房地产经营管理课件

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1、房地产经营管理房地产经营管理房地产经营管理课件第十章第十章 物业管理物业管理房地产房地产经营管理经营管理房地产经营管理课件学习内容学习内容物业管理概述物业管理概述物业管理的主要内容物业管理的主要内容物业服务企业管理物业服务企业管理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件导论导论物业财产资产拥有物房地产 10.110.110.110.1物业管理概述物业管理概述物业管理概述物业管理概述一、物业管理的概念一、物业管理的概念 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备业按照物

2、业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。内的环境卫生和相关秩序的活动。物业物业物业物业EstateEstatePropertyProperty物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理第十章第十章房地产经营管理课件 二、物业管理的目的和意义二、物业管理的目的和意义目的：目的：从生产到消费整个过程中，如何从生产到消费整个过程中，如何运用价值规律，保证人民对居住生活的运用价

3、值规律，保证人民对居住生活的基本需要，不断改善城镇居民的居住条基本需要，不断改善城镇居民的居住条件，是城市房产物业管理的目的。件，是城市房产物业管理的目的。 意义：意义：为缓解住房问题做贡献；为缓解住房问题做贡献；对对提高环境质量，巩固城市建设成果，美提高环境质量，巩固城市建设成果，美化人民生活，有独特的作用；化人民生活，有独特的作用；加强维加强维修，强调物业管理，进行旧房改造，这修，强调物业管理，进行旧房改造，这些都是用较少的投资，增加较多住宅面些都是用较少的投资，增加较多住宅面积的有效办法之一；积的有效办法之一；多方面提供服务，多方面提供服务，方便群众，促进房地产业的健康发展。方便群众，促

4、进房地产业的健康发展。第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件从总的来说，物业管理是服务行业，它最从总的来说，物业管理是服务行业，它最重要的目标是为用户提供完善的服务。房地重要的目标是为用户提供完善的服务。房地产物业管理应遵循以下原则：产物业管理应遵循以下原则：n产权与经营管理权相分离n属地管理为主，专业管理为依托n有偿使用，有偿服务，合理分担n物业管理，基本上分为管理和服务两个方面物物业业管管理理的的原原则则 三、物业管理的原则三、物业管理的原则第十章第十章物

5、业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件 四、物业管理人员职业道德及其培训四、物业管理人员职业道德及其培训 职业道德职业道德培训培训n法律知识n建筑知识n机电设备维修保养知识 n财务会计知识 n行政管理知识n公关知识 第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件五、我国物业管理的发展五、我国物业管理的发展五、我国物业管理的发展五、我国物业管理的发展

6、n物业由“管理”到“服务” n业主委员会成立的指导部门增加n通过起诉可撤销业主大会或者业主委员会的决定n严格专项维修资金使用条件 n解聘物业服务公司，投票权数既要考虑面积也要考虑人数新新的的物物业业管管理理条条例例修修改改的的主主要要内内容容第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件11.211.211.211.2物业管理的主要内容物业管理的主要内容物业管理的主要内容物业管理的主要内容1 1房屋的维修与修缮管理房屋的维修与修缮管理u住宅小区内房屋及设备的维护住宅小

7、区内房屋及设备的维护u住宅小区内房屋及设备的修缮住宅小区内房屋及设备的修缮2.2.住宅小区环境的维护管理住宅小区环境的维护管理u小区内违章建筑的管理小区内违章建筑的管理u公用市政设施的维护管理公用市政设施的维护管理u环境卫生的维护管理环境卫生的维护管理u绿化管理绿化管理3 3开展多种便民的有偿服务开展多种便民的有偿服务u常规性服务常规性服务u委托性服务委托性服务u经营性服务经营性服务第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业

8、服务企业是指依法设立、具有独立是指依法设立、具有独立是指依法设立、具有独立是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业。法人资格、从事物业管理服务活动的企业。法人资格、从事物业管理服务活动的企业。法人资格、从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业的性质是具有独立的企业法人物业服务企业的性质是具有独立的企业法人物业服务企业的性质是具有独立的企业法人物业服务企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。地位的经济实体。地位的经济实体。地位的经济实体。10.310.310.310.3物业服务企业管理物业服务企业管理物业服务企业管理物业服务企业管理一、物业服务企业的性质一、物业服务企业的

