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1、南宁华润万象城市调报告南宁华润万象城市调报告 （新鲜版）（新鲜版）调查内容：调查内容： 一、项目概述一、项目概述 二、运营管理模式二、运营管理模式 三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 四、品牌推广四、品牌推广 五、建筑规划设计五、建筑规划设计 六、六、VI导视设计类导视设计类 七、物业管理体系七、物业管理体系 南宁华润中心是华润置地继深圳、杭州、沈阳后在全国复制发展的第四个都市综合体项目。项目位南宁华润中心是华润置地继深圳、杭州、沈阳后在全国复制发展的第四个都市综合体项目。项目位 于中国东盟国际商务区核心区，总建筑面积约于中国东盟国际商务区核心区，总建筑面积约120120万平方米，总
2、投资逾万平方米，总投资逾8080亿港币，将建成以“万象亿港币，将建成以“万象 城”为核心，集购物中心、写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合城”为核心，集购物中心、写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合 性、高品质的标志性商业建筑群。性、高品质的标志性商业建筑群。 其中总面积其中总面积27.427.4万平方米的万平方米的购物中心“万象城”购物中心“万象城” 做为综合体的核心项目，地位尤为重要，地下做为综合体的核心项目，地位尤为重要，地下3 3层层 地上地上6 6层，汇聚百货公司、五星级电影院、奥运水准的室内真冰溜冰场、精品超市、国际品牌旗舰层，汇聚百
3、货公司、五星级电影院、奥运水准的室内真冰溜冰场、精品超市、国际品牌旗舰 店、时尚精品店、特色美食餐饮等，提供一站式店、时尚精品店、特色美食餐饮等，提供一站式购物购物、休闲休闲、餐饮餐饮、娱乐服务娱乐服务，是目前南宁最高端，是目前南宁最高端 的消费及生活体验中心。的消费及生活体验中心。项目概述项目概述一、运营管理模式一、运营管理模式1 1、 “只租不售”的运营管理模式“只租不售”的运营管理模式购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一运营、长时间的管理来树立购物中心的整体形象。万象购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一运营、长时间的管理来树立购物中心的整体形象。万象 城在运营管理上采用的是“
4、只租不售”的模式，与万达喜欢将外铺或步行街出售的模式不同，后者看似城在运营管理上采用的是“只租不售”的模式，与万达喜欢将外铺或步行街出售的模式不同，后者看似 能快速回笼资金，减少资金压力的作法，为日后的运营及管理埋下了隐患。因为购物中心一旦被拆零成能快速回笼资金，减少资金压力的作法，为日后的运营及管理埋下了隐患。因为购物中心一旦被拆零成 商铺卖掉，失去了产权，也就意味着失去了对业主及商户的约束力，为日后的经营管理带来了难度。商铺卖掉，失去了产权，也就意味着失去了对业主及商户的约束力，为日后的经营管理带来了难度。2 2、丰富的运营管理团队、丰富的运营管理团队华润在零售行业以及商业物业管理经营方面
5、积累的丰富经验，为万象城未来的运营管理提供了有力的支华润在零售行业以及商业物业管理经营方面积累的丰富经验，为万象城未来的运营管理提供了有力的支 持。例如：万象城有统一的银监系统，密切关注商家的销量状况，对销量突出的商家进行奖励。对销营持。例如：万象城有统一的银监系统，密切关注商家的销量状况，对销量突出的商家进行奖励。对销营 不好商家进行调整。为万象城的整体运营能力奠定了基础。不好商家进行调整。为万象城的整体运营能力奠定了基础。 充分撑握市场现状，准确的市场定位是有效规避市场风险取得成功的前提。但充分撑握市场现状，准确的市场定位是有效规避市场风险取得成功的前提。但对于一个规模对于一个规模 十万平
6、方米以上的超级购物中心而言，如果前期没有完善的商业规划和整体定位，最终呈现十万平方米以上的超级购物中心而言，如果前期没有完善的商业规划和整体定位，最终呈现 给顾客的往往是散、乱的感觉。给顾客的往往是散、乱的感觉。 一个完整的购物中心通常都由百货、众多专卖店、超市、餐厅和电影院、娱乐设施组成，提一个完整的购物中心通常都由百货、众多专卖店、超市、餐厅和电影院、娱乐设施组成，提 供给顾客的提供给顾客的是集购物、美食、娱乐、休闲、康体和服务于一体的综合空间。仅供给顾客的提供给顾客的是集购物、美食、娱乐、休闲、康体和服务于一体的综合空间。仅 仅有不同业态的商户进入购物中心，不进行功能的规划和整体定位也很
