万巷广场零售卖场运营可行性分析报告

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1、 第一章项目概述第二章项目背景2.1 宏观形势2.2 宏观经济运行2.2.1 宏观经济发展2.2.2 固定资产投资情况2.3 地区及行业的发展规划第三章市场分析与市场定位3.1 市场分析3.1.1 市场近况3.1.2 市场划分3.1.3 市场总结3.2 项目市场定位3.3 项目的 SWOT 分析3.3.1 项目优势（STRENGTH）3.3.2 项目劣势（WEAKNESS）3.3.3 项目机会（OPPORTUNIES）3.3.4 项目威胁（THREATS）3.4 营销策略第四章项目主要技术指标4.1 项目主要技术经济指标4.2 项目主要技术建设指标第五章资金筹措与投资计划5.1 投资估算5.2

2、 资金筹措与投资计划5.2.1 资金筹措5.2.2 投资计划第六章财务分析6.1 商品销售收入和销售税金及附加估算6.1.1 年销售收入估算6.1.2 销售税金及附加估算6.2 总成本费用估算6.2.1 成本费用估算范围6.2.2 成本费用估算依据6.2.3 总成本费用构成6.3 项目利润及分配情况分析6.4 财务现金流量和资金来源于运用分析6.4.1 财务现金流量分析6.4.2 资金来源与运用分析6.5 贷款偿还能力第七章经济效益评价第八章研究结论与建议8.1 研究结论8.2 项目建议第一章项目概述1852 年世界上第一家百货商场 Bon marche（廉价商场）在巴黎诞生，至第二次世界大战

3、，西方百货商场经历了从成长到成熟期的发展，百货商场的定位是综合化的。百货商场经营的商品几乎是无所不包，你不必到布店去买布，去日杂店去买扫帚，去服装店去买服装，去帽店去买帽子走进一家百货商场你可以买全几乎所有的日常用品，甚至那时百货商场还卖食品、糕点、咸菜等等，它力求满足所有人的所有需要。实际上也可称之为求同时代，无差异化时代和无定位时代。直至今天，百货商场已成为多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所， 业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐、健身、休闲等各种服务于一体的大卖场

4、（Super-mart）零售卖场链条的一再扩张推动了商品供应与商店装潢摆设进一步标准化与统一化。这一成功创造了产品恢复值的又一新高，并唤起人们对目前供货的缺乏想像力和太过一律化的现状加以改变的决心。为了扭转顾客们对逛商场有无聊感的印象， 商业街再次对行业混合区以及购物中心的活动方式加大了改革的力度。 让人们对购物与闲逛不再感到无趣，而是当作一种乐趣，变化无穷。整个商场的建筑很自然地融入到人们的生活之中。第二章项目背景2.1 宏观形势2.1 宏观形势2015 年我国最终消费对经济增长的贡献率达到 66.4%，成为经济增长的第一驱动力。 中国成功地实现了经济增长由投资和外贸拉动为主向由内需特别是消

5、费为主的重大转型。中国商务部部长高虎城如此评价，十八大以来，我国城乡居民收入的增长连续三年高于 GDP 增长，消费能力不断提高，社会保障体制不断完善，医保、养老保险等各方面制度都在往前推进，保障体系越来越健全，这使人有钱敢于去消费。他判断：“2015 年消费的增长是在 2014 年基础之上的一个持续增长。我个人认为，2016 年还会延续这个趋势，这也是有关方面一个普遍的判断”。2.2 宏观经济运行2.2.1 宏观经济发展2.2 宏观经济运行2.2.1 宏观经济发展2015 年实现社会消费品零售总额 30.1 万亿元， 同比增长 10.7%，增速较前三季度加快 0.2 个百分点； 扣除价格因素，

6、 实际增长 10.6%。商务部重点监测零售企业全年销售额同比增长 4.5%，较上年提升15.4 个百分点，充分发挥了经济增长“稳定器”的作用。商务部同时指出，2015 年消费市场主要呈现以下几大特点：一是新兴业态快速发展。全国实物商品网上零售额同比增长31.6%，占社会消费品零售总额的比重达到 10.8%。商务部重点监测零售企业中，购物中心销售额同比增长 11.8%，增速比超市、百货店和专业店分别高 5、8.4 和 11.5 个百分点。二是智能绿色产品销售旺盛。限额以上通讯器材、家电销售分别增长 29.3%和 11.4%。 商务部重点监测零售企业 4G 手机销量同比增长75.9%，一级能耗冰箱