9、性质一、物业服务企业的性质一、物业服务企业的性质以以服服务务为为宗宗旨旨目的目的以以经经营营为为手手段段以经济效以经济效益、社会益、社会效益和环效益和环境效益的境效益的综合统一综合统一第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件 物业服务企业的设立分工商注册登记和资物业服务企业的设立分工商注册登记和资物业服务企业的设立分工商注册登记和资物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。质审批两步。质审批两步。质审批两步。工工商商注注册册登登记记资资质质审审批批二、二、

10、二、二、 物业服务企业的设立物业服务企业的设立物业服务企业的设立物业服务企业的设立设立物业服务企业须向工设立物业服务企业须向工设立物业服务企业须向工设立物业服务企业须向工商行政管理部门进行注册商行政管理部门进行注册商行政管理部门进行注册商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，登记，领取营业执照后，登记，领取营业执照后，登记，领取营业执照后，方可开业。方可开业。方可开业。方可开业。物业服务企业资质等级分为一级、物业服务企业资质等级分为一级、物业服务企业资质等级分为一级、物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。二级、三级。二级、三级。二级、三级。物业服务企业的资质管理实行分级物业服务企业的资

11、质管理实行分级物业服务企业的资质管理实行分级物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。审批制度。审批制度。审批制度。国家对从事物业管理活动的企业实国家对从事物业管理活动的企业实国家对从事物业管理活动的企业实国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。行资质管理制度。行资质管理制度。行资质管理制度。第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件物业服务企业应当根据有关法规，结合实物业服务企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；际情况，制定小区管理办法；依照

12、物业管理合同和管理办法对住宅小区依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；用；有权制止违反规章制度的行为；有权制止违反规章制度的行为；有权要求管委会协助管理；有权要求管委会协助管理；有权选聘专营公司有权选聘专营公司( (如清洁公司、保安公如清洁公司、保安公司等司等) )承担专项管理业务；承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充小区管可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。理经费。三、三、三、三、 物业服务企业的权利物业服务企业的权利物业服务企业的权利物业服务企业的权利第十章第十章物业管理概述物

13、业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件四、四、四、四、 物业服务企业的义务物业服务企业的义务物业服务企业的义务物业服务企业的义务对物业的保养和维修义务对物业的保养和维修义务对业主房屋装饰装修行为的管理义务对业主房屋装饰装修行为的管理义务 室内装修室内装修 建筑物装修建筑物装修物业管理区域内的安全管理义务物业管理区域内的安全管理义务 物业消防管理物业消防管理 治安管理治安管理第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经

14、费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件五、五、五、五、 物业服务定价成本的监审物业服务定价成本的监审物业服务定价成本的监审物业服务定价成本的监审1.1.物业服务物业服务物业服务，是指物业服务企业按照物业物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。的活动。2.2.物业服务定价成本监审部门物业服务定价成本监审部门物业服务定价成本监审工作由政府价格物业服务定价成本监审工作由政

15、府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。门应当配合价格主管部门开展工作。第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件七、房地产经营管理的特征七、房地产经营管理的特征七、房地产经营管理的特征七、房地产经营管理的特征3 3物业服务定价成本监审应当遵循的物业服务定价成本监审应当遵循的原则原则u合法性原则合法性原则u相关性原则相关性原则u对应性原则对应性原则u合理性原则合理性原则4.4.物业服务定价成本的核定

16、物业服务定价成本的核定核定物业服务定价成本，应当以经会计核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。真实、完整、有效的成本资料为基础。第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件5. 5. 5. 5.物业服务定价成本的构成物业服务定价成本的构成物业服务定价成本的构成物业服务定价成本的构成人员费用人员费用物业共

17、用部位共用设施设备日常运行物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用和维护费用绿化养护费用绿化养护费用办公费用办公费用管理费分摊管理费分摊固定资产折旧固定资产折旧清洁卫生费用清洁卫生费用秩序维护费用秩序维护费用物业共用部位、共用设施设备物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用及公众责任保险费用经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件10.410.410.410.4物业管理经费物业管理经费物业管理经费物业管理经费u维护类

