7倍倍11市场风向市场风向市场风向市场风向前景展望前景展望前景展望前景展望市况速递市况速递市况速递市况速递12利息高企，中国吸引利息高企，中国吸引外资外资，或推或推高工商铺价格高工商铺价格2010年11月2日+0.25%2010年12月7日4.75%澳洲2010年11月19日:维持不变2010年12月7日1
12、%加拿大2010年11月3日:维持不变2010年12月14日0-0.25%美国2010年11月4日:维持不变2010年12月9日0.5%英国2010年11月4日:维持不变2010年12月2日1%欧元区2010年11月5日:维持不变2010年12月21日0-0.1%日本2010年10月20日+0.25%？5.56%中国上次利息变动上次利息变动下次议息时间下次议息时间当前利率当前利率国家中央银行国家中央银行数据来源：昆仑国际、美联物业（深圳）市场研究部13通胀预通胀预期：期：流动性流动性过过剩剩局面仍局面仍将将持持续续3.063.644.179.577.50 7.002.171.900.501.2
13、91.841.7302468101220002001200220032004200520062007200820092010*2011*万亿元0.0740.2580.1840.1130.0760.099 0.08200.050.10.150.20.250.32004200520062007200820092010万亿元全国银行年度新增贷款深圳银行年度新增贷款129.50%128.32%数据来源：国家统计局、深圳统计年鉴14-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%01/0705/0709/0701/0805/0809/0801/0905/0909/0
14、901/1005/1009/10全国CPI写字楼租金回报率商用物业租金商用物业租金回报率跑赢回报率跑赢CPI深圳市写字楼租金回报率与CPI走势图数据来源：国家统计局、美联物业（深圳）市场研究部-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%01/0705/0709/0701/0805/0809/0801/0905/0909/0901/1005/1009/10全国CPI商铺租金回报率深圳市商铺租金回报率与CPI走势图CPI预警线15看跌限制1.1倍5成二套住宅二套住宅看涨看跌价格价格风险风险成本成本支持限购政策政策1倍利率利率5成 限贷首付首付工商铺工商铺三
15、套住宅三套住宅工商铺工商铺 VS.住宅住宅：信贷政策更优信贷政策更优，风险更低风险更低数据来源：美联物业（深圳）市场研究部163.06%4.98%6.76%4.93%4.27%0%1%2%3%4%5%6%7%8%01/0703/0705/0707/0709/0711/0701/0803/0805/0807/0809/0811/0801/0903/0905/0907/0909/0911/0901/1003/1005/1007/1009/1011/10住宅写字楼商铺工商铺工商铺 VS.住宅住宅：投资回报更优投资回报更优，整体整体高高约约2%数据来源：美联物业（深圳）市场研究部1720082008年
16、年1 1月月 - - 深圳市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见；深圳市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见；20082008年年4 4月月20082008年年9 9月月- - 关于关于进一步解放思想学习追赶世界先进城进一步解放思想学习追赶世界先进城市的市的决定决定- - 关于加快总部经济发展的若干意见关于加快总部经济发展的若干意见实施细则（试实施细则（试行行）20092009年年8 8月月- - 深圳市深圳市企企业总部业总部用用地地用房配置管理办法（试用房配置管理办法（试行行）深圳市深圳市政府连政府连发发四个文件支四个文件支持持总总部部经济建设经济建设在在规划规划利利好及好及总部经济的总部经济的促促动下动下，未来各，未来各CBDCBD开开 建占建占地地约约100100万万，总总建筑建筑面积面积约约500500万万。18建立三级城市中心体系，包括2个城市主中心、5个城市副中心，8个组团中心。2个城市主中心，即福田-罗湖中心和前海中心。福田-罗湖中心，包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展市级行政、文化