7、难长期吸引消费者。仅有不同业态的商户进入购物中心，不进行功能的规划和整体定位也很难长期吸引消费者。 万象城在整体规划和设计时吸取了国内外购物中心经营的经验和教训，定位中高端，在业态万象城在整体规划和设计时吸取了国内外购物中心经营的经验和教训，定位中高端，在业态 组合方面以，主力店组合方面以，主力店/ /次主力店占次主力店占40%40%，国际名牌占，国际名牌占5%5%，餐饮、娱乐占，餐饮、娱乐占30%30%，精品店占，精品店占25%25%的招的招 商分配比例。将万象城零售概念定义为“居民及游客完整体验休闲、娱乐，享受购物乐趣的商分配比例。将万象城零售概念定义为“居民及游客完整体验休闲、娱乐，享受
8、购物乐趣的 好去处”。好去处”。三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 门店组合形式：主力店门店组合形式：主力店+ +次主力店次主力店+ +品牌店品牌店 考虑到主力店、次主力店、国际名店及国内品牌不同的招商特点，万象城制定了考虑到主力店、次主力店、国际名店及国内品牌不同的招商特点，万象城制定了“先确定主力店，再全面“先确定主力店，再全面 招商”的基本策略招商”的基本策略。在这一策略的指导下，根据实际情况灵活调整和实施租务政策。在这一策略的指导下，根据实际情况灵活调整和实施租务政策。 以餐饮业态为例，万象城设置了以餐饮业态为例，万象城设置了545
9、4家餐厅，大到数千平米广东菜、小到几百平米咖啡厅以及韩国、意大家餐厅，大到数千平米广东菜、小到几百平米咖啡厅以及韩国、意大 利、日本等世界各地美食应有尽有。利、日本等世界各地美食应有尽有。 于此，国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆于此，国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆 和安静的茶屋，成为集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心。和安静的茶屋，成为集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心。三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 主力店差异化经营与打造鲜明主题主力店差异化经营与打造鲜明主题 1 1、打造富有个性的休
10、闲主题打造富有个性的休闲主题，创立国内独一无二的真冰溜冰场创立国内独一无二的真冰溜冰场，利用人们追新立利用人们追新立 意的思维意的思维，将客流引至高层带动周边业态的销售将客流引至高层带动周边业态的销售。（影城影城、百货百货、数码城数码城、超市超市 的业态组合悦荟的业态组合悦荟、水晶城水晶城、航洋家家都有航洋家家都有，唯万象溜冰场城做到人无我有唯万象溜冰场城做到人无我有）三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 2 2、五星级的专业影城的沃美国际影城五星级的专业影城的沃美国际影城，座位有座位有17001700个个，拥有全球第五拥有全球第五 块巨幕做为宣传噱头块巨幕做为宣传噱头。吸引众多影迷入
11、场观赏吸引众多影迷入场观赏，做到人有我优做到人有我优。三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 3 3、华润万家旗下华润万家旗下OleOle超市超市，国内最大的高端超市国内最大的高端超市，采取错位经营方式采取错位经营方式，走时尚走时尚 路线路线，主推特色商品主推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市建设一个以进口商品为特色的新概念超市，在同商圈内在同商圈内（ 沃尔玛超市沃尔玛超市、人人乐超市人人乐超市）避免商品组合与竞争对手同质化避免商品组合与竞争对手同质化, ,做到人优我特做到人优我特。三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 4 4、将在本地发展较好的百盛百货引进将在本地发
