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1、渭南区域市场调研报告1、宏观经济及产业背景调查2、渭南市未来发展规划调查3、渭南市房地产市场研究4、渭南市产品开发研究5、重点项目分析6、市调总结市调结果汇报1 1、宏观经济及产业背景调查、宏观经济及产业背景调查城市扫描：渭南典型的农业城市，素有关中粮仓之称；工业发展初具规模；第三产业快速发展，以物流和房地产为重点；地势开阔，交通便捷；渭南市人口数量不足100万，其中城市人口不到约40万，农业人口比例庞大；人均收支较低，消费力低下；房地产项目以多层为主，高层为辅，产品比较单一。渭南印象2008年度全市国民经济在上年较快增长的基础上，生产总值突破400亿元大关，达到400.92亿元，比上年增长1
2、3.0%，同比提高1.0个百分点。产业环境扫描：宏观经济运行平稳，受金融危机影响较小，二、三产业的快幅增长，为城市高速发展提供动力。1.1 产业整体状况1.2 固定资产投资状况与居民生活水平2008年度全社会固定资产投资完成188.02 亿元（不包含郑西铁路等跨地区项目），比上年增长42.1%。房地产开发投资完成 16.11亿元，同比增长 47.4%。其中住宅投资12.64亿元，增长33.2%，占房地产投资的78.5%。居民生活水平2008年度全市城镇居民可支配收入8827 元，比上年增长18.5% ；农民人均纯收入 2410 元，增长18.0% 。在岗职工33.39万人，职工工资总额56.2
3、4亿元，增长26.1% ，在岗职工年平均工资16792元 ， 增长23.7% 。产业环境扫描：各种数据都保持两位数的高速增长，当地经济发展已进入到一个全新时代。固定资产投资产业环境扫描：未来五年之内，当地房地产市场仍然具有较强需求，发展前景广阔。l2007年度全市房屋施工面积329.95万平方米，同比增长 16.7%，房屋竣工面积177.23万平方米，增长33.4% ；l2007年全市商品房销售额11.75亿元，增长25.5%，销售面积 85.53 万平方米，增长 17.1%；至2007年底，全市住房建筑面积875万平方米，按常住人口35万人计算，当地人均住房建筑面积为25平方米；l 根据渭南
4、20082012年发展总规划，通过人口预测与人均居住面积测算，到2012年，市区常住人口将增至43万人，按规划人均住房面积30平方米计算，规划期内渭南市区内，住房建设需求量达415万平方米。数据来源：渭南市规划局1.3 当地房地产业状况保障性住房供应量大于商品房，未来市场竞争呈白热化！2010年是保障住房的集中供应期。以下数据来源：渭南市规划局附：2009年渭南市区商品房建设项目表2009年市区商品房总建规模将达30万平米未来信达项目、新盛路项目和仓程路项目将于本项目形成直面竞争！附：2009年渭南市区保障住房建设项目表2009年市区保障住房总建规模将达112万平米小 结1、宏观层面的平稳运行
5、为经济高速发展奠定基础，城市框架的延伸与成熟，更凸显中心区的商业与居住价值；随着当地居民收入的不断提高和城市化进程的推进，渭南当地房地产市场在未来五年之内仍有广袤发展空间，未来五年对于开发企业来说是黄金发展期，企业在发展过程中需要加强对开发理念的升级和产品细节的研究，以此面对广大保障性住房的冲击。2、20082012年，渭南保障性住房面积将与商品房供应面积均为200万平米以上，保障性住房的供应对于人口本身较少的渭南而言，冲击力是显而易见的，市场竞争会更为激烈，所以，对于未来渭南地产市场从宏观层面而言市场虽然提供了有利发展环境，但竞争力不可小虚。2 2、渭南市未来发展规划调查、渭南市未来发展规划
