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1、 山东淄博地产市场 项目分析 山东淄博地产市场 项目分析 产品研发部 产品研发部 淄博市区项目分布图淄博市区项目分布图 A D B C E F J I H G K L M 嘉亿财富中心嘉亿财富中心 住宅项目住宅项目 写字楼项目写字楼项目 商业项目商业项目 黄金国际黄金国际 钻石商务大厦钻石商务大厦 淄博商厦淄博商厦 中润华侨城中润华侨城 华夏国际华夏国际 银座商城银座商城 名尚城市广场名尚城市广场 国贸大厦国贸大厦 鲁中装饰材料城鲁中装饰材料城 鸿嘉星城鸿嘉星城 红星美凯龙红星美凯龙 美林小镇美林小镇 盛世康城盛世康城 A B C D E F G H I J K L M 第一章第一章 市场总结
2、及建议市场总结及建议 住宅市场总结住宅市场总结 随着近两年张店城区的西进北扩开发策略的实施，新住宅楼盘开发区域主要集中在西部片区， （世纪路以西）和北部片区（联通路以北） ，及主干道柳泉路、华光路和共青团路区域，其中西部片区开发楼盘最多，其次为北部片区，预计三年内，主要开发区域依然以西部片区为主，中部城区开发将以旧城改造为主。 根据目前市场调研情况分析，淄博市住宅市场发展速度较快，售价上涨幅度较快，形成供不应求的销售局面，究其原因该城市目前未实施限购令，同时城市经济高度发展带动陶瓷、化工、物流、纺织业等，成就不少暴发户，并且城市改造步伐加快，不少城中村拆迁，为市场提供大量的客户资源。而在市场销
3、售异常火爆的情况下，开发商在宣传方面较少，样板房、景观示范区等方面无需下功夫，基本主要以口碑效应及开发商品牌实力作为参考依据。另外高端住宅市场匮乏，不少高端客户群体在本市内无选择项目，从而选择外地进行置业，市场整体发展趋势良好。 针对本项目针对本项目分析分析： 本体本体分析分析： 1、区域目前成熟度不高 2、位于南城，未能受西进北扩的影响。 3、项目外围有两大公园及绿化带规划利好因素，另有医疗配套。 4、区域内产品较为单一，无强势资源的大规模综合体项目，市场空白。 5、地处 309 国道南侧，交通便利，展示效果好。 市场市场分析分析： 1、新调控政策对市场发展总体影响有限，另外城市没有实行限购
4、令 2、投资性消费需求呈明显增加趋势 3、面对一线品牌开发商竞争，很难超越，产品实行差异化竞争，采取跟随策略； 面对本土开发商，产品力较高，通过规划+配套超越；打造多重亮点，产品实行差异化竞争。 区域区域分析分析： 1、政府对该区域进行重新规划，为该区域带来大量外溢客户。 2、城南板块房价处于全市最低位，受各种利好因素推动，一定程度刺激购房者将该区域作为置业和投资首选。 3、区域大面积的拆迁改造，提供大量的土地供给及客户群。 4、项目毗邻植物园与青年公园两大资源优势，随着改造逐步实施，必定吸引更多本土、外埠开发企业的进驻，品牌开发企业的进驻必将打破客户对于区域的抗性，带动片区的价格和开发水平，
5、房地产市场的发展将加速区域的成熟。 产品产品建议建议： 1、目前市场对于多层、小高层接受度较高，而对于高层有一定抗性，对此建议在产品设计上，利用新颖的建筑外立面、附加较高产品设计、园林景观、配套方面提升项目品质感的同时减少对高层市场抗性。 2、根据市场调研，消费者需求多为两房及三房户型，面积区间在 130-150 户型十分畅销，因此主力户型设计上主打舒适度三房两厅。 3、提高产品附加值设计，客户对于一层带花园、顶层带空中花园户型比较热衷，建议以大面积赠送，来提高产品附加值。 4、市场客户对于外立面色彩喜好方面，更偏重于色彩明快主色调。 5、吉田园地块目前只拿到 30%，该地块内部环境较好，资源