7、、空调销售量分别比冰箱、空调类销售量增速高出 13.3 和 12.9 个百分点。全年新能源车销量增长 3.4 倍。三是服务消费增长较快。大众餐饮、文化娱乐、休闲旅游持续升温。全国餐饮收入增长 11.7%，增速比上年加快 2 个百分点，其中，限额以下单位餐饮收入增长 13.6%。 全国电影票房收入超过 440 亿元，同比增长近 50%。国内旅游突破 40 亿人次，旅游收入超过 4 万亿元。四是区域结构不断优化。乡村消费品零售额 4.2 万亿元，同比增长 11.8%，占社零总额比重为 13.9%，比上年扩大 0.2 个百分点，增速从 2013 年以来一直保持快于城镇态势。 中西部地区消费领跑。 2

8、015年商务部重点监测零售企业中部、 西部地区销售额同比增速分别比东部高 1.2 和 0.9 个百分点。五是消费价格小幅上涨。全年居民消费价格总水平上涨 1.4%，涨幅较上年回落 0.1 个百分点。商务部监测显示，36 个大中城市食用农产品价格同比上升 0.6%，涨幅比上年回落 0.1 个百分点。其中，粮食价格上涨 2.3%；食用油价格下降 4.8%；猪肉价格恢复性上涨，同比上涨 6%；牛羊肉价格结束连续 12 年上涨态势，同比分别下降 1%和 11.3%。2.2.2 固定资产投资情况2.2.2 固定资产投资情况据国家统计局发布数据显示，2015 年，全国固定资产投资(不含农户)551590

9、亿元，比上年名义增长 10%(扣除价格因素，实际增长12%)，从环比速度看，12 月份固定资产投资(不含农户)增长 0.68%。分地区看，东部地区投资 228747 亿元，比上年增长 12.7%，；中部地区投资 139904 亿元， 增长 15.7%； 西部地区投资 137353 亿元，增长 9%；东北地区投资 40033 亿元，下降 11.2%，降幅扩大 0.5 个百分点。分登记注册类型看，内资企业投资 526883 亿元，比上年增长10.6%； 港澳台商投资 11930 亿元，总量与上年持平(增速为 0)，1-11月份为增长 0.6%；外商投资 10746 亿元，下降 2.8%，降幅扩大

10、0.4个百分点。从施工和新开工项目情况看，施工项目计划总投资 1019226 亿元， 比上年增长4.3%； 新开工项目计划总投资408084亿元， 增长5.5%，增速提高 0.8 个百分点。从到位资金情况看，固定资产投资到位资金 573789 亿元，比上年增长 7.7%，增速比 1-11 月份回落 0.2 个百分点。其中，国家预算资金增长 15.6%，增速回落 5.8 个百分点；国内贷款下降 5.8%，降幅扩大 1.5 个百分点；自筹资金增长 9.5%，增速提高 0.3 个百分点；利用外资下降 29.6%，降幅扩大 1.5 个百分点；其他资金增长 10.1%，增速提高 0.4 个百分点。2.3

11、 地区及行业的发展规划2.3 地区及行业的发展规划据资料显示，2014 年，我国购物中心增速过一倍，一线城市购物中心纷纷上马，二、三线城市也不甘落后，各地购物中心如雨后春笋。北京新增购物中心 134.8 万， 百货、 奥特莱斯项目 47.1 万，购物中心供应面积与 2010 年相比有下降，但是总体比例依旧保持在70%以上。广州大型购物中心共有约 38.8 万平方米新增供应，全年平均空置率较上年下降0.5%;同年第四季度大型购物中心租金为每月每平方米 757.7 元，同比上升 6.51%。上海新开业的大型购物中心或综合体商业面积 113 万平方米，同比增长近 25%，其中新开业的购物中心商业面积

