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1、西安二手房如何贷款?西安二手房如何贷款?西安二手房贷款需要具备的必须条件:西安二手房贷款需要具备的必须条件:1.已取得房屋所有权证;2.申请贷款的房屋楼龄在银行规定的年限以内,且不在拆迁范围,无产权纠纷;3.借款人有相对固定的工作,有偿还贷款的能力;西安二手房贷款需要具备的其他条件西安二手房贷款需要具备的其他条件1.二手房买卖契约2.房地产价值评估报告3.已支付购房首付款的付款凭证4.借款人收入证明5.借款人个人资料,包括身份证、户口簿、学历证明等,已婚的需准备夫妻双方的资料,未婚的还需提供单身证明,外地户口需提供户籍证明资料;西安二手房贷款的基本流程西安二手房贷款的基本流程1.签订房屋买卖合
2、同2.支付购房首付款并与银行签订借款合同,评估房屋价值3.银行贷款审核通过后办理房屋产权过户手续4.办理房屋抵押手续,领取房屋所有权他项权利书5.银行发放贷款6.按时向银行支付月供贷款第一步选定所购房屋,与屋主达成付款方式约定,签订购房定金协议提交资料西安房地产咨询有限责任公司贷款第二步买方向“雅兴房产”提供按揭贷款所需之证明材料由雅兴房产提交贷款银行进行初审贷款人应提供身份证、户口簿(户籍证明)、结婚证、收入证明贷款第三步借款人与银行签订借款协议、向指定帐户划入购房首付款,银行指定评估公司进行实地评估贷款第四步银行审核通过,下达放款承诺贷款第五步办理房产过户手续贷款第六不雅兴房产领取新证后,
3、同贷款人一同前往抵押登记科办理他项权利证贷款第七步领取他项权利证,银行发放贷款给借款人。贷款第八步雅兴房产及买卖双方进行房产、物业交割手续贷款第九步后期服务西安二手房交易需要哪些手续和费用?西安二手房交易需要哪些手续和费用?过户时需要提交的资料:出卖方房产证、买卖双方身份证、房屋共有人同意出 售证明、买卖契约、完税凭证等文件去在西大街 234 号西安市房屋管理局进行 办理。如果卖方房产证时间不足 5 年,办理过户时,先要交纳营业税及个人所 得税,而后带上完税证可以办理交易手续。办理过户手续时,依据相关部门的具体工作安排而决定详细的时间。当时在房管局办理过户之后,拿到黄票后,一般情况下是 20
4、个工作日后买方持黄票 领取房产证。二手房交易需要交以下费用:1、交易手续服务费:住宅 6 元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半 收取:3 元/平方米);非住宅 10 元/平方米。买卖双方各承担一半。2、登记费:普通二手房住宅类为 80 元/套,买方承担。3、土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取, 按房屋正常成交价的 2%计征。卖方承担。4、核档费:50 元/宗。5、契税:税率为 3% ,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅 (建筑面积 144 平方米以下、容积率 1.2 以上、交易价格 4290 元/平方米)契 税税率减半,按 1.5%征收;拆迁居民
5、因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补 偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买 方承担。6、印花税:税率 1,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。7、营业税及附加:12 月 17 日,新的二手房购买政策颁布。对已贷款购买一 套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民, 比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一 年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过 5 年(含 5 年)改为超过 2 年(含 2 年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足 2 年转让的,由 按其转让收入全额征收营业税,改为按其转
6、让收入减去购买住房原价的差额征 收营业税。8、个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,税率 20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税- 合理费用)计征;未能提供原购房发票的按已成交价格的 1%征收。卖方承担。您购买或卖出的是不足两年的二手房,您是需要按其转让收入减去购买住房 原价的差额征收营业税的。以上仅供您参考,感谢关注! 按照市房管局、市财政局联合发布的关于个人购房补贴资金发放实施办法的 通知,从 2008 年 9 月 4 日到 2009 年 12 月 31 日间,凡符合条件的购房者, 都能享受到从总房价的 0.5%至 1.5%不等的经济补
7、贴。目前由于银行不受理个人二手房按揭贷款业务,所以您必须要委托一家中 介机构办理按揭手续。中介代理机构接受您的委托代理,双方需要签订一份委 托书,中介代理机构将全程代办按揭手续。 二手房按揭交易及过户过程中所 需税费有: 交易契税 成交价1.5% 产权产籍管理中心 ;交易服务费 建筑面积6 元/ 产权交易中心 ;产权登记费 80 元 产权产籍管理中心 ;过户代理费 600 元 代理公司 ;评估费 评估值0.5% 评估公司 ;评估代理费 500 元 代理公司 ;保险费 评估值0.07%贷款年限 保险公司 ;公证费 贷款额0.3% 公证处 ;核档费 200 元 产权产籍管理中心 ;抵押登记费 80
8、 元 产权产籍管理中心 ;抵押代理费 500 元 代理公司 ;贷款担保费 贷款额1% 担保公司 ;按揭代理费 贷款额1% 代理公司 ;中介收费标准是根据建设部 1995 年 7 月颁布的 关于房地产中介服务收 费的通知 制订的,其中规定:“房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长 短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收;房屋买卖 代理收费,按成交价格总额的 0.52.5计收;实行独家代理的,收费标准由 委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的 3。”如果不按收费标准,您可以向西安市房屋管理局中介办公室投诉,电话: 87639976。 购置二手房的十项注意
