项目定价策略分析_毕业论文

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1、河北河北*学院学院毕毕 业业 作作 品品 作品题目作品题目：*项目定价策略分析项目定价策略分析系 别： 经济管理系 专 业： 市场营销 班 级： * 学 号： * 姓 名： * 指导教师： * 20132013 年年 5 5 月月 2020 日日1河北*学院经济管理系 毕业作品开题报告毕业作品开题报告 学生 姓名*学号*班级*班指导 教师*作品 名称*项目定价策略分析一、背景分析（或调研情况）房地产价格是整个房地产市场的风向标和调节器，房价水平的高低不仅反映房地产市场的发展状况，还对社会经济的发展，居民居住水平的提高等方面产生了重大影响。房价是房地产市场运营状况的反映，是调控房地产市场的核心。

2、二、作品方案研究采用理论分析与案例结合的分析方法以*为研究对象对石家庄房地产定价策略进行分析，分析影响房地产定价的因素以及房地产定价策略及方法。三、进度安排2013 年 2 月 25 日-2013 年 3 月 5 日，完成资料整理与分析。2013 年 3 月 5 日-2013 年 3 月 11 日，撰写开题报告。2013 年 3 月 20 日-2013 年 3 月 30 日，完成初稿作品。2013 年 3 月 30 日-2013 年 4 月 15 日，由指导老师指导修改。2013 年 4 月 15 日-2013 年 4 月 21 日，完成毕业设计初稿，指导教师审阅毕业作品。2013 年 4 月

3、 22 日-2013 年 5 月 23 日，根据指导老师建议修改完善毕业作品。2013 年 5 月 24 日-2013 年 5 月 28 日，进行毕业设计答辩，上交毕业设计及有关文档。2【摘要】企业定价策略是指企业在充分考虑影响企业定价的内外部因素的基础上，为达到企业预定的定价目标而采取的价格策略。制定科学合理的定价策略，不但要求企业对成本进行核算、分析、控制和预测，而且要求企业根据市场结构、市场供求、消费者心理及竞争状况等因素作出判断与选择，价格策略选择的是否恰当，是影响企业定价目标的重要因素。企业的产品价格即影响着消费者的购买行为，又影响着企业及产品的市场形象，并制约着市场营销组合中其他因

4、素的安排和企业的生存与发展。因此，定价是企业营销部门的关键任务。企业按照定价方法确定了产品的基本价格后，在营销过程中，企业必须善于根据环境、产品特点和生命周期的阶段、消费心理和需求特点等因素、正确选择定价策略，争取顺利实现营销目标。定价策略是企业制定和调整价格的技巧，是在具体场合将定价的科学性和艺术性相结合的体现。【关键词】定价策略 竞争 价格 发展 策略 房地产3目录前言 2一、博雅盛世情况简介2二、定价策略理论基础2（一）影响博雅盛世定价的主要因素3（二）博雅盛世定价目标3（三）企业定价的决策程序4三、房地产定价方法4（一）成本加成定价4法4（二）竞争价格定价法5（三）顾客感受定价法5（四

5、）加权点数定价法6（五）旧房定价方法6四、博雅盛世应对价格的策略分析6（一）博雅盛世楼盘的价格策略技巧6（二）制定价格策略的原则7（三）楼层的价差控5制7（四）定价的细节中应考虑因素8五、房地产价格因素分析8六、结论10参考文献116前 言企业的根本目的是以盈利为目的。企业的复杂行为无非就为了他要追求最大利润,占有市场份额。合理的价格将有利于企业提高竞争力，赢得客户，培养品牌。过硬的品牌产品则可以得到更高的定价。企业的定价是一个十分复杂的过程构，企业竞争环境的要素很多；实际上,都在不同程度上影响着企业定价行为。在营销组合各因素中，可以说订价策略最痛苦与最危险的策略。需要营销人和决策者既要在决策

6、前做大量的调研工作，也要在决策时具备相当大的勇气。目前市场竞争越来越激烈竞争的策略和手段也越来越丰富。产品本身的质量外和定价策略是一个企业成败的关键。因为它直接影响这企业产品能否畅销以及企业盈利能力的大小创造品牌能力主打产品的定价策略严重影响到企业战略决策等方面。企业定价策略是指企业在充分考虑影响企业定价的内外部因素的基础上，为达到企业预定的定价目标而采取的价格策略。制定科学合理的定价策略，不但要求企业对成本进行核算、分析、控制和预测，而且要求企业根据市场结构、市场供求、消费者心理及竞争状况等因素作出判断与选择，价格策略选择的是否恰当，是影响企业定价目标的重要因素。 一、博雅盛世基本情况简介我

