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2、给银行、保险公司等 金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损 情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预 支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去， 按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该 房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应 的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的 金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押 贷款
3、业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先 被称为“反向抵押贷款”。住房反向抵押贷款面临的问题第一，年龄预测方面的不确定因素。时代发展的今天，一般来说预测一国普通民众的预期 平均寿命已不是件困难的事情。住房反向抵押贷款中碰到的年龄预测障碍主要来自两方面， 一是，借款人的道德风险，也就是说预期自己会长寿的健康老人会有一种较之患有疾病的 不健康老人更愿意使用住房反向抵押贷款的现象。这就使得贷款人依据普通人寿保险公司 生命表预测的老人寿命会偏低。二是住房反向抵押贷款时间过长，医学科学的发展在这期 间很可能出现巨大突破，从而大大延缓人类寿命，造成贷款人支付增加，回收推延
4、，造成 巨大损失。第二，利率预测方面的不确定因素。中国是一个发展中国家，历史证明发展中国家在发展 过程中通货膨胀很容易发生，从而引起银行利率的相应大幅增加。虽然目前我国的通货膨 胀不严重，贷款利率不算高，但难保证未来几十年内这种情况不发生变化，并且以往的低 利率很容易引起未来低利率的预期，这反倒增加了贷款人的风险利率。第三，未来房价预测方面的不确定因素。这是三大不确定因素中不确定性最高的一个，之 所以这样说是因为如果按照理论界一般的观点认为房价水平应该有由收入决定的话，未来 收入增长预测准确极为困难。另外中国土地使用权 70 年的规定也使得临近使用权期限的 住房价值很难把握。由于住房反向抵押贷
5、款中存在以上三大不确定因素，再加上它对我国 商业银行来说又完全是一个新生事物，因此应该以积极慎重的态度开拓住房反向抵押贷款 这一新的信贷领域。在我国商业银行还严重缺乏实践经验的情况下，我们开展住房反向抵押贷款第一应奉行的 原则就是谨慎性。所谓谨慎性就是宁可将不确定性想的坏一些也不要抱侥幸心理，一味往 好处想。由于住房反向抵押贷款的特殊性质，实行谨慎原则对银行不会受到很大损失(只不凯程考研辅导班，中国最强的考研辅导机构，凯程考研辅导班，中国最强的考研辅导机构，http:/ 考研就找凯程考研，学生满意，家长放心，社会认可！考研就找凯程考研，学生满意，家长放心，社会认可！凯程考研，考研机构，凯程考研
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