房地产项目开发总结

《房地产项目开发总结》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发总结（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第 1 页 共 34 页XXX 综合项目开发总结报告综合项目开发总结报告目录目录 引言 项目概况 项目建设回顾 项目可行性指标分析 项目开发建设中的经验教训 1、营销推广 1.1 市场分析 1.2 推广策略 1.3 销售管理 2、招商运营 2.1 招商管理 2.2 招商心态 3、前期配套 4、工程管理 4.1 工程设计 4.2 施工管理 4.3 竣工交付 4.4 签证、联系单管理 5、招投标管理 5.1 招投标形式 5.2 战略伙伴 5.3 供方选择 5.4 协作单位选择 6、人力资源管理 6.1 人力资源职能 6.2 人力资源规划 第 2 页 共 34 页6.3 员工队伍的稳定 6.4 绩效

2、考核 6.5 组织架构 7、财务控制 7.1 税务筹划 7.2 费用开支 7.3 合同管理 7.4 成本控制 结束语 第 3 页 共 34 页引言引言 *项目在产业、集团领导的关心和支持下，在政府主管部门、协作单位以及全体员工的共同努力下，历经三年多的开发，已经顺利实现了预期目标。*住宅、单身公寓、写字楼相继交付并投入使用。*大酒店、*商业广场于 06 年 12 月联袂盛大开业，为产业复合地产的双轮驱动发展模式注入了新的活力，同时也树立了典范。 如今的*，俊俏中蕴含挺拔，秀美中流露刚毅，吸引了越来越多的人在此居家、购物、就餐、休闲、娱乐或开展商务活动。回顾三年多的开发历程，其间承载着太多参与者

3、的艰辛与汗水，无论是施工单位的建筑工人、装饰施工人员、监理人员，还是我们的一线工作人员，从前期策划、设计、现场管理、工程核算到物业介入以及物料采购、人力资源等各个方面都付出了艰辛的努力。当然，在项目的实施过程中，无论是在规划设计、前期管理，还是工程建设等方面均遭遇了不少的困难，留下了一些遗憾。在项目结束分享成功喜悦的时候，我们在此希望通过对整个工程的开发过程进行回顾和反思，以期在未来的项目开发建设中吸取教训，不断改进。本文按照工程概况、建设回顾、经济工程概况、建设回顾、经济性分析、营销推广、招商运营、前期配套、工程设计、施工管理、竣工交付、性分析、营销推广、招商运营、前期配套、工程设计、施工管

4、理、竣工交付、招投标管理、税务筹划、人力资源改进招投标管理、税务筹划、人力资源改进等方面进行分类表述。由于时间、篇幅以及考虑问题的角度等原因，本文中尚有遗漏或有失偏颇之处，希望大家批评指正。 第 4 页 共 34 页项目概况项目概况 *项目是*房地产项目开发有限公司在*新城投资开发的大型商业配套项目，并作为城市功能性项目被列为市重点实事工程。 *坐落于*新城核心 CBD 区域，毗邻*区政府、市第一人民医院、*大学城以及中高档住宅区。项目占地 100 余亩，由三幢酒店式公寓、三幢单身公寓、一幢写字楼、一座五星级酒店和连成一片的商业广场组成。酒店式公寓于 06 年 1 月 18 日开始交付；三幢单

5、身公寓分别于 06 年 5月 18 日、6 月 18 日、7 月 18 日起开始交付；写字楼于 06 年 4 月交付装修；*大酒店于 06 年 8 月 28 日起开始试营业，*商业广场于 06年 12 月 16 日顺利开业。 项目总建筑面积 26.13 万余平方米，是目前*在建的最大的单体建筑群。其中酒店建筑面积 7.1 万平方米，*商业广场内配备有一个 1.9 万平方的大卖场、5 个放映厅的*影院、数百家品牌专卖店、系列特色餐饮店、酒店式公寓、写字楼以及配套服务的银行等。工程项目结构复杂、工艺要求高，含建筑、结构、给排水、市政、消防、民防、智能化、景观、绿化、污水处理、装饰、空调通风、电气等

6、多个专业工程。 参与本项目设计、勘查、监理、施工单位如下： 设计单位：设计单位： 1、美国* 规划设计 2、美国*设计公司 装饰规划设计 3、*有限公司 景观设计 4、建筑设计研究院有限公司 建筑安装设计 5、*建筑装饰设计工程有限公司 装饰设计 5、*建筑设计有限公司 装饰设计 勘查单位：勘查单位： 1、冶金工业部勘查研究总院分院 地质勘查 第 5 页 共 34 页监理单位：监理单位： 1、*监理有限公司 土建、安装监理 2、*监理有限公司 装饰监理 施工单位：施工单位： 1、浙江*有限公司 土建 2、浙江省*集团有限公司 安装 3、*工程技术有限公司 消防 4、装饰公司 装饰 5、*园林有

7、限公司 景观 6、*信息发展有限公司 商业裙房弱电 7、*电子有限公司 BA 控制 整个*项目涉及到的设计、施工、监理、设备、材料等相关单位、厂家达 到了*家。 第 6 页 共 34 页项目建设回顾项目建设回顾 *建设自 2004 年春奠基至 2006 年 8 月竣工完成，在三年多的时间里，住宅、单身公寓、写字楼、酒店、商业广场等相继交付使用，工程进度主要节点如下： 1、住宅楼：住宅 1#-3#楼于 2005 年 7 月完成全部初装修，11 月完成大堂、物业用房装饰施工，并组织物业验收、整改，12 月底具备交付条件， 06 年元月 18 日正式交房。 2、单身公寓、写字楼：写字楼及单身公寓 B

