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1、不动产抵押评估操作实务刘秋芬 湖北众联资产评估有限公司 湖北众联土地估价有限公司 湖北众联房地产估价有限公司 注册房地产估价师 注册土地估价师1不动产抵押的概念2相关技术规范3价值类型5估价方法拟讨论以下问题26估价程序4估价原则8土地估价报告7房地产估价报告9房地产抵押注意的主要问题10案例分析一、不动产抵押的概念不动产（英语：Real Estate），它包括土地及其上之房屋等 不可移动、可以有固定地址的建筑物，因此物业也属于不动 产。 中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第186条 规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的 固定附属设备为不动产。比如尚未收割的农作物，
2、就是不动 产，但收割后的农作物就是动产。 不动产抵押评估中主要针对的是土地及地上房屋建筑物，也 即是通常意义的房地产。 房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值 参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动 。3二、相关技术规范建设部、人行和银监会联合制定了关于规范与银行信贷业 务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知及配套的技 术规则房地产抵押估价指导意见。建设部、人行和银监会联合制定的关于规范与银行信贷业 务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知明确要求将 科学、合理的确定房地产抵押价值，选用房地产估价机构， 审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程。银监会发布的商业银
3、行房地产贷款风险管理指引也有相 关要求。4三、价值类型房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价 师知悉的法定优先受偿款。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规 定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人 的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优 先受偿款。5三、价值类型注：抵押物处置后所得价款的清偿次序为：（1）支付处分 抵押物的费用，如拍卖佣金、评估费、保管费、司法费用等 ；（2）扣除抵押物应缴纳的税费，如补缴土地出让金、契 税、土地增值税、过户登记费等；（3）偿还抵押权人债权 本金、利息
4、及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而 对抵押权人造成的损失或赔偿金；（5）剩余金额交还抵押 人。 由此可见需扣除（1）、（2）两项费用后才可偿还抵押权人 的债权，为了抵押权人债权的安全，（1）、（2）两项费用 对抵押价格和处置价格的影响应予以考虑。 （如平安银行扣除变现费用）6四、估价原则1、独立、客观、公正原则（对各方估价利害关系人均是公 平合理的价值或价格） 2、合法原则（在依法判定的估价对象状况下） 3、价值时点原则（根据估价目的确定的某一特定时间） 4、替代原则（与类似房地产在同等条件下价值偏差在合理 范围） 5、最高最佳原则（最高最佳利用状况：最佳用途、规模和 档次） 6、谨慎
5、原则（充分考虑导致估价对象价值偏低的因素，慎 重考虑导致导致估价对象价值偏高的因素） 其中1-5为市场价值的原则，房地产抵押价值和抵押净值的评 估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。7五、估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。（旧 版规范）当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种 估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方 法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价， 不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述 理由。（新版规范）8五、估价方法1、比较法 （1）原理 比较法，也称
6、为市场法、市场比较法、交易实例比较法。是 选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根 据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到的估价对 象价值或价格的方法。 （2）适用范围：适用于同类房地产数量较多、经常发生交易 且具有一定可比性的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准 厂房、房地产开发用地等。 （3）计算公式 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 调整 调整 比准价格可比实例价格100/( ) （1价格变动率）期数100/( ) 9五、估价方法（4）步骤 搜集交易实例 交易对象基本情况，交易方式，成交日期，成交价格，付款 方式，交易目的等选取可比实例 不少于三个，不宜超过一年、不得
7、超过两年，能修正为正常 价格，案例真实、估价报告中说明名称、位置及附位置图和 外观照片建立比较基础 单位统一、付款方式统一等10五、估价方法（4）步骤 进行交易情况修正 非正常成交价格修正为正常成交价格进行市场状况调整 价格变动率或价格指数来源真实可靠进行房地产状况调整 区位状况、实物状况、权益状况计算比较价值11五、估价方法（5）进行相关修正必须符合以下规定： 分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过 20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超 过30%；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价和最低 价的比值不宜大于1.2。最后计算结果可根据各个可比实例的差异程度、相似程
8、度 、可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等 方法计算。12五、估价方法2、收益法 （1）原理 预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益 乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方 法。（2）适用范围 适用于估价对象或同类房地产通常有租金等经济收入的收 益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、餐馆、停车场等 。（酒店、加油站等也可用收益法，但评估房地产价值的 时候需要扣除商业利润）。13五、估价方法2、收益法 （3）计算公式式中： V房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。 Ai房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。 R房地产的报酬率 n房地产的收益期限，是从估价时
