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1、 6 月赢商投资资讯1（三）杭州市写字楼（公寓）商业物业市场分析（三）杭州市写字楼（公寓）商业物业市场分析（1）一手写字楼市场（含商住公寓）综述）一手写字楼市场（含商住公寓）综述1) 2008 年年 5 月新增供应量月新增供应量 8967.63 共计共计 8989 套套2)2) 截止截止 20082008 年年 5 5 月市场存量月市场存量 39.539.5 万方万方截止 2008.5.31 日，杭州（不包括萧山区）纳入网上可售面积为 39.5 万方，可售套数为 4746 套。区域区域可售量可售量（方）（方）可售套数可售套数（套）（套）平均套面积平均套面积（方（方/ /套）套）累计销售率累计销
2、售率（% %）上城区74587.2613088038.7下城区54786.54350112.3629.65江干区87415.63100198.720拱墅区87548.697312049.8西湖区62357.4668124.542滨江区5987.63788610.2余杭区2258136870.51598.8798.87395264.06395264.064746474698.8798.873)3) 20082008 年年 5 5 月吸纳成交面积约月吸纳成交面积约 2.32.3 万方万方五月写字楼成交量达 2.3 万方，成交量有所放大，成交均价达到 14529 元/方左右，成交区域主要集中西湖区和
3、上城区。 区域区域成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交套数成交套数（套）（套）成交均价成交均价（元（元/ /方）方）成交金额成交金额（万元）（万元）上城区7633.9591155229991.49991.4下城区2093.626196925070.95070.9江干区1916.7630152051215212152拱墅区803.5911111128938936 月赢商投资资讯2西湖区9315.061231658017147.717147.7滨江区0000 0余杭区52557800409.5409.5合计合计22287.9622287.96286286145291452945664.5456
4、64.52008 年一手写字楼年一手写字楼(含公寓含公寓)月度销售价格及面积变化图月度销售价格及面积变化图 （表中数据标注的是销售面积）08年一手写字楼市场月销售情况2410059228283026710217630100002000030000400005000060000700001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月050001000015000200002500030000销售面积（方） 最高销售价（元/方） 最低销售价（元/方）（2）2008 年年 5 月写字楼销售排名前列经典楼盘全景扫描月写字楼销售排名前列经典楼盘全景扫描名称名称区域区域所属区块所属区块商圈商圈
5、成交面积成交面积（方）（方）成交套数成交套数（套）（套）成交均价成交均价（元（元/ /方）方）销售金额销售金额（万元）（万元）累计销售率累计销售率（% %）纯写字楼部分太和广场太和广场上城复兴3106.612376362372.287%杭州国际商务杭州国际商务中心中心下城武林 1619.0122260344214.9378.68%采荷嘉业大厦采荷嘉业大厦江干采荷景芳459.7241166053678%商住公寓部分留庄高级公寓留庄高级公寓西湖城西5537.2987203601127446锋尚苑锋尚苑西湖城西1253.62193112.0657.6宜家时代大厦宜家时代大厦拱墅和睦803.59111
6、111289339.8%钱江国际商务钱江国际商务中心中心上城复兴 3022.9746172305208.610.32价格轴面积轴6 月赢商投资资讯3景江城市花园景江城市花园上城近江602.71515787640.98%中庆第六大道中庆第六大道下沙下沙1199.5224604472596.54说明:钱江国际商务中心（公寓）累计销售率达 10.32， 5 月上城区写字楼销售排名第一杭州国际商务中心累计销售率达 78.5， 5 月下城区写字楼销售排名第一 留庄高级公寓（公寓）计销售率达 46， 5 月西湖区写字楼销售排名第一。 宜家时代大厦（公寓）累计销售率达 39.8 5 月拱墅区写字楼销售排名第
7、一。中庆第六大道（公寓）累计销售率达 96.54% 5 月下沙区域写字楼销售排名第一。物业物业留庄高级公寓留庄高级公寓 建筑类型建筑类型酒店式酒店式 SOHO区块商圈区块商圈城西城西开发商浙江发展绿城房地产开发有限公司具体方位天目山路景观大道南侧总建筑面积7 万方写字楼(公寓)总体量1.3 万方主力面积63.65 方大堂面积/电梯数/ 2 部销售均价20360 元/方写字楼（公寓）户数204 户销售情况单月销售套数第一，5 月西湖区写字楼（公寓）销售排名第一交通配套公交线路：周边商业资源描述：西溪湿地对面, 绿城将住宅公建部分打造成稀缺性酒店式公寓, 典型类住宅. 物业物业景江城市花园景江城市
8、花园 建筑类型建筑类型酒店式酒店式 SOHO区块商圈区块商圈近江近江开发商浙江滨江建设有限公司具体方位近江住宅区内滨临钱塘江北岸钱江三桥西侧总建筑面积11.3 万方写字楼总体量5 万方主力面积40.48 方大堂面积/电梯数/ 2 部销售均价15787 元/方写字楼户数约 1220 套销售情况单月销售 15 套，上城区写字楼（公寓）销售第二交通配套公交线路：周边商业资源描述：三江购物中心，联华超市等, 6 月赢商投资资讯4（3）二手写字楼市场（不含商住公寓）概述）二手写字楼市场（不含商住公寓）概述杭州市具品质的写字楼相对集中的区域主要在主城区，我们选取了湖滨、吴山、城站、武林、庆春、翠苑文教、黄