8、、C、D#楼于 05 年 3 月完成结构封顶， 10 月开始组织精装修施工。06 年 3 月中旬完成单身公寓精装修施工，并于 3 月 31 日通过质监验收，4 月中旬通过消防验收，于 06 年 5 月 18 日、6 月 18 日、7 月 18 日顺利交房。06 年 3 月 31 日完成了办公 A 楼的质监验收，06 年 4 月底完成消防验收，于 06 年 5 月初交付装修施工，并顺利交付。 3、商业裙房：区域于 05 年 5 月完成全部土建施工，7 月完成区质监站预验收，9 月底按期移交进行精装修，05 年 12 月 15 日开业。商业裙房屋面于 05 年 3 月结构封顶，12 月基本完成土建

9、施工，于 06 年 3 月 31 日通过质监验收，4 月 14 日通过了消防验收，并逐步移交商家进行装修，于 12月 15 日完成工程改造及公共区域、自营区装修，12 月 16 日商业广场正式开业。 4、酒店：2005 年 9 月完成客房样板房施工，10 月完成 28 层主楼结构封顶， 至 12 月基本完成土建作业。于 2006 年 8 月 21 日前完成消防、质监等多项验收， 8 月 28 日顺利交付营业。 第 7 页 共 34 页项目开发的经济可行性指标分析项目开发的经济可行性指标分析 地中海项目经济可行性指标分析：截至目前，项目总收入*万元，总开发成本 *万元（含酒店项目开发成本*万元，

10、裙房工程开发成本*万元，地下车库 开发成本*万元），主营业务税金及附加*万元，费用*万元，所得税支出 *万元，营业外收支净额*万元。利润总额*元，净利润为*万元。项目 投资回报率为 7*（具体见下表，略）。 第 8 页 共 34 页项目开发建设中的经验教训项目开发建设中的经验教训 一、营销推广一、营销推广 （一）市场分析 2003 年度*公开出让土地 27 幅，土地面积总量高达 352.93 万平方米，*新城住宅用地供应量竟然占到全市的 23.74。从 04 年 9 月至 05 年3 月，新城价格在短短半年间上升了 1300 元/。价格的上涨一方面是由于楼盘品质的提高以及*新城品牌的确立，另一

11、方面新城楼盘一直受到投资市场的追捧，实际上居住的买家并不多。针对这种情况，公司从市场供给、客源构成、购房目的、购房需求、目标客户的购房年龄层次等方面进行了详细的调查和分析。 【经验经验】：在房源销售前踏实做好市场分析工作，准确把握房产品的定位：在房源销售前踏实做好市场分析工作，准确把握房产品的定位、销售定价、销售策略、销售方式等，有利于促进房源的去化工作。要依靠大、销售定价、销售策略、销售方式等，有利于促进房源的去化工作。要依靠大量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境、房地产开发状况、各类房地产量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境、房地产开发状况、各类房地产用途的开发量、市场接受程度等。

12、对区域内各种类型的个案进行分析、归纳，用途的开发量、市场接受程度等。对区域内各种类型的个案进行分析、归纳，尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。在地中海项目运作中，针对前期市场分析尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。在地中海项目运作中，针对前期市场分析的结果，我们及时调整策略，采取有针对性的措施，实现了地中海住宅、单身的结果，我们及时调整策略，采取有针对性的措施，实现了地中海住宅、单身公寓的火爆销售。在调查中，我们发现不管是二手房，还是一手房，的房公寓的火爆销售。在调查中，我们发现不管是二手房，还是一手房，的房源都比周边楼盘好卖，且价位上高出一个档次，这表明，准确的市场分析是源都比周边楼盘好卖，且价位上

13、高出一个档次，这表明，准确的市场分析是*旺销的重要因素。旺销的重要因素。 （二）推广策略 公司最先入市的是面积在 180190 平方米的高层酒店式公寓，从设计及实用性方面考虑，*项目在区域内并不占任何优势。一方面是因为面积太大，另一方面是房型很不规则，得房率低。当时仅*新区在 04 年 10 月至 11月开盘的楼盘就有 23 个，且均价在 5300 元/平方米左右。而产业公司要求达到5800 元/平方米，后经过讨论决定从拉大低楼层与高楼层的价差入手，以八层为界，八层以下保持与周边楼盘均价相同，先去化低楼层的房源，八层以上的均价上调到 6500 元/平方米以上，总均价达到了 6020 元/平方米

14、。实际证明我们的定价策略是正确的，开盘当天低楼层就去化 80以上，为促进高楼层的去第 9 页 共 34 页化速度，开盘第二天又将低楼层价格虚调了价格，开盘一个月酒店式公寓销售率就超过了 80。 单身公寓的调价方面，开盘前两天通过业务人员回访客户情况，参考准客户量与房源比例制定最低销售价格（当时最低销售均价为 7200 元/平方米）后，根据回访客户购房喜好（购买楼层及购房房型朝向）来制定楼层差价及房型朝向的价差，准备了六份不同均价及房型南北价差的价目表，以便根据开盘前的排队人数来确定使用哪份价目表最合适。结果，购房客户在开盘前一天就开始排队，有的甚至出钱雇人排队，因担心客户承受不了预定的最高均价（7800元/平方米，南北价差 1200 元/平方米，此价格相当于地区的楼盘均价），刚开盘时使用的是均价为 7600 元/平方米的价目表，后来根据一个多小时的销售情况，购房客户被现场氛围感染