7、在博雅盛世实习时间：2012 年 11 月至今。博雅盛世情况：项目位于东北二环交汇处北行 500 米南石家庄的城中村改造，项目占地 780 亩，133万建面，项目东侧临近京珠高速 160 的绿化带（公园效果） ，西侧紧邻十里铺大街，北侧千亩主题公园，南侧东北二环快速路以及正在修建的滹沱大道（全长 9.1 公里，连接正定新区，2013 年 10 月通车） 。通过自然主义的现代中式建筑与新国学主义景观园林，建设符合国学精神的现代生活城。根据不同年龄打造不同功能性园林，以充分表达人性主义关怀，每个人都能找到自己的独立活动区域；而贯穿其中的每一处景观组团都以轻松有趣的方式铭刻着国学精神的核心知识，俨然

8、一条贯通古今的文化长廊。博雅盛世物业管理，通过“全智能化体系+极致人性化服务”为每一位业主提供贴心安全的生活护卫，精细化人文服务、高品质硬件管理智能体系、个性化定制服务等，更特别引进同层排水系统，全程关注业主们的日常起居，一切以业主的需求为宗旨，提供尊享级管家服务。与此同时， “博雅盛世”是省会首家提出“以最大化节省装修成本为户型设计原则”的项目，充分做到了空间尺度的7装修合理化。二、定价策略理论基础（一）影响博雅盛世定价的主要因素（一）影响博雅盛世定价的主要因素1、产品价值和产品成本因素（1）产品价值价值量的大小决定价格的高低。价值=C+V+M，价值反映社会必要劳动消耗，由生产资料消耗价值（

9、C） 、活劳动消耗价值的补偿价值（V） 、剩余产品价值（M）所构成。因此，在制定价格是必须考虑产品价值的三个组成部分。（2）产品成本成本是价格构成中最基本、最重要的因素，也是制定价格的最低经济界限。产品成本因素主要包括生产成本、销售成本、储运成本和机会成本。2、市场因素（1）市场供求状况市场供求和价格的双向影响 需求价格弹性（2）市场竞争状况政府或行业组织干预消费者心理和习惯企业或产品的形象因素由此，影响博雅盛世定价的主要因素归结于产品价值、产品成本以及市场的供给状况。（二）博雅盛世定价目标（二）博雅盛世定价目标1、利润目标（1）获取最大利润目标指企业在一定时期内综合考虑各种因素后，以总收入减

10、去总成本的最大差额为基点，确定单位产品的价格，以获得最大利润总额。最大利润有长期和短期之分，还有单一产品最大利润和企业全部产品综合最大利润之别。（2）获取投资报酬率目标投资报酬率是衡量企业经营实力和经营成果的重要标志它等于净利润与总投资之比。它一般以一年为计算期，其值越高，企业的经营状况就越好。（3）获取合理利润目标是指企业在补偿正常情况下的社会平均成本的基础上，适当地加上一定量的利润作为产品价格，以获取正常情况下合理利润的一种定价目标。企业在自8身力量不足，不能实现最大利润目标或预期投资报酬率目标时，往往采取这一定价目标。2、市场占有率目标市场占有率，又称市场份额，是指企业的销售额占整个行业

11、销售额的百分比，或者是指某企业的某产品在某市场上的销量占同类产品在该市场销售总量的比重。市场占有率是企业经营状况和企业产品竞争力的直接反映。作为定价目标，市场占有率与利润的相关性很强，从长期来看，较高的市场占有率必然带来高利润。3、稳定价格目标稳定的价格通常是大多数企业获得一定目标收益的必要条件，市场价格越稳定，经营风险也就越小。稳定价格目标的实质即是通过本企业产品的定价来左右整个市场价格，避免不必要的价格波动。按这种目标定价，可以使市场价格在一个较长的时期内相对稳定，减少企业之间因价格竞争而发生的损失。通常情况下是由那些拥有较高的市场占有率、经营实力较强或具有竞争力和影响力的领导者企业采用的

12、定价目标。4、防止竞争目标在产品的营销竞争中，价格竞争是最有效、最敏感的手段。实力较弱的中小企业为了防止价格竞争的发生在定价时，顺应市场领导企业的价格水平，以此避免因价格竞争带来的风险。（三）企业定价的决策程序（三）企业定价的决策程序1、全面考察、分析企业的定价环境2、确定企业定价目标3、选择企业定价策略4、选择企业定价方法5、确定产品价格6、调整产品价格三、房地产定价方法（一）成本加成定价法（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：博雅盛世项目的总成本为 1500 万元，预期利

13、润 10，则总售价为 1650万元，再将此 1650 万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。9成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。（二）竞争价格定价法（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所