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1、 前 言上海国际文体休闲产业城 属性诠释上海国际文体产业城立足于上海 ， 辐射长三角 地区乃至全 国。引入各种 国际知名 品牌，打 造成国际 博览中心以某个产业为 依托的满足人 们多种生活需 求的各种设施 的集合 立项的根本是文 体产业为主导， 以经营文体产品 （包括商品和服 务）为主的场所 休闲在经营文体产品 的基础上，同时 满足其他功能诸 如休闲娱乐、旅 游购物 由此可见，“上海国际文体休 闲产业城”应该是一个立足于 文体休闲产业的，实施综合化 、多元化经营的国际化文体休 闲博览和信息发布中心！产业城漫游上海服装城上海国际汽车城MercaMadridWEMSouth Coast Plaza
2、前期规划用地613亩， 2003年6月底前动工兴建，预计2004年 底前建成完工。建成后的上海服装城将 是集产业、物流、商贸、信息、展示、 设计等为一体的大型综合性服装城。规划建筑面积38万平方米,其中商办用 房29万平方米，精品商场4.3万平方米 ，绿化面积达到10万平方米。这个项目是一个大型综合服装市场, 因此整个设计规划过程中充分考虑市场 的经营特结合“以人为本“的设计思路,做 到商铺简洁、流畅、合理。整个市场外 观设计为北美风格，与枫泾镇的整体规 划设计相协调。 上海服装城是上海国际服装机械城（占地 4.26平方公里）之城中城，总投资8亿元人民币 。 上海服装城拥有商铺5000多间，精
3、品商场 4.3万平方米，此外商务中心34509平方米，超 市5561平方米。规划总计16种类型，256栋商 业楼，总商户可达5000多户。上海服装城中部 为精品商业区，周边设有A、B区（男装区）； E、F区（女装区）、区（内衣区）、区（ 童装区）、区（饰品区）、区（精品区） 。 上海服装城是经上海市人民政府批准的上海 国际服装机械城分区中商贸功能区，投资者可 分为：小规模商家；中等规模服装经销商；大 规模服装厂商；精品服装；品牌服装厂商或代 理商；消费者可分为：大宗批发；中小量批发 ，零售顾客 。设施比例统计（单位：平方米）设设施总建面商办面积商务中心精品店超市其他配套绿化面 积面积积380,
4、000290,00034.50943,0005,561-100,000 左右所占比例-76.3%9.1%11.3%1.4%-绿化率 24.5%规划占地68平方公里，主 要包括汽车核心贸易区、整车和零部件生产区、 科教研发区、安亭新镇区、教育园区、国际赛车 场等功能区。其中汽车城核心区面积7.4平方公里，工业配 套区8平方公里，教育园区1.5平方公里，安亭新 镇区5.4平方公里，国际赛车场5.3平方公里。高尔夫球场和中心公园是汽车城规划的亮点 之一。高尔夫球场占地面积1800亩，规划建成18 洞标准赛道及会所等配套设施，可以举办国际性 赛事。中心公园规划占地1150亩，将建成以汽车 为主题，在具
5、备自然生态、绿化、水体为特点的 自然风光的同时，与汽车博览展示功能相结合， 形成具有会展业态功能的综合性博览场馆群，对 提升汽车城总体形象等将产生巨大的促进作用。功能区及设施比例统计（单位：平方公里）设设施总面核心区工业配套教育园区安亭新镇赛车场其他占地面积积687.481.55.45.3Golf1.2 Park0.8所占比例-10.9%11.8%2.2%8.0%7.8%Golf1.8% Park1.2%Mercamadrid不仅是一个超级的鲜食品批发市场， 而且是一个重要的鲜食品商务中心。供应人口已经超过 了九百万人。由Mercamadrid,S.A.公司运营。整个中心市场通过分 隔不同的区