9、点开始计算的未来可 以获得收益的持续时间，通常称为收益年限。14五、估价方法2、收益法 （4）步骤： 选择具体估价方法；测算收益期或持有期；测算未来收益；确定报酬率或资本化率、收益乘数；计算收益价值。15五、估价方法2、收益法 （5）参数选取收益期限问题：土地使用权剩余期限=建筑物剩余经济寿命，收益期限 任选其一；土地使用权剩余期限建筑物剩余经济寿命，收益价值 为按收益期限计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩 余期限土地使用权在价值时点的价值；16五、估价方法2、收益法 （5）参数选取 收益期限问题： 土地使用权剩余期限建筑物剩余经济寿命，按出让合 同约定： 第一种，出让合同约定土地使用权期
10、间届满后无偿收回土 地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按 收益期计算的价值； 第二种，出让合同未约定土地使用权期间届满后无偿收回 土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益 期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价 值时点的价值。17五、估价方法2、收益法 （5）参数选取 报酬率取值方法（较常用的两种）： 市场提取法：选择不少于三个可比实例，利用其价格、 净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。累加法：以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全 利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期 存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应为承担额 外风险所
11、要求的补偿，并应根据估价对象及其所在地区、 行业、市场等存在的风险来确定。18五、估价方法3、成本法 （1）原理 是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧 ，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价 格的方法。 （2）适用范围： 新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产 、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产( 如期房)等 （3）计算公式： 房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润19五、估价方法3、成本法 注：开发利润率有多种，不同利润率内涵和计算口径也不 同。 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开
12、发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费 用+销售费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费 用+销售费用+投资利息）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值20五、估价方法3、成本法 （4）步骤： 选择具体估价路径测算重置成本或重建成本测算折旧计算成本价值。21五、估价方法4、假设开发法 （1）原理 是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发 的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成 后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减， 或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利 润得到估价对象价值或价格的方法。 （2）适用
13、范围： 适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采 用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，包 括可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或 改变用途的旧房等。22五、估价方法4、假设开发法（3）计算公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本- 管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者 购买待开发房地产应负担的税费23五、估价方法4、假设开发法 （4）步骤： 选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳开发经营方式； 测算后续开发经营期； 测算后续开发的必要支出； 测算开发完成后的价值； 确定折现率或测算后续开发的应得利润； 计算开发价值。
14、24五、估价方法4、假设开发法 注： 根据估价对象的实际情况，选择动态分析法或静态分析法 ，并优先选用动态分析法； 动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值 进行折现现金流量分析，且不另外测算后续开发的投资利 息和应得利润； 静态分析法应另外测算后续开发的投资利息和应得利润。 未来开发完成后的房地产经营方式，包括出售、出租、自 营等。25六、估价程序1、受理估价委托 出具估价委托合同（估价委托书），并约定是否提供技术 报告 根据项目的规模、难易程度和完成的时间确定安排的估价 师数量，并至少选派两名能胜任该工作的估价师2、确定估价基本事项 估价目的、价值时点、估价对象、价值类型3、编制
15、估价作业方案 根据估价对象的实际情况来确定估价方法和技术路线 。26六、估价程序4、搜集估价所需资料 估价对象的区位、实物、权益状况估价对象及同类房地产的交易、收益、成本等资料对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料查看估价对象的权属证明文件的原件，并将复印件与原件 核对（如两证、出让合同、出让金、在建工程工程款支付 情况等）27六、估价程序5、实地查勘估价对象 观察、询问、检查、核对估价对象的区位、实物、权益状 况 拍摄估价对象内部、外部、周围环境的照片，估价师本人 在现场的照片 制作实地查勘记录，并记载查勘对象、内容、结果、时间 和人员及其签名 注：无法进入估价对象内部进行实地查看时，对估价对象 的外部状况和区位状况进行实地查勘，并在估价报告中说 明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未 进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的 依据不足假设在估价报告中说