6、丰富，建议拿下该地块剩下区域，形成高端别墅群，依据该地块内部地势打造水景、台地景观高端别墅群。 6、由于淄博市外来人口较少，公寓市场不景气，多为办公及居住一体，建议减少公寓体量。 写字楼市场总结写字楼市场总结 本次写字楼市场调研着重对于重点项目进行个案分析，选取钻石商务大厦、华夏国际、国贸大厦三个档次较高、经营状况良好项目进行分析，从个案分析反应市场客观情况。淄博写字楼市场整体档次较低，内部装修较差，设计理念陈旧，在经营管理方面品牌控制意识较差。 写字楼建议：写字楼建议： 1、写字楼设计在外立面设计上利用前卫设计，形成地标性建筑。 2、内部设计交通动线丰富，设计理念前卫。 3、办公智能化及楼宇
7、自动化程度增强，打造科技理念。 4、在功能使用方面，进行功能空间自由组合，满足不同需要。 商业市场总结商业市场总结 本次调研商业市场主要选择淄博市代表性商业项目，取淄博商厦、银座商城、鲁中装饰建材城、红星美凯龙四个项目，从目前商业项目调研，淄博市建材商场较多，仅 309 国道拥有十余家建材商城，并且在各区域县等均有大型建材城，当地客户消费基本在本区域内采购，市场竞争激烈，已造成饱和局面。大型高端商场较为匮乏，当地高端群体基本在青岛、北京、上海、香港等一线城市消费，市场空缺不能满足高端奢侈品客户需求。 商业建议：商业建议： 1、由于项目地处区域建材商城密集区，并且各县均有大型建材城，在商业定位上
8、避其锋芒，选择差异化竞争策略，规避市场风险。 2、专业市场档次较低，品牌混杂，建议在现有基础上进行品质提升，以区别于同类市场，增强竞争力及存活率。 3、由于淄博市目前高端大型商场匮乏，建议引进中高端流行时尚品牌进驻，满足淄博中高端市场客户需要。由于奢侈品市场支撑力有限，消费习惯的差异性，一线品牌的选址要求较高，因此不建议商业部分引进一线奢侈品牌。 4、本案位于淄博市张店昌国路南端，处于繁华市区的边缘位置。项目再向南则商业气氛淡薄，很少有集中商业，并且城市南端有重型污染企业，空气质量很差。项目向东是淄博市火车站、汽车站等客流物流集散地，但档次较低，没有形成良好的商业氛围。另外周边的配套也很一般，
9、特别是在教育方面，附近的和平小学和张店一中教学质量都不高。因此，一方面，本项目受到周边低档商业环境的影响，造成区域商业价值较低，另一方面，建议本项目需要打造特有的商业亮点，提高本项目品质、价值和吸引力，以保证获得更大的收益。 第二第二章章 住宅住宅项目项目分析分析 1.1.黄金国际黄金国际 1.11.1 项目基础指标项目基础指标 项目名称项目名称 黄金国际 地址地址 张店区华光路与西六路交汇处 所在区域所在区域 张店区 开盘日期开盘日期 2005 年 交房日期交房日期 A、B 区已交付使用 销售状态销售状态 销售 占地面积占地面积 600 亩 建筑面积建筑面积 约 100 万平米 容积率容积率
10、 2.5 开发商开发商 山东黄金地产有限公司淄博分公司 物业公司物业公司 深圳万夏居业 销售代理销售代理 山东黑马地产 规划户数规划户数 5000 绿化率绿化率 42% 车位配比车位配比 1：0.8 建筑风格建筑风格 现代简约 建筑形态建筑形态 板塔结合 多层 高层 景观设计景观设计 美国奥斯本 建筑设计建筑设计 深圳建筑设计研究总院 整合推广整合推广 深圳厚天下 物业管理物业管理 深圳万厦居业 物业费物业费 1.3 元/元/月/平米 1.21.2 项目概况项目概况 黄金国际是由山东黄金集团公司投资，山东黄金置业有限公司淄博分公司开发建设，深圳建筑规划设计总院负责设计的高端楼盘项目，占地 60