18、维护类u养护类养护类u修缮类修缮类u更新改造类更新改造类u添置类添置类u服务类服务类按照使用性质划分按照使用性质划分一、物业管理经费的属性与分类一、物业管理经费的属性与分类按照使用性质划分按照使用性质划分u房屋及设施房屋及设施u住宅小区环境住宅小区环境按照承担者划分按照承担者划分u个人个人u单位单位u政府政府第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件二、物业管理经费的筹措二、物业管理经费的筹措u受益人出资受益人出资u产权单位出资产权单位出资u物业开发单位出资物业开

19、发单位出资u专门从事物业管理及服务的经营者出资专门从事物业管理及服务的经营者出资u由国家或地方财政出资由国家或地方财政出资第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件10.510.510.510.5收益性物业管理收益性物业管理收益性物业管理收益性物业管理一、收益性物业管理的模式和内容一、收益性物业管理的模式和内容收益性物业管理模式收益性物业管理模式物物业业发发展展目目标标物物业业管管理理目目标标承承租租人人管管理理租租务务市市场场管管理理租租赁赁期期间间管管理理人人

20、事事管管理理建建筑筑物物管管理理财财务务管管理理经经营营状状况况评评估估第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件1.21.21.21.2房地产经营管理研究的对象和内容房地产经营管理研究的对象和内容房地产经营管理研究的对象和内容房地产经营管理研究的对象和内容收益性物业管理的内容收益性物业管理的内容制制定定管管理理计计划划加加强强市市场场宣宣传传以以提提升升物物业业的的租租金金形形成成租租金金方方案案和和出出租租策策略略提提出出预预算算( (包包括括管管理理费费)

21、)签签订订物物业业管管理理委委托托合合同同物物业业管管理理记记录录和和控控制制组组织织和和控控制制第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件物业服务企业的选择和评价物业服务企业的选择和评价能能否否令令业业主主满满意意专专业业服服务务的的水水平平向向专专业业提提供供信信息息的的能能力力管管理理计计划划第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管

22、理课件物业管理工作的评价物业管理工作的评价u与承租人有良好沟通与承租人有良好沟通u及时收取及时收取商铺出租商铺出租租金租金u及时处理承租人的投诉及时处理承租人的投诉u达到了出租率目标达到了出租率目标u物业维修状况良好物业维修状况良好u经营费用没突破事先的预算经营费用没突破事先的预算u及时提供有关物业报告及时提供有关物业报告u为业主的利益主动提出建议为业主的利益主动提出建议u对业主的批评或建议反应迅速对业主的批评或建议反应迅速第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课

23、件二、收益性物业管理中的费用测算二、收益性物业管理中的费用测算与财务报告与财务报告1.1.收益性物业经营状况的评估收益性物业经营状况的评估u现金流量图现金流量图u潜在毛租金收入潜在毛租金收入u空置和收租损失空置和收租损失u其他收入其他收入u有效毛收入有效毛收入u经营费用经营费用u净经营收入净经营收入u抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息u现金流现金流u相关问题分析相关问题分析u物业估价物业估价u准备金和保证金基金准备金和保证金基金第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理

24、课件2.2.收益性物业管理中的经营费用收益性物业管理中的经营费用及其测算案例及其测算案例经营费用具体项目包括：经营费用具体项目包括：u人工费人工费u公共设施设备日常运行、维修及保养费公共设施设备日常运行、维修及保养费u绿地管理费绿地管理费u清洁卫生费清洁卫生费u保安费用保安费用u办公费办公费u固定资产折旧费固定资产折旧费u不可预见费不可预见费u法定税费法定税费u企业管理费及利润企业管理费及利润u保险费保险费u房产税房产税第十章第十章物业管理概述物业管理概述物业管理的主要物业管理的主要内容内容物业服务企业管物业服务企业管理理物业管理经费物业管理经费收益性物业管理收益性物业管理房地产经营管理课件欢迎继续学习第十一章欢迎继续学习第十一章谢谢！谢谢！房地产房地产经营管理经营管理房地产经营管理课件房地产经营管理课件