12、展较好的百盛百货引进，圈定商务区人群与航洋圈定商务区人群与航洋、 广州友谊分庭对抗广州友谊分庭对抗，分流梦之岛高端客流分流梦之岛高端客流。三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 次主力店及品牌店次主力店及品牌店 1 1、大力度引进世界著名品牌，稳步提升负一层和一层租金是万象城占领高端消费市场的目标。、大力度引进世界著名品牌，稳步提升负一层和一层租金是万象城占领高端消费市场的目标。 2 2、众多的特色餐饮业态为万象城聚集了大量的人气，、众多的特色餐饮业态为万象城聚集了大量的人气，无论是客流带动型的四海一家、外婆家、贡无论是客流带动型的四海一家、外婆家、贡 茶等，还是情感体验型的星巴克、广州
13、蕉叶等，或是直接需求型的必胜客、肯德基、三品王等，茶等，还是情感体验型的星巴克、广州蕉叶等，或是直接需求型的必胜客、肯德基、三品王等， 都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化购物中心里的高层空间。因此万象城都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化购物中心里的高层空间。因此万象城 除了在负一楼引进众多餐饮商家外，还将大将的特色餐饮品牌布置在高层与娱乐体验业态相承接除了在负一楼引进众多餐饮商家外，还将大将的特色餐饮品牌布置在高层与娱乐体验业态相承接 ，成为上下互动式的客流发动机。，成为上下互动式的客流发动机。三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 3 3、全是高档商
14、品将会拉远大众的距离，因此在二层以上的楼层万象城引进了、全是高档商品将会拉远大众的距离，因此在二层以上的楼层万象城引进了 “快时尚”与“集合店”的品类吸引中产阶级消费者及年轻客户群。“快时尚”与“集合店”的品类吸引中产阶级消费者及年轻客户群。快时尚的迅快时尚的迅 速风靡使得速风靡使得ZARA、H&M等快时尚品牌成为购物中心的宠儿，航洋国际有等快时尚品牌成为购物中心的宠儿，航洋国际有ZARA， 万象城引进了万象城引进了H&M、优衣库等快时尚品牌，并引起了一次次的风潮，均为其所入、优衣库等快时尚品牌，并引起了一次次的风潮，均为其所入 驻的购物中心带来了极大的客流贡献。同时，驻的购物中心带来了极大的
15、客流贡献。同时，NOVO等时尚集合店也因其丰富度等时尚集合店也因其丰富度 高、潮流性强、可逛性强等特点在购物中心中有着不可替代的地位。高、潮流性强、可逛性强等特点在购物中心中有着不可替代的地位。NOVO时时尚集合店尚集合店H&M 优优衣衣库库三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 4 4、儿童业态、儿童业态-无论是家庭娱乐还是儿童体验或是早教，都具备目的性强、持续无论是家庭娱乐还是儿童体验或是早教，都具备目的性强、持续 性高、连带消费多等特点，往往一家商户都能绑定一大批家庭型的会员，形成持性高、连带消费多等特点，往往一家商户都能绑定一大批家庭型的会员，形成持 续不断的规律性到店。万象城在
16、五楼引进了近续不断的规律性到店。万象城在五楼引进了近2020家儿童用品区，其中包括玩具家儿童用品区，其中包括玩具 “反”斗城、“反”斗城、mothercaremothercare、十月妈咪、金宝贝等国内外知名母婴品牌。结合影、十月妈咪、金宝贝等国内外知名母婴品牌。结合影 城、电玩城等娱乐业态，将年龄层城、电玩城等娱乐业态，将年龄层0 0- -3535岁的消费层通通囊括在内。岁的消费层通通囊括在内。玩具“反”斗城玩具“反”斗城开业获得了不少的家长的关注开业获得了不少的家长的关注金宝贝早教机构金宝贝早教机构三、招商策略及业态规划三、招商策略及业态规划 5 5、根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案，并协助商家、根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案，并协助商家 调整、提升和完善他们在万象城新店的定位