11、0 亩，总建筑面积近 100 万平米，绿化率达 42%。 黄金国际结合淄博规划战略，打造成环境优美，配套完善，服务一流，具有街区特色文化的全方位、多样化、复合型、宜居现代街区。 黄金国际采用当代欧洲最成熟的街区模式和国际上最先进的设计理念，集高档住宅、城市商业中心、星级酒店、酒店式商务公寓等建筑为一体，成为张店区最具标志性社区之一。 1.31.3 地理位置地理位置 黄金国际处于四条主干道路的围合区域世纪路以东、联通路以南，西六路以西、华光路以北，正是新旧城区的交汇处。以地王为中心向周围辐射，以世纪路为竖线，共青团路、联通路、华光路为横线，组成“丰”字状，框定了张店未来城市中心。 项目位置图项目
12、位置图 东面紧邻淄博第二大城市公园莲池公园， （面积约 8 万平米， 公园中有欧式花园、棋盘广场、健身林、卵石道、芙蓉湖、玉兰园、竹园、梅园等景点） 。 莲池公园莲池公园 西面为市内唯一一条市政景观河玉龙河，风水环境俱佳。 玉龙河玉龙河 莲莲池小学、张店七中近在咫尺，与市委三宿舍为邻，人文氛围浓厚。 张店七中是区重点中学,在淄博市初级中学中排名第一,目前在校生 3000 多名,根据最近几年统计,每年中考全市前 100 名考生中,张店七中人数超过各区人数总和。 张店七中张店七中 周边还有大润发、银座购物广场、中房家居、步行街等购物场所，生活十分便利。 1.41.4 项目规划：项目规划： 项目整体
13、规划分 A、B、C、D、E、F、G 七个区，A 区于位于项目的东南，于 2005 年开盘，与莲池公园隔路相望，建筑面积 2 万余平米，共计 7 栋多层住宅。A 区住宅目前已交付住户使用。 B 区位于已经入住的黄金国际 A 区北侧，邻近联通路，由 5 栋多层和 4 栋小高层组成。紧邻 8 万平米莲池公园；视野开阔，户型 100140 平米，现 B 区已全面交房。 B 区青年杰座，在淄博首次引入集成家装模式，集成家装不仅整合了设计资源，还全盘考虑室内装修与后期的配套。目前已基本售罄，面积区间 6667 平米一室二厅、110115 平米二室二厅中小户型，经济性与舒适性兼备。 C 区于 2008 年
14、11 月开盘，开盘价 4500 元/，目前均价 7800 元/，由 6 栋 11 层板式小高层、9 栋 18 层点式高层、4 栋 22 层、24 层中央水景豪宅组成，小高层一梯两户设计，高层两梯四户设计，96-300 平米多样化户型设计，豪华性与舒适性兼备。 D 区目前未开盘，四期产品预计上市时间为 10 月份，产品组成 12 栋 11-18 层小高层；10 栋 22-24 层两梯两户户椭圆建筑，预计上市价格为 9000 元/，首套房一次性付款30%、二套房首付 60%、三套房及以上购买，需一次性付款；工程进度为第一栋正在挖坑。 E 区由 6 栋 11 层小高层组成，一梯两户设计，目前以售罄。 F 区由 7 栋 17-18 层小高层和 1 栋 19 层高层公寓组成，小高层一梯两户设计，均价7400 元/，公寓 4 梯 28 户全精装设计，面积区间 47-79 ，均价 8700 元/，小高层以基本售罄，公寓正在销售中。 G 区主要以商业区为主，由其他开发商自行开发经营。 A A 区区 B B 区区 F F 区区 E E 区区 D D 区区 B B 区青年杰座区青年杰座 C C 区区G G 区区 1.51.5 园林景观园林景观 实景园林景观实景园