9、!购置二手房的十项注意!二手房市场买方和卖方都是普通的老百姓,跟新房有这不同的区别。买房 的希望自己能买到称心的房子,卖房的希望能把自己的房子卖个好价钱,针对 二手房的买卖我们总结出了 10 个建议,希望能够给大家带来帮助 一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展,中介交易正在 一步步走向规范,但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜 其烦。据一位业内人士介绍,许多市民在选择购房时,一般都以大公司作为第 一选择,一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。 建议:卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司,除了能够保证比较 多的客源外,最重要的是能够保证交易的安全性、避免带
10、来后顾之忧。 二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式:独 家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给 另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。 建议:目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同,小型中 介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊:一般而言,独家代理合同更能 保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但 在交易过程中可能会存在一定的风险。 三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同,但是房子迟迟不 能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期,在有效期内未能 达成交易
11、就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢? 建议:代理有效期的时间宜短不宜长,一般以一个月为宜。因为如果一个 月内房子未能脱手,但你对中介公司的服务还比较满意,还可以选择续约,中 介公司一般也乐意。 四、“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头 后,为了省却一笔中介费,就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为,这一方面是卖房客户有违诚信的表现,另一方面也增大了交易的风险,有 时反而还会降低交易的效率。 建议:二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过 中介,买卖双方就必须亲自去处理这些事务,将消耗极大的精力和时间,反而 会降低交易的效率。 五、不能签
12、“到手价”据一些中介公司反映,许多客户在委托他们卖房的 时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦,要求只与公司签一个“到手价”,即 直接到手的钱有多少签多少。对此,中介公司颇感为难,因为只同客户签“到 手价”属于中介公司违规操作行为。 建议:二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及到契税、交易 手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”,必然给中介留下很大 的操作空间。碰到一些不法中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床,最后 受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议,签约过程中,一定要把各款项 弄清楚,千万不要只签一个“到手价”。 六、心平气和报房价近段时间来,上海二手房成交量有所减少,
13、其中一个 主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨,造成不少屋主对物业期望值太 高,出现了盲目开价的情况,陷入物业难以成交的窘境。 建议:屋主在报价的时候一定要心平气和,客观的估计自己物业的价格。 如果不放心,可以多跑几家中介去问问,然后综合一下报价。 七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后,为了避免一 次次看房的麻烦,将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒,二手房交易中,交 钥匙还需谨慎。 建议:许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中 介公司看房,但是,万一发生失窃等意外情况,责任归属问题就十分麻烦。因 此,许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。 八、不要轻易提
14、前交房在交易过程中,有些购房者可能会提出各种理由要 求在办妥过户手续前入住。专家提醒,即使签了购房合同,在过户手续没有办 妥之前,对于提前交房的要求屋主还需思量。 建议:虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短,但是仍需要 15 天左右 的时间,在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后,由于现行法律 以“保护现居住者”的权益优先,因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。 九、合同细节要讲清一些经纪人反映,有时买卖双方在成交入住后仍会有 纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上,诸如维修基金、有线电视费、电 话费等等。 建议:由于买卖双方缺乏房屋交易的经验,在交易过程中往往比较注意房 款、中介费
15、等比较大的费用,但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节 问题在签定合同前就事先约定好了,就不会产生这些“后遗症”了。 十、自售房屋有学问目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过 中介进行的,而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现 象,要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识,否则很难顺 利完成整个交易过程。自己不熟悉的话,起码也要找一个懂行的朋友陪同。 建议:二手房交易是一个十分复杂的过程,牵涉到二手房的评估、各种手 续以及各种费用,不是行外人很快就能掌握的。因此如果不是很精通二手房交 易的话,还是委托中介比较稳当,中介会全权办理二手房交易中的复杂手续, 买卖双方一般只要在合同上签字就可以了.