6、调查2.1 城市整体规划到2010年，规划城市建设用地范围150平方公里，规划人口40万，规划建设用地面积40平方公里。形成老城区、中心区和高新区三大功能组团和五横六纵城市干道系统。 2.2 渭南市近期建设规划规划范围：南起南塬上缘线，北至渭河北大堤；东起向阳办东界，西至零河；总面积150平方公里。规划重点：对1996年城市总体规划进行了调整完善，确定了乐天大街中段、渭南火车站货运站搬迁等21个基础设施建设项目。 2.3 渭南市城镇体系规划城镇空间结构：以西潼高速公路、西禹高速公路、省道201和省道202，及沿黄快速旅游干道组成的“两横三纵”的主构架，再赋以次一级网络联系，构成相互联系紧密，作
7、用强大的高水平空间系统。 渭南市未来发展规划调查2.4 渭南市开发区规划渭南经济技术开发区（原渭北产业园）设立于2003年底，2004年3月启动 建设，是规划中的渭南中心城市“一河两岸、四大组团”中渭北新区所在地。基础设施日趋完善，水气设施齐全，区内第三产业发 展较快，园区已累计 引进各类企业100户，总投资61.03 亿元，其中投资过亿 元项目14户，已有57 户企业入园建设，其中建成投产企业34户。2009年上半年，经开区实现工业 产值7.5亿元，完成销售收入7.2亿元，同比分别增长92%和112%。整个城市西移，为高新区的发展带来了机遇，未来西高新就像西安的西高 新一样，将是渭南经济发
8、展的龙头，也是人居环境最佳的区域，对于坐落于区 内的本案来说区域前景良好。1、由渭南市规划图我们可以看出：渭南城市的整体发展趋向是西进，这说明渭南房地产发展的总趋向也将是不断西移。但城市发展不管如何偏移，中心区是一个城市的心脏地带，是一城市的经济文化中心，配套完善，交通便捷，是大多数人的理想聚集地，渭南亦如此。2、城市不断向开发区西移，本案坐落于开发区内，项目前景可观，升值潜力较大。小 结3 3、渭南市房地产市场研究、渭南市房地产市场研究老城区中心区开发区渭南房地产发展三大板块城市主中心 功能以金融、行政、商贸和 文化为主 城市次中心 城市次中心中心区：城市核心，身份、地位的象征 渭南城市核心
9、区域，凭借完善的配套和便捷的交通，中心区一直占据房地产开发主导优势；板块特征：开发密度高、销售价格高、客群以改善型为主，多为中高收入者；尽管该板块开发利润较高，但背后的拆迁仍是一大难题。开发区：现代化新区 开发区已成立十余年，由于前些年政策落实缓慢，该区有名无实，其影响力尚不及区内企业；伴随西移北扩的发展策略，近几年政府一方面加大招商力度，一方面不断完善市政建设；凭借较低的土地成本，区域房地产市场较热。老城区：没落的城中村老城区是渭南的城市雏形，但由于受地形限制的原因，城市发展重心不断向西偏移，以至于该区域在渭南版图上的影响力逐渐缩小，近几年，区域内开发的项目也较少。渭南市三大板块房地产特征点
10、评 渭南房地产业起步于上世纪八十年代末，初兴于九十年代中期。经过短短四、五年的引导和培育发展，初步形成了以行政企事业单位职工集资自建房为主，逐步发展到集资、经济适用房、商品住宅多层次的建设供应体系。三大阶段，三个片区，是渭南当地的一个 房地产市场写照。渭南房地产发展阶段研究 第一阶段（1992年1997年）主要是各单位职工集资自建房为主，在本单位院内或新征地为职工建住宅，一个单位一个院落无法形成规模小区，物业管理、基础设施配套服务管理不到位。三大阶段第二阶段（1998年2003年）由政府统一组织、集中规划、统一建设的规模小区相继问世，适应了广大人民群众对居住环境的新要求和高标准，功能齐全的花园
11、小区成为人们向往的家园。房地产开发业随之兴起，开发投资、建设规模、标准也随之有了较大的提高。第三阶段（2004年2007年）政府相继出台了相关配套政策，使房地产企业全面健康发展，市区雨后春笋般的涌现出近50家开发企业，一批优秀的住宅小区相继开发完工。从初期的乐天小区，龙源小区、绿景园、广厦丽景等；到近两年对市场有很大影响力的豪润御城、高新幸福城、世纪城等项目，在规划布局、产品设计、小区功能、配套建设、园林绿化等方面均有一定程度上的提高。 城市中心居住圈 土地供应集中，项目体量较大，开发企业均为当地名企; 主要以舒适型产品为主，户型面积较大; 中心区内颇具规模小区:豪润御城、信达世纪城和新洲城上