6、，混合经营鱼、水果、蔬菜以及肉类等多个 品种。整个市场每天车流量达到15000辆，来此的买家每天 有18000人，范围覆盖达到方圆400公里。 Mercamadrid由以下区域组成：中央鱼市、中央果市 、肉市、多品种区、商务区以及服务仓储区。分为六个区，建面达到65000平 方米。1983年二月开业，每个区 有57个摊位。是西班牙最大的蔬 果市场，欧洲第二。 除此之外 ，还有一个8800平方米的仓库用 于催熟香蕉。 建面达到42000平方米，年销售 量达到1亿6千万公斤，是欧洲最 大的鱼市场，世界第二大。 整个市场有两个冰工厂，用于储 存，堆放等顾客需要的服务。 肉食市场并不仅仅是二级市场，在
7、 这里会有许多农夫直接销售他们的 产品，从而使得肉食品更具原汁原 味，同时很好的保证了质量 。 42000平方米建面，同时拥有车位 700个。建面达到8800平方米，装卸区域 达到1500平方米。主要有多个商 家经营各种不同品种的产品，包 括奶制品、肉、蛋类、油、坚果 等等。中央鱼市中央果市肉市多品种区商务区服务仓储区建筑面积达到18000平方米，其 中13000平方米具有景观以及公 共设施。共有38家贸易和金融公 司提供各种商务服务。分散分布在整个市场内。根据不 同品种分类存储。是物流功能的 核心组成部分，满足运营需求。功能区面积比例统计（单位：平方米）功能区鱼市果市肉市商务中心服务仓 储道
8、路 停车位景观马德里交 通中心 建筑面积积 总建面 1,761,56842,600 124,400 32,600 31.450 421,200 471,968263,450338,950所占比例2.4%7.1%1.9%1.8%23.9%26.7%14.9%19.2%西埃德蒙顿摩尔是加拿大艾 伯塔省政府埃德蒙顿市的一家超大型购物中心。 该购物中心内除有11家主承租店、88家专卖店、 餐馆外，还配备了仿真游泳池、游乐园、溜冰场 ，以及饭店等设施。该购物中心从规划至着手施 工，历时13年，而从破土动工到饭店落成正式营 业又耗费了6年的时间。西埃德蒙顿摩尔不仅规模大，而且具有很强 的集客能力，顾客在购
9、物中心的“滞留时间”平 均为3个多小时。整个购物中心的总投入成本达到12亿加元， 并被吉尼斯世界记录列为世界最大的购物中心。 总建筑面积达到了493000平方米。 到西埃德蒙顿摩尔的顾客可以从各种设施中享受 到乐趣。据说它每年要接待大约上千万的游客。整个摩尔的主要设施如下： 3个主题街 800个以上的专卖店 26个电影院 110家各种餐馆 20000个停车位 赌场 蹦极 艺术馆 幽灵世界 体育园地 深海冒险岛 溜冰场 神气乐园 等等面积比例统计（单位：平方米）设设施占地面积总建面店铺面积主题公园酒店公共服务面积积440,000498,000260,00037,16020,65081,450比例
10、-容积率 1.1352.2%7.5%4.1%16.4%地处美国加州科斯塔海萨,由2家 主承租店发展而来，截止1986年经过数次的改 扩建，最终构筑起美国第一大购物中心的地位 ，在有美国众多的购物中心展开的激烈较量中 ，它不断努力扩张、更新，坚苦卓绝，已经被 视为美国购物中心的典范。整个购物中心占地 1080511平方米，营业出租面积达到270422平 方米，停车位达到10000个南海岸广场的规模很大，容易迷失方向。 南海岸广场外还很多建筑物。如Crystal Court, 西餐厅和电影院聚集在一起的Village，写字楼 和饭店等仿佛像一座城市一样。有区间公共汽 车路线。 整个摩尔由6家美国著
11、名的大型百货公司如西尔斯 （SEARS）、罗滨逊 梅（ROBINSONS-MAY）等作 为支柱组成，分别占据四角，各店面积均在1万平方 米以上。它们的特点是：（1）设施先进：中央空调 、滚动 扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陈列布局 清新悦目、通透开阔；（3）购物环境优美，店外如 花园，店内宽松洁净 ；（4）商品种类齐 全，花色新 颖，档次甚高；（5）除珠宝玉器外，各类商品一律 开架售货；（6）平时顾 客不多，节假日颇热闹 。在6家大型百货公司之间，有多条各长近百米的通 道相连。这些通道也是密封的，由200多家各具特色 的专业 商店分布通道两旁，自然形成多条商业街。漫 步其间有逛街的同样感受，