9、龙、湖墅、钱江新城、滨江十个区块商圈。对这些区块商圈的写字楼楼盘作重点跟踪。而其他区块商圈的写字楼楼盘开发商多数开发成商住公寓性质的类住宅，二手售价租金与住宅有相似性。（4）2008 年年 4 月份各区域商圈二手写字楼售价租金信息月份各区域商圈二手写字楼售价租金信息 区域区域区块区块商圈商圈代表型写字楼代表型写字楼物业楼盘物业楼盘采集点采集点面积面积均售价均售价元元/方方租金水平租金水平元元/方方/天天租金投资回报租金投资回报率率国信大厦国信大厦155 方方189802.65.8%湖滨湖滨平海旺角大厦平海旺角大厦 250 方方130002.57%吴山铭楼吴山铭楼130 方方-2.7-吴山吴山清
10、波商厦清波商厦344 方方140002.15.4%上城上城城站城站中针商务大厦中针商务大厦90 方方122001.484.4%深蓝广场深蓝广场262 方方-3.5-武林武林华浙广场华浙广场430 方方210004.67.9%凤起商务大厦凤起商务大厦200 方方170001.94%庆春庆春凤起凤起瑞丰国际商务大厦瑞丰国际商务大厦80 方方219002.74.5%颐高创业大厦颐高创业大厦196 方方96001.86.8%金桂大厦金桂大厦124 方方175202.44.6%下城下城翠苑翠苑城西城西计量大厦计量大厦140 方方-2.2-公元大厦公元大厦230 方方260005.57.7%黄龙黄龙中田大
11、厦中田大厦120 方方2400034.5%瑞祺大厦瑞祺大厦116 方方155131.74%湖墅湖墅晶晖商务大厦晶晖商务大厦185 方方186562.35.6%兴业大厦兴业大厦130 方方136861.54%西湖西湖钱江钱江新城新城天翔凤起时代大厦天翔凤起时代大厦167.67 方方148702.25.4%滨江滨江滨江滨江UT 斯达康大楼斯达康大楼210 方方176832.184.5%6 月赢商投资资讯5滨海大厦滨海大厦114.59 方方144361.94.8%（5）2008 年年 4 月份各区域商圈二手写字楼在售租典型楼盘全景扫描月份各区域商圈二手写字楼在售租典型楼盘全景扫描物业物业凤起商务大厦
12、凤起商务大厦建筑类型建筑类型写字楼写字楼区块商圈区块商圈庆春凤起庆春凤起物管公司-具体方位体育场路 68 号总建筑面积3 万方写字楼总体量3 万方主力面积200 方大堂面积/电梯数/3 部租金均价1.9 元/方/天写字楼户数约 150 套入驻情况95%左右交通配套公交 21，35，101 等多路。项目简介：位于庆春商务区，交通便利，商务氛围成熟。 物业物业深蓝广场深蓝广场建筑类型建筑类型商住办公综合楼商住办公综合楼区块商圈区块商圈武林武林物管公司绿城物业有限公司具体方位朝晖路 203 号总建筑面积13 万方写字楼总体量3.5 万方主力面积200-300 方大堂面积/电梯数/5 部租金均价3.5
13、 元/方/天写字楼户数约 117 套入驻情况90%以上交通配套公交67、K203、58、72、19路项目简介：由两幢精装修酒店式服务公寓、一幢高档写字楼和一条内置精品商业街组成。坐落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻正在建设中的西湖文化广场，北依朝晖路，南临京杭大运河，商务气氛成熟。物业物业平海旺角大厦平海旺角大厦建筑类型建筑类型写字楼写字楼区块商圈区块商圈湖滨湖滨物管公司香港怡高物业管理公司具体方位平海路 58 号总建筑面积1.5 万方写字楼总体量1.5 万方6 月赢商投资资讯6主力面积可自由分割大堂面积/电梯数/3 部租金均价2.5 元/方/天写字楼户数入驻情况98%入驻交通配套公交 15
14、1、900 路项目简介：近延安路，西靠西湖、北近武林广场、南近吴山广场、东近中河高架，交通十分方便相关链接：写字楼市场悄然前行相关链接：写字楼市场悄然前行-钱江新城日益成关注焦点钱江新城日益成关注焦点根据戴德梁行最新对外发布的杭州第八届人居展写字楼调查问卷报告（以下简称报告）显示，今年一季度，杭州销售写字楼面积 17.3 万平方米，销售均价为 15728 元/平方米, 分别比上季度上涨了 37%和 12%。甲级写字楼目前已交付使用或即将交付项目多集中在黄龙、武林和庆春三个区域。截至一季度，杭州写字楼存量为 61.4 万平方米。未来 3 年内，杭州写字楼供应量将有大幅度提升。2008 年2010
15、 年总供应量达到 300 万平方米，其中仅钱江新城的供应量就达 202 万平方米，占总供应量的 67%，无疑钱江新城将成为下一个甲级写字楼的关注焦点。 报告显示，虽然本次人居展仍以住宅为主，但是其中也不乏写字楼项目的身影。其中万银国际在世贸展区的亮相非常高调。不光在现场发送大号手提袋，租来了直升机作为形象展示，更是将浙江经视的直播室也搬到了展示区内，引来众人驻足观看。另外如坤和中心、宏程国际、中都西溪 CIC、绿城紫金广场等项目也作了较大力度的推广。而一些将在今年推向市场的项目，如圣奥中央商务大厦、金基钱江商务广场等，也进行了形象展示。 写字楼市场仍有一定上升空间在 5 月 16 日、5 月 17 日的人居展现场，戴德梁行专门在人居展上对关注商业项目人群进行了集中的调查。在“过去两年内是否有购买的物业”调查中显示，41.67%的调查对象已经购买了住宅，18.33%的调查对象购买了高档住宅，但是购买写字楼的仅占调查总人数的 8.33%，而购买商铺的略比写字楼高，达到了 12.50%。 报告认为，目前的杭州市场仍然以住宅购买为主，比例达 60%；而目前客户持有写字楼比例不高。但是对