12、城。三个片区特征点评 西四路居住圈 区位优势明显,与市中心及西高新相连,配套齐全。 渭南市行政事业单位自建住宅项目在这一区域占相当大的比重 ，如环保局、电信局、交管局、市政部门区。 对于这一区域的住宅小区，无论从其整体规划、产品设计还是 小区综合配套来看，其中不乏称得上是目前渭南市的高档小区 （如市政商住小区、汇源小区、金水园等）。 高新区居住圈目前，高新区房地产开发的项目主要有：幸福城、今朝馨苑等，虽然高新区规划以办公为主，但尚未形成浓厚的生活氛围，商业及市政配套严重缺乏,人们生活极为不便。但凭借全新的区域规划，城市“西扩”政策的实施，高新区的房地产也迅速发展了起来，势头见旺，房价逐步上涨，
13、成为当地一个有竞争力的区域。渭南市房地产市场前景展望 未来的房价趋势一个地方的房价趋势和当地市场结构有关系，需要综合进行衡量，除了看有关基本数据，还要和同类型物业相比较。随着经济发展、社会生产力水平和人们需求的提高，高水平、高品质产品的比重会越来越大，低端产品会越来越少（从绿化、配套看）。总体上，同品质的房子房价有提高的趋势，这符合市场规律。因为土地是不可再生的稀缺资源，再加上各种成本不论是拆迁成本还是建造成本都在增加，人们的生活水平和购买力逐步提高，想把房价拉下来是不现实的。从整体趋势来看，若是高品质的产品，价格会逐步增长，若是性价比低的房子，则会越来越便宜。观点：未来市场价格保持上涨虽然从
14、07年以来，国家从宏观方面出台了一些政策，并且受地震和危机等影响，不少在售项目价格遭遇瓶颈，但众点认为，渭南的房价应该不会跌，这与其市场的规范及周边产品有关系，渭南的房地产业真正起步是在2002年，只有短短的几年发展，因此决定了其市场不可能象北京、深圳等一线城市一样，会对国家调控政策那么敏感，而且渭南的商品房价格较周遍地区还是偏低。渭南房地产同西安、咸阳等地相比，差距在市场而不是政策上。在未来一段时间里，渭南市房地产市场还会在维持现状的情况下有所上涨。一方面是经济发展会对渭南房地产市场注入了源源不断的动力，另一方面是随着渭南市政府“西扩北进”等政策的实施，各项市政基础设施建设也将会进入新一轮热
15、潮，将会拉动楼市升值。房地产市场将会以理性务实的消费者、高性价比的物业、精耕细作的发展商、成熟的市场机制为特征，进入新时代。 4 4、渭南市产品开发研究、渭南市产品开发研究在渭南住宅市场上，绝大多数的商品住宅均为六层普通住宅，无电梯， 有很多项目可能就只有三五栋楼，也有少数的小高层或高层在销售。户型以三室两厅和两室两厅为主，户型面积划分普遍较大，房型不太 合理，浪费现象严重；有少许四室两厅、跃层和复式建筑。两室的面 积一般在85100之间，三室面积一般在120140之间，也有 少量的四室在160左右，地下室价格在650-700元/左右。价位因地段不同有所不同，最低的多层仅1300-1400元/
16、左右，最高 26002800元左右;小高层目前售价在2400-2600元/左右.同时，在渭南住宅市场，政府相关部门或效益较好的单位仍然采用集 资建房的形式解决职工住房，而且这些单位建设的住宅价格比商品房 要便宜很多，档次相对较高，面积相对偏大，对渭南房地产市场发展 有一定的影响。4.1 产品层面的基本特征 n110130平米的三室两厅和80100平米两室两厅仍然是市场需求的主力户型。户型双阳台受到欢迎，层高在3米以上;两代居甚至三代居很普遍n渭南居民对周边有菜市场、超市、医院、学校等配套的交通便利的住宅项目比较青睐，同时要求项目外观设计新颖、户型布局合理。n规模化、个性化、多元化的住宅项目将领导渭南居民今后置业潮流。生活配套和休闲配套越来越受重视。售后和物业服务需求将会逐渐成为今后住宅物业服务中不可或缺的部分。4.1 产品层面基本特征 目前，渭南市场住宅产品的设施配套标准主要体现为：外墙一般贴砖刷涂料者几乎没有，内墙为水泥沙浆面，地面水泥沙浆拉毛找平，入
