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1、商铺定价的依据 开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住 宅价格的两倍。但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、 柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的倍，甚至更高。以柳州为 例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到元，一般商品房价格每平 方米元出头，但商铺的价格基本在每平方米万元，有些甚至达到 万多元。 那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济 学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得 出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己 的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理
2、、税收、价值变化等许多因素有 自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺 价格的主要因素。 城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周 边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平， 根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平） 决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的 租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。 对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺 租金肯定是有差距的，关键是差异大小
3、的问题。对中小型城市而言，中心商业 区只有个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销 售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以 及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们 可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。 城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素 中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市 核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力生产力流通力。 在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于，不仅本地生 产能力无法实现，而且内外交流
4、堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流 通力大于，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优 势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。比如新加坡之所以取 得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国 的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产 业的发达。 而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售 价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为 当地已经形成的各种规模和市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同 一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大
5、。如北京的 雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表其租金远远高于西单、王府井、国贸，因 为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场其市场覆盖华北、东北等市场，所以，小商铺才能卖出万（套内 面积）的天价。 所以，开发商在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项 目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。 投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素 我们在山东东营曾经对商铺投资人进行定性访谈，当地投资人投资预期“只要 回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在 ；而在北京，投资人普遍预期是在年收回全部投资，期望 的内部
6、收益率在。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投 资预期问题。 在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率（），虽然在某些时候 他们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。内部收益率（）是指将 房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每 年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收 入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市 在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内 部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺 价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收
7、益率。 这几年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建外五次拍 卖中有套被外地人买走；中关村科贸开盘温州人提前多个小时就开始排 队；银科大厦号商铺更是被神秘山西买家以万买走，创下中关村 单笔商铺成交的最高纪录。我以为主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较 低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。 如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。 在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使 投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成 这样的市场，有些城市甚至没有股票市场，至于投资古玩、字画
8、也需要到北京 来进行交易，何况投资该类市场专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房 地产，商铺也是惟一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。 以呼和浩特为例，呼市现在没有一个真正的公寓项目，惟一已经面市销售和租 赁的栋写字楼中，是开发商顶债销售出去的。所以，商铺是中小城市 投资人最好的、惟一的投资品种，由于投资的人多、而投资项目少，这也是为 什么许多二、三级城市商铺销售价格远高于北京的原因。 除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前国家的经济发展 水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价 格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法是没有任 何理论基础支撑的。 （作者为红石行房地产经纪有限公司总经理）