12、约 45.5 万平方米，主要集中在内外环间及外环以外区域。近年来，购物中心建设行业在我国方兴未艾，项目兴建如火如荼。第三章市场分析与市场定位3.1 市场分析3.1.1 市场近况3.1 市场分析3.1.1 市场近况2016 年 5 月 3 日，中国连锁经营协会发布了“2015 中国连锁百强”及相关榜单。百强前五名分别是苏宁、国美、华润、高鑫零售、沃尔玛。调查显示，2015 年连锁百强销售规模 2.1 万亿元，同比增长4.3%。门店总数达到 11.1 万余家，同比增长 4.7%。百强企业销售规模占社会消费品零售总额 6.9%。3.1.2 市场划分3.1.2 市场划分零售业的发展，如果以业态规模的发

13、展为标志，可以划分为以下三个标准：A 、专营店/超市/百货专营店/超市/百货开架售货，人工成本低，设施简单，以经营食品为主，商品周转速度快，营业时间长，规模小，购物轻松快捷，价格高。B 、 百货公司/购物中心/大卖场百货公司/购物中心/大卖场目前国内零售模式的主流业态，价格优惠，功能全，集合了多种的综合品牌和专业商店，服务功能全面，满足购物的多样性选择，满足一站式购物习惯 ，基本形成买方市场。C 、商业综合体/城市综合体商业综合体/城市综合体大型商业综合体的出现，在业态上更加复杂；城市中商业、办公、居住、旅店、展览展示、餐饮、文化娱乐等等三个以上的综合业态，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公

14、寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的建筑群；20 世纪 80年代后逐步成为主流业态之一，成长迅速，规模大，高周转，商品种类多，经营自有建筑品牌，吸引其他品牌入驻经营。以项目所在地区经济水平为标准，则可以根据一二三线城市消费水平进行划分，以下为 2016 年 3 月公布最新城市划分结果：划分标准城市名称一线北京、上海、广州、深圳、天津二线发达南京、济南、重庆、青岛、大连、宁波、厦门中等成都、武汉、沈阳、西安、长春、长沙、福州、郑州、石家庄、苏州、佛山、东莞、无锡、烟台、太原较弱合肥 、南昌 、南宁 、昆明、温州、 淄博 、唐山三线乌鲁木齐、贵阳、海口、兰州、银川、西宁、呼和浩特、洛阳、邯郸四线剩

15、余的所有城市3.1.3 市场总结3.1.3 市场总结其中一线城市由于城镇化率较高，零市场需求基本满足市场，且业态发展趋于饱和，零售卖场的扩大步伐缓慢。二三线及四线城市城镇化率基本达到或者达不到全国平均水平，城市化进程不断加快，市场更迭、居民需求、新建居住群的不断扩大等因素，对于服务型零售行业发展较为有利。由于全国人均消费水平的不断提高，以往小型的超市门店已经不能满足人民对于生活水平提高的诉求，大型卖场、购物中心的不断发展及扩大，服务的不断完善，统一化的内部管理，各大品牌商品的入驻以及形象的提高，是基于市场的需求，也是对于居民消费能力的满足。3.2 项目市场定位3.2 项目市场定位打造统一的零售

16、品牌形象，以完善的内部建筑、高标准员工服务、高档品牌入驻、提高消费者体验、产品种类多元化的标准，为消费水平不断提高的城镇居民，提供一个一站式的消费服务中心。3.3 项目的 SWOT 分析3.3.1 项目优势（STRENGTH）A、 商业品牌效应3.3 项目的 SWOT 分析3.3.1 项目优势（STRENGTH）A、 商业品牌效应以最少成本，使得客户能够在正确的地点取得正确的产品；B、 完善的用户服务B、 完善的用户服务让存货降到最低，但仍旧能够提供优质服务；C、 完整的供应链C、 完整的供应链缩短产品库存，周转以及生命周期，以应付快速的市场环境变化。3.3.2 项目劣势（WEAKNESS）A、电商行业的冲击3.3.2 项目劣势（WEAKNESS）A、电商行业的冲击低廉的成本、便捷的购物体验等使得电商行业病毒式的发展，对于传统零售行业的发展造成了不小的困难，电商对零售业形成的巨大冲击不言而喻， 零售企业近年的增长疲软趋势也是显而易见， 但就在短期内电商也不会对传统零售企业形成绝对压倒性优势；B、 宏观经济影响B、 宏观经济影响2013年全年我国社会消费品零售总额234380