12、但绝无车辆 之扰和日晒 雨淋之虑，而且随处有座椅可以休息。这些专业 店 给人的印象是：（1）每个店不大，一般是一二百平 方米；（2）以男女时装、鞋类店为多，约占一半， 照相器材、音响、计算机、瓷器、水晶制品、工艺品 、乐器等均有多家专业 店；（3）有电影院等娱乐 中 心5家；（4）有咖啡店、各种餐饮店33家。面积比例统计（单位：平方米）设设施占地面积总建面营业出租 面积主题公园酒店公共服务面积积1,080,511360,780270,42237,16020,65081,450比例-容积率 1.1374.9%7.5%4.1%16.4%韵动城定位篇上海市政府钦点朱家角“一城九镇”之一的中心城镇朱家
13、角将建设成为具有国际竞争力的现代文体休闲产业基地旅游产业和文体产业并重是政府赋予这座千年古镇全新的发展使命项目立项背景项目定位过程项目价值探究定位概述定位原则功能表现交易参与方分析项目定位缘起：作为一个郊区的创造型商业设施，项目具有一定的复杂性，为了便于项目的销售和经营，必须 明确项目所要扮演的角色。因此，项目的定位将有助于我们发挥各种优势，不断开发新业态， 引导市场，拓展市场，提高自身竞争能力。朱家角位于城郊处于观光地区如何体现项 目价值？项目价值探究产业依托项目价值体现综合化、多元化 的商业集群提升文体产业专 业整合能力开发新业态，拓 展地区市场提升地区的商业 投资价值生活信息发布， 提升
14、生活质量改善旅游和娱乐 环境，改造景观优势： 有政府支持、有产业支撑； 切合旅游和特色居住规划； 改善周围环境及景观； 提升区域商业氛围。劣势： 商业氛围不够，人气不旺； 项目所在地位置模糊； 项目体量巨大，情况复杂； 消费者需要较长时间的引导。威胁点： 没有可以借鉴的类似形态； 商业设施形式多样化复杂化； 商业设施对时代变化敏感。机会点： 文体产业发展势头迅猛； 青浦区工业园区优惠政策； 汽车化进程带动郊区大型商 业设施的发展； 政府“一城九镇”规划。对项目本身进行分析横向定位纵纵向定位产业产业定位商业业定位形象定位现现大一期630亩亩首个文体产业 采购平台大上海文体休 闲商品购物天 堂当代
15、江南小镇 朱家角第五景未来整体1580亩亩永不落幕的国 际文体休闲用 品博览基地长三角商业超 级航母长三角地区休 闲旅游中心定位概述横向原则纵向原则整个产业城是一个具有多重功能的综合体； 需要让所设计的产业城发挥其最大的优势； 产业城必须能够满足不同消费群的多重需求。整个产业城分为几个阶段开发； 每个阶段开发的侧重点有所不同； 对于产业城的认识有一个深化过程。定位原则同时 也是 消费 者项目交易参与方项目投资者项目管理者项目经营者项目消费者产业城业主 团体、个人投资客运营公司 物业管理机构 物流管理公司等文体产业厂商 餐饮酒店经营者 休闲用品商家文体用品购买者、 采购者 旅游休闲消费者消费者：
16、1 体育爱好者、旅游者、 组织机构、个人采购者经营者：2 体育商品制造商、 体育商品经营代理商管理者：3 产业城运营机构以及 管理公司投资者：4 产业城投资客、业主产业城交易方关系分析交易双方紧紧密度具体关系分析1和2高直接交易，交易行为为商品、金钱、信息交换、 品牌认同1和3中间接交易，交易行为为舒适感达到、时间、精力 的付出、形象达成1和4低间接交易，交易行为为获 得长期回报2和3高直接交易，交易行为为服务、统一宣传、经营 管理2和4中间接交易，交易行为为租金、经营权 取得3和4高直接交易，交易行为为监 督、控制、委托管理， 取得投资回报如何建立满足上述交易的平台？引出功能定位功能表现产业功能表现商业功能表现配套功能表现信息平台行业自律平台金融服务平台配套服务平台物流平台其建设以先进的网络与信息设备为基础。在内部形成 各类供求信息与行业动向的信息平台，形成及时有效 的信息收集、处理与发送网络。以先进的物流管理为基础，与国内外金融机构合作， 为客户提供货物抵押贷款服务；在结算、资金划转
