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1、国有土地租赁中租金的计算方法国有土地租赁中租金的计算方法田品品团品田田土地理论研究臼凹四四凹四凹国有土地租赁中租金的计算方法口李冰国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为.随着我国加入 WID 和我国国企体制改革的逐步深入,国有土地租赁作为土地有偿使用的一种形式,以其独有的特点,越来越受到政府和企业的重视.目前,国有土地有偿使用有三种方式:国有土地使用权出让,国有土地租赁和国家以土地使用权作价出资(人股).其中,作价出资(人股)根据国土资源部办公厅国土资发200142 号文件关于印发(企业改制土地资产
2、处置审批意见(试行)和(土地估价报告备案办法(试行)的通知有关规定,不论哪级企业,均需省级以上人民政府批准.这种方式审批程序繁杂,加之部分地方政府考虑到自身利益而不予支持,在现实中操作难度较大.而以出让方式处置土地虽然审批程序有所简化,但多数企业又难以一次性支付大量的土地出让金.相比之下,以租赁方式处置土地,企业只需每年支付一定的租金,政府也可每年获得固定的土地收益,做到“细水长流“.因此,近几年来,越来越多的企业在有偿使用国有土地时采用租赁的形式.但是,由于目前国家并没有对国有土地租赁中租金的计算方法做具体规定,各地在计算土地租金时人为因素很大,难以做到既不打击企业采用租赁方式的积极性,又不
3、使政府土地收益流失.为解决这个问题,本文试从我国国有土地租赁的形式人手,探索不同形式下租金的计算方法.目前,我国国有土地租赁主要有以下三种:一是政府将开发好的土地直接出租给用一24 一地者;二是国家对国有企业改制中的划拨土地以租赁方式处置;三是国家对部分行业使用的划拨土地征收年租金.笔者认为,由于我国国有土地租赁的形式不同,所以租金的计算方法也应有所不同.一,政府直接将开发好的土地租赁给用地者时租金的计算方法这种形式一般发生在推行土地有偿使用制度较早,市场化程度较高的地区.具体分为两种情况,一是政府直接将新增建设用地租赁给用地者,以期获得较稳定的土地收益;另外一种情况是政府将城市土地储备库中现
4、有存量土地租赁给用地者.由于这两种租赁的实质是一种市场行为,企业承租方除租金外,一般不支付其它土地费用,所以应根据市场地价水平,承租人相应的权利来计算租金.计算方法有两种,一种是市场比较活,即利用相应的租赁实例,通过对土地的交易情况,期日.区域以及个别因素的修正,最终得出租赁土地的租金标准.另外一种计算方法是收益还原法的倒算法,即根据国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡的原则,将收益还原法的公式倒算,由下面公式确定:A:(公式一)式中:A 一土地年租金用年期为 n 年的地价n 一出让土地使用权的法定最高使用年限r 一土地还原利率一船租赁合同 3 年左右调整一次,界时应根据重新评估的地价确定
5、新的租金标准.二,国家对国有企业改制中的划拨土地以租赁方式处置时租金的计算方法国有企业在以租赁方式处置土地时有两种情况,一是国家将划拨土地租赁给原国有企业;二是国家将划拨土地租赁给改制后的合资.合作,股份制企业.由于两种情况中企业的性质不同,为防止国有资产流失,租金的计算方法也应有所不同.1.国家将划拨土地租赁给原企业时租金的计算方法国土资源部国土资发200144 号文件关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知中明确指出:“划拨土地需要转为有偿使用的,应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金,并以此汁算租金“.因此,在计算租金标准时应考虑企业划拨土地的权益,将划
6、拨土地使用权价格从评估出的出让土地使用权价格中减去后方可计算租金.其计算公式为:A=l/带(公式二)一 l 一(1+r)“,厶式中:P 为划拨土地使用权价格原企业以租赁方式取得土地使用权后,可再将承租土地使用权出租给改制后的企业,此时的租金应按全额地价折算(同一).2.政府将划拨土地租赁给改制后的合资,合作,股份制企业时租金的计算方法改制后的企业产权结构复杂,多种经济成份并存,其性质不同于原国有企业,为确保国有土地资产不致流失,租金标准的确定,可采用以下两种方式:一是租金以全额地价折算(同一);二是租金按出让金计算(同 1),但需将原国有企业划拨土地使用权价格折价持股.在第一种方式中,原企业国
7、有划拨土地权益在租金上得不到体现,企业会觉得不划算.但若以出让金折算,非国有企业会以较低的租金使用国有土地,造成国有土地收益的流失.而选择第二种方式,既可保证土地收益不流失,又不会打击企业以租赁方式处置土地的积极性.法这些行业主要是效益较好的商业,金融业,保险业等,国家在收取土地租金时,仍保留企业划拨土地的性质,在某种意义上兑还不完全是有偿使用的方式.因此,在确定租金标准时,应本着尊重历史.注重实际,考虑使用者承受能力的原则适当降低租金标准.本人认为,计算该种租赁形式中的土地租金时,也应考虑企业划拨土地的权益,采用公式(二),但应将公式中由土地还原利率换成一年期贷款利率较为合适.(作者单位:河
8、南省大地地价评估咨询中心有限公司)-.ll1IlIll 一?一 lllIIIl1?一 llllI.一“IIIo.,IIII?lII.?一 IIIIllIlt.?一 II111.?一 IIIII_-lll?IIIIllI?I111-IIII1,“一lIII.一“II11?llIIllIl?IIII?IIII?lIII.一一“IIII?IIII.一?“lllllI-“IIII“IIII.(上接第 23 页)(四)加强对房地产专业评估人员行为的管理与监督.要求估价人员能在各种诱惑面前始终保持清醒的头脑,自觉遵守职业道德.房地产评估管理部门必须加强这一方面的管理与监督.凡是违背国家关于估价的相应规定,
9、牟取单位和个人私利,损害国家和他人利益的,必须严肃查处.(五)为了确保房地产评估工作的质量,房地产评估管理部门除对评估机构实施资质审查和年检外,还要做好日常的管理工作,注意调查研究,及时发现问题,解决问题.建立重大项目的专家复审制,借助专家集体经验和智慧,保证评估结果的科学性和可靠性.(六)积极开展房地产评估理论,方法信息处理方面的研究工作.调动社会各方面的力量,特别是高等院校,科研机构的力量,针对评估理论方法中的问题进行科研攻关,联系实际,摸索出一条适合我国社会主义初级阶段房地产市场需要的切实可行的评估方法,把房地产评估工作引入健康,规范发展的轨道.(作者单位:首都经贸大学域市经济系副教授北京宝业圣童房地产评估公司评估师)一25
