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1、 1 北京顺义新城北京顺义新城 2 号地号地 概念性规划方案设计任务书概念性规划方案设计任务书一、一、项项目概况目概况1、四至范围顺义新城二号地位于顺义新城马坡组团东北部核心区，四至范围为：东至仁安路（规划滨河路）、西至顺安路、南至顺兴街（规划丰乐北路）、北至顺丰大街（规划花园北路）。2、用地指标项目总建设用地面积 356737 平米，平均容积率 1.0，总建筑面积 356737 平米。3、区位分析（1）环境景观资源该项目北部紧临规划面积约 2 平方公里的绿化隔离带，东侧紧邻潮白河，东南侧相距约 300 米处为马坡组团核心区域 12 万平方米中央公园，具有良好的环境景观资源。（2）公共配套设施
2、项目整体位于规划马坡组团核心区。核心区功能定位为商业金融、商务办公、文化娱乐中心区，项目周边已建成两个北京知名的高尔夫球场（乡村高尔夫和国际高尔夫）、乔波室内滑雪馆、北京 2008 奥运水上公园，后期可以尽享高品质的城市综合配套带来的便利生活。 2 （3）区域交通项目距京密路约 2 公里，距京承高速约 15 公里，距首都机场 10 公里，目前看来项目所在区域联系北京市区的快速交通网络并不十分便捷。但项目距离正在建设的 M15 轨道线（颐和园西苑至顺义河东）仅 5 公里，且本项目西南侧约300 米处规划为 S6 轨道交通的一个站点，中远期交通便捷度会逐步提高。（4）开发策略近期开发用地中部坤安路
3、（规划向阳路）东侧的经济型独栋别墅产品，后期开发西侧洋房产品。二、本次概二、本次概规设计规设计范范围围本次概念性规划方案设计范围为 2#地 35.67 公顷住宅用地。三、主要技三、主要技术经济术经济指指标标（ （详见规划意见书）居住用地面积：35.67 公顷平均容积率：1.0 地上总建筑面积：35.67 万平方米建筑限高：36 米（此为争取条件，原规划条件为 24 米）绿地率：不小于 35% 四、四、项项目定位目定位说说明明依据我公司完成的北京顺义新城二号地定位报告阶段成果，结合项目实际情况，我公司提出以下项目定位和产 3 品定位及配比要求。具体产品及面积配比指标仅供参考，可根据方案构思和实际
4、规划排布进行适当调整，但同时必须对调整之处提出充分的调整理由。1、项目定位：低密度别墅化宜居社区2、客户定位：北京市区中产偏上客户（第二套居所、兼投资和养老）；空港区域和顺义主城区居住升级者3、产品定位：经济型独栋别墅花园洋房如容积率需要也可有少量联排4、风格定位：新古典（与我公司 7#地洋房建筑风格相近，但需要更大气、更彰显别墅的尊贵感和品质）五、住宅五、住宅产产品品设计设计要求要求1、独栋别墅产品描述：约 9.5-10 万平方米；地上 2 层、地下一层（有产权）；必须保证地下层的良好采光；赠送适宜的、舒适面积的南北庭院；主力户型为 300 平米左右的经济型别墅，在景观资源好的区域及位置设置
5、 400-500 平米的舒适型别墅。也可提出更为有利于价值最大化的建议。2、花园洋房产品描述：可参考我公司 7#地洋房户型及立面风格，但必须有所改善与升级。以 6 层洋房为主，如确因规划排布需要，可出现不高于 11 层的少量小高层洋房，但要明确其出现的市场意义或规划意义。户型可由大户型（地上 130-180，三、四居）和小户型（70-110，一、二居）两种组合 4 六、六、规规划划设计设计要求要求1、概念规划与景观同时考虑，要求在保证现有容积率的基础上，多方案比较并提出实现产品价值的最大化的建议。2、独栋别墅与洋房合理分区，同类产品应适当集中，并考虑分期开发及销售的合理性。建议独栋别墅用地容积
6、率不低于 0.6，以保证洋房的舒适性。3、停车、人防等问题综合考虑，尽量减少开挖。考虑园区内的人车分流问题。独栋别墅地面停车，考虑停车与景观协调问题，车位按 1：1.5 配置；洋房采用地下集中停车（减少出入口）、停车后直接入户，按 1：1 配置。4、洋房考虑组团管理，并应在 7#地户型及立面上有所提升，即我司倡导的升级版洋房。5、规划应充分考虑地块周边公园以及规划中地铁的价值。6、结合目标客户人群，提出有吸引力的设计理念，挖掘文化主题。园区内的现有较大的树木应结合规划尽量保留。7、利用现有竖向高差营造地形。8、需结合教育与配套设施用地、千人指标需配套的商业、文体活动中心，合理规划幼儿园一处、会
7、所一处（建面约5000 平米）七、成果要求七、成果要求 5 提交成果包括但不限于以下内容：1、设计说明及主要经济技术指标2、区域位置图3、用地现状图4、概念性规划总平面图（CAD 图）5、概念性规划总平面渲染图6、分析图功能分区分析图交通及停车分析图景观系统分析图（绿地、水系及公共开放空间规划）景观轴线分析图景观节点分布及场地文脉分析图建筑形态分析图分区开发示意图7、总体竖向剖面意向图（CAD 图）8、主要景观示意图9、整体鸟瞰图10、反映规划设计理念的效果图11、表达设计构思的工作模型以上成果设计人提交 A3 规格设计文件 10 套，A0 彩色展板一套，总体规划模型一个（1:1000）和设计成果电子文档 6 两套（CAD 文件和 PPT 汇报文件各一套）。九、九、设计设计周期周期1 月 25 日-2 月 25 日 十、甲方提供的十、甲方提供的设计设计基基础资础资料料1、二号地规划意见书；2、环境影响报告书批复；3、环评意见复函4、关于七号地产品定位策划文件5、用地钉桩成果、地形图、区位图6. 七号地的规划、建筑文件北京鲁能置业发展有限公司二零一零年元月二十日
