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1、第二章：新房（二级市场）第二章：新房（二级市场）第一节第一节: :售楼员房产知识售楼员房产知识1. 什么叫房屋的基底面积?房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。2. 什么是房地产?房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。3. 什么叫确权?确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、 登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。4. 什么叫宗地图?什么叫证书附图?宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，
2、与相邻宗地的关系等。证书附 图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产所在宗地情况。5. 什么叫宗地?宗地号代表什么意思?宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为 基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24 这个地号表示福田区第 1 带 07 片第 24 宗地。 6. 土地的使用年期是如何确定的?凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国 家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、
3、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。7. 哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?申请房地产初始登记及申请补发房地产证需要进行公告，公告期分别为 30 日及 6 个月。8. 申请房地产权初始登记应提交什么文件?申请房地产权初始登记应提交下列文件：一、 土地使用权属证明； 二、 建筑许可证； 三、 施工许可证； 四、 建筑物竣工验收证； 五、经市政府指定的机构审定的竣工结算书； 六、建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)； 七、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书.9. 申请土地使用权初始登记应提交什么文件?申请土地使用权初
4、始登记应提交下列文件：一、房地产初始登记申请书； 二、身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关 负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。 三、土地权属证明包括： 1以出让方式取得土地使用权的应提交： (1)土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书； (2)付清地价款证明； 2以行政划拨方式取得土地使用权的应提交： (1)市政府批准用地文件； (2)用地红线图； (3)征地补偿协议书； 3以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。 四、登记
5、机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。10. 具备什么条件可以申请初始登记?(1) 凡签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款 后三十日内； (2)自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；具备上述两个条件，方可申请 初始登记。11. 什么是房地产权初始登记?指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进行的登记。12. 什么是地籍?什么是产籍?我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图
6、 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。13. 房地产登记费是如何收取的?申请房地产登记，权利人应按下列规 定交纳登记费： (一) 初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳； (二) 转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分 按万分之五交纳； (三) 抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元； (四) 变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。商品房的各种销售方式商品房的各种销售方式一次性付款这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位
7、的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。 分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。 银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 20 年不等，在国外还有长达 30 年的。银行按揭业务在国内才开始不久，但发展非常迅速，这是因为它符合工薪阶
8、层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 无贴息返本销售购房者购买物到一定时期后（一般是 10 至 20 年），发展商按原价将本金免息返还给业主，而房屋产权仍归业主所有。这种销售方式往往是在社会经济发展稳定和法律保障健全的形势下才会流行。 先租后售客户可以先租住，到客户认为有能力买下房屋产权时，开发商将如数退还此前的租金总额，并且按租住时议定的房价出售。这是在淡市下常用的有效手段。先租后售的另一种情况是，租住不一定就是购买者，发展商可以先将物业出租，而后再找购买者，购买者购买后发展商此前所收的租金总额连同对租额的权力义务一并转交给购买者
9、，此种情况下的购买者一般都是投资者。写字楼的行销经常采用这种方式，因为已经有了租金回报，投资者很容易算账，因此可以很快作出决定，效率极高，同时，一栋物业可以有两批客户，市场承受面宽广。 售后返租此种销售方式是，购房者买下物业后将物业返租给发展商，租价和租期由双方议定，同时，购房者也可以选择分期付款。此种方式适合于投资者。 以租代售有意购房者的客户先租住，按月交租金，等租金总额达到当初议定的房屋总价（连本带息）时，房屋产权归该客户所有。这种销售方式对发展商不利，但另一方面其市场承载面却极其广泛。 升值销售发展商向购房客户承诺，若干年后该物业将升多少，如届时达不到这一幅度，则发展商将按当初承诺价收
10、回。此一销售方式曾经引起过争议，而且在物业市场供大于求的情形下，此法确系黔驴之技。 先试住，后买房有意购房的客户可以先试住一段时间，等满意了再买，如果不满意，分文不收，只管搬走。这一销售方式是颇得人心的，尤其对于那些硬件软件都过关的项目，用这一销售方式正好是向客户证明他们所不相信的事情。 回购销售客户购买房屋一定时期后，如对物业不满意，发展商保证按原价甚至原价加利息回购。 回报销售购房客户只须支付部分房款（一般是 30），但暂不入住，一定期限后（一般是 710 年），此房产归客户所有，等于是发展商用 70的房款回购前十年的房屋使用权。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能够保值的人具有很
11、大的吸引力。住宅、写字楼、商铺均可采用此种销售方式。 以上都是房地产理论知识，真正实现每个月都开几单有高收入，必须有独特高 效的方法，请参考如下的分享。房地产经纪人如何利用网络轻松月收入 N 万？（分享）在国家调控房地产时，看房客户减少，这时可以好好的开发租单和学习知识！现在把我 的经验和大家分享一下。 房地产经纪人最重要就是始终保持有源源不断的优质买房客户和卖房的盘源最重要就是始终保持有源源不断的优质买房客户和卖房的盘源，要在同事 同行之前，找到客户所需要的楼盘，同事同行之前卖（租）出大家都在卖的房子这是最根 本，没有快速找到客户和盘源的好方法，你就是再高的销售高手也无用武之地啊。还好互